家賃が入らない空室が増え始めると、ローン返済や修繕費の支払いが重くのしかかります。特に一棟アパートのオーナーは、複数戸が同時に空くリスクと常に向き合わなければなりません。しかし適切な入居者募集を実践すれば、空室率を下げ安定収益を維持できます。本記事では市場分析からオンライン集客、入居後フォローまでを体系的に解説します。初心者でも再現しやすい具体策を紹介するので、読後には自信を持って次の募集活動に取り組めるはずです。
一棟経営ならではの募集戦略
重要なのは、一棟アパート特有のスケールメリットを生かしながら、各部屋に合った訴求を同時並行で行うことです。国土交通省が2025年10月に公表した全国アパート空室率は21.2%で、前年よりわずかに改善したものの、地域差は依然大きいと報告されています。
まず、一棟物件では複数戸をまとめてリフォームし、内装テイストを統一することで広告写真のクオリティを底上げできます。写真の統一感はポータルサイトでの閲覧時間を延ばし、問い合わせ率を高める効果が期待できます。また、一括借上げではなく自主管理を選ぶ場合でも、募集広告だけは専門会社に外注し、プロの撮影と文章を取り入れる方法が費用対効果に優れます。
さらに、一棟だからこそできる家賃設定のバリエーションも有効です。角部屋や最上階は少し高めに設定し、中部屋は競合より数千円下げるなど、賃料のメリハリで早期成約を目指します。こうした柔軟な戦略は戸数の多い一棟アパート 入居者募集を成功させる鍵になります。
ターゲット設定とマーケット分析
まず押さえておきたいのは、ターゲットを「世代」だけで区切らず、ライフスタイルや勤務形態まで具体化することです。例えばテレワーク需要が高いエリアなら、机と高速インターネットを標準装備した部屋を複数用意し、広告文に通信速度を明記するだけで反響が増えるケースがあります。
次に、総務省の2025年住民基本台帳人口移動報告を見ると、20代後半の単身者は都心回帰が続いています。一方で30代前半は郊外に流入傾向がみられ、ファミリーよりも共働きカップルの需要が高い点が特徴です。このデータを踏まえ、駅徒歩10分以内のワンルームは都心志向の単身者向け、少し広めの1LDKは共働き層向けといった分け方が現実的です。
また、競合物件との比較は家賃帯だけでなく、築年数と設備更新のタイミングを可視化することが重要です。築年が同じでも最新のIoT設備を導入している物件は、賃料を下げずに成約する傾向があります。つまりマーケット分析は、統計と現地調査を結びつけてこそ効果を発揮します。
オンライン集客を強化する方法
ポイントは、ポータルサイト任せにしない集客経路の多様化です。近年はSNS経由で物件を探す入居希望者が増え、情報通信研究機構の2025年調査でも20代の約65%が住まい探しにSNSを参考にすると回答しています。
まず、物件専用のInstagramアカウントを開設し、部屋ごとにハッシュタグを付けて投稿します。投稿頻度は週2回を維持し、内装写真だけでなく周辺の生活施設を紹介することで、フォロワーの生活イメージをふくらませます。また、TikTokで内見動画を60秒以内にまとめると、短時間で多くの情報を伝えられ、問い合わせに直結しやすくなります。
さらに、公式LINEアカウントを用意し、内見予約をワンタップで行える仕組みを整えましょう。内見後に自動でアンケートが届くよう設定すれば、成約しなかった理由を即時に回収でき、次の改善に活かせます。オンライン集客は運用負荷がかかりますが、一度システム化すれば長期的に空室率を抑えられます。
オフライン施策と地域連携の重要性
実は、オンラインで興味を持った入居希望者の約40%は、最終的に現地の不動産会社で契約するというデータがあります（不動産流通推進センター2024年レポート）。そのため、地元仲介会社との関係構築は欠かせません。
まず、募集図面を届けるだけでなく、物件の強みを口頭で説明する機会を設けます。コミュニケーションを重ねると、担当営業が内見案内の際に物件の魅力を自発的にアピールしてくれるようになります。また、入居者紹介キャンペーンを年2回行い、紹介成約時に仲介会社へ追加報酬を支払う仕組みも効果的です。
一方で、地域住民との連携も長期空室を防ぐ要素です。例えば自治会イベントに協賛し、物件の掲示板に地域情報を掲載すると、入居者だけでなく周辺住民の好感度も高まります。こうした信頼が広がると、地域内の口コミで自然と入居希望者が集まる好循環が生まれます。
入居後のフォローが次の募集を楽にする
基本的に、退去者がポジティブな口コミを残すかどうかで、次回募集の難易度が変わります。公益財団法人日本賃貸住宅管理協会の調査では、入居後3か月以内に対応満足度が高いと答えた入居者の77%が「知人にすすめたい」と回答しています。
まず、入居直後に設備の使い方をまとめた動画リンクをメールで送り、不明点を減らします。小さな故障も24時間受付のチャットボットで一次対応し、対応履歴を残すことで次回同様のトラブルを迅速に処理できます。また、半年ごとに簡易アンケートを実施し、修繕希望や要望を前倒しで把握すると、退去理由を未然に防げます。
これらのフォロー体制が整うと、退去者がSNSで物件を好意的に紹介する機会が増えます。結果として広告費をかけずに募集が集まり、長期的にキャッシュフローが安定するため、一棟アパート経営の収益性を高める好循環が築かれます。
まとめ
ここまで、一棟アパート 入居者募集を成功させるための戦略を市場分析、オンライン集客、オフライン施策、入居後フォローの四つの視点で整理しました。重要なのは、統計データでターゲットを細分化し、オンラインと地域連携を組み合わせて多面的に魅力を届けることです。さらに入居後の満足度を高める仕組みを整えれば、口コミが自動的に次の入居を呼び込みます。今日紹介した施策をひとつずつ実行し、安定した満室経営へ一歩踏み出しましょう。
参考文献・出典
- 国土交通省 住宅市場動向調査2025年版 – https://www.mlit.go.jp
- 国土交通省 住宅・土地統計調査2023 – https://www.stat.go.jp
- 総務省統計局 住民基本台帳人口移動報告2025年 – https://www.stat.go.jp
- 不動産流通推進センター 不動産業統計月報2024年 – https://www.retpc.jp
- 情報通信研究機構 インターネット利用者数調査2025 – https://www.nict.go.jp