年収400万円前後で不動産投資を検討すると、「資金が足りないのでは」「銀行に相手にされるのか」といった不安がつきまといます。しかし実際には、物件選びと資金計画を工夫すれば、月々の家計を圧迫せずに収益物件を保有することは十分可能です。本記事では、年収400万円の会社員が取り組みやすい投資手法を紹介し、2025年12月時点の最新データを交えながら、無理なくキャッシュフローを積み上げる具体策を解説します。読後には「今の収入でも一歩踏み出せる」と感じられるはずです。
年収400万円でも不動産投資は可能なのか
まず押さえておきたいのは、金融機関が見るのは「年収」だけではなく「返済余力」だという点です。日本政策金融公庫の2025年度調査によると、年収倍率（年間返済額÷年収）は30〜35％が目安とされ、年収400万円なら年間返済額120万円から140万円が妥当と示されています。この範囲内に収まるローン設定なら、会社員でも融資可決率は高まります。
一方で、物件価格が高過ぎれば頭金の負担が大きくなり、ローン審査も厳しくなります。総務省「住宅・土地統計調査」2023年版では、地方中核市の中古区分マンション平均価格は1,200万円前後に落ち着いており、家賃相場も月6万円程度が多いと報告されています。この価格帯なら、フルローンでも年間返済はおおむね100万円前後に抑えられ、返済余力の範囲に収まりやすいのです。
つまり、年収400万円の場合は「価格1,500万円以内」「想定家賃利回り7％以上」を一つの目安にすると、ローン返済後も月々1万円程度のキャッシュフローを確保しやすくなります。また、共働き世帯なら世帯年収として評価されるため、融資条件がさらに緩和される場合もあります。収入を理由にあきらめず、まずは自己資金と返済比率のバランスを確認しましょう。
資金計画と融資選定で失敗しないコツ
重要なのは自己資金と融資条件をセットで考えることです。仮に頭金100万円を投入し、1,200万円の中古マンションを固定金利1.9％・20年返済でローンを組むとします。住宅金融支援機構のローンシミュレーター（2025年版）によれば、月々の返済額は約59,000円です。家賃6万円なら、管理費と修繕積立金を差し引いても手取り3,000円前後の黒字が期待できます。
とはいえ、物件取得時には登記費用や火災保険など諸費用が約80万円発生します。予備費も含め、自己資金は物件価格の10％程度を用意しておくと安心です。また、2025年度の「投資用不動産向けアパートローン」平均金利は変動1.5〜2.5％の範囲で推移しており、金融機関ごとに差があります。複数行に事前相談し、金利・融資期間・団信（団体信用生命保険）の条件を総合比較することが欠かせません。
返済期間を延ばせば月々の負担は軽くなりますが、総支払利息は増加します。たとえば同じ1,200万円を25年返済にすると、月返済は約50,000円に下がる半面、総利息は約100万円増える試算です。将来の金利上昇リスクを考慮し、繰上返済を前提とした保守的なプランを立てることが、中長期での安定経営につながります。
おすすめの収益物件タイプと選び方
ポイントは「エリア」「築年数」「管理状態」の三つを総合判断することです。都心ワンルームは人気が高いものの、価格が上昇して利回りが下がっています。国土交通省「不動産価格指数」（2025年7月公表）によると、東京23区の中古マンション指数は2015年比で145となり、地方主要都市の127を上回ります。その分、空室リスクは低いものの、年収400万円層には資金負担が大きい傾向です。
一方、地方中核市の築20年前後の区分マンションは、利回り7〜8％で取得できる例が少なくありません。設備更新が済んでいる物件を選べば、当面の修繕費を抑えつつ安定運用が可能です。具体的には、駅徒歩10分以内、専有面積20〜25㎡、オートロック付きの単身者向け住戸に需要が集中しています。人流データを確認すると、リモートワーク普及後でも単身者の中心街回帰は続いており、空室期間の短縮が期待できるのです。
また、木造アパート一棟投資は利回りが高いものの、年収400万円層にとっては融資ハードルが上がります。まずは区分所有で投資経験を積み、家賃収入実績を作ったうえで一棟物へステップアップするほうが、金融機関の評価を得やすくなります。実は、保有実績が2年以上ある投資家に対し、地方銀行が融資枠を拡大するケースが増えているため、長期視点でポートフォリオを構築することが大切です。
キャッシュフローを高める管理と運用の実践術
まず押さえておきたいのは、管理会社との役割分担です。家賃集金と入居者募集を委託する「集金代行方式」の手数料は家賃の5％程度が相場ですが、建物巡回や小修繕を含む「サブリース方式」は10％以上になることが一般的です。年収400万円層では過度な手数料負担がキャッシュフローを圧迫するため、集金代行方式を基本にし、退去時の原状回復のみスポットで発注するなど柔軟に組み合わせましょう。
空室対策としては、家賃を下げる前に「設備の差別化」を試すと効果的です。国土交通省「賃貸住宅市場調査」（2024年度）では、単身者物件で人気が高い設備として「インターネット無料」「宅配ボックス」「独立洗面台」が挙げられています。これらは導入コストが20〜40万円前後で済み、約3,000円の家賃上乗せが可能と報告されています。初期投資回収期間は1〜2年程度で、以降は純粋な増収につながります。
さらに、定期的な家賃収支の見直しが欠かせません。毎年の決算時に減価償却費を反映した「実質キャッシュフロー表」を作成し、税引後手取りを把握することで、次の物件取得タイミングを見極めやすくなります。家賃保証付きで安心に見えるサブリースも、更新時に賃料5〜10％の減額提案を受ける例があるため、契約条項は必ず精査してください。
2025年度に活用できる税制メリット
実は、2025年度も個人投資家が利用できる税制優遇がいくつか残っています。代表的なのが「減価償却費」です。築25年以上の木造物件でも法定耐用年数を過ぎていれば、4年の定額法で償却でき、初年度から大きな経費計上が可能になります。また、不動産所得が赤字になった場合、給与所得との損益通算が認められており、所得税と住民税を圧縮できる点は見逃せません。
固定資産税についても、新築物件なら「新築住宅に係る固定資産税の減額措置」が適用され、120㎡以下部分について当初3年間は2分の1となります。この措置は2025年度まで延長が決定しており、木造アパート新築や築浅区分マンション取得を検討する際の判断材料になります。ただし、建築確認日や用途によって対象外となるケースがあるため、自治体窓口で事前確認が必要です。
さらに、都市部で長期保有を前提とするなら「長期譲渡所得の税率軽減」が将来的な出口戦略に有効です。所有期間が5年超であれば、譲渡益課税は20.315％に抑えられます。加えて、2025年度税制改正で賃貸住宅の建替え促進を目的とした「特定譲渡促進税制」が延長され、老朽化物件を一定期限内に譲渡した場合の特別控除300万円が継続しています。出口まで見据えた事業計画を立てると、トータルリターンを最大化しやすくなります。
まとめ
本記事では、年収400万円の会社員でも無理なく取り組める収益物件戦略を解説しました。返済余力を守る融資設定、利回りを確保しやすい地方中核市の築古区分マンション、そして管理費を抑えながら設備差別化で空室リスクを低減する手法がポイントです。さらに、減価償却や固定資産税減額といった2025年度の税制優遇を組み合わせれば、キャッシュフローの安定性は大きく向上します。まずは自己資金10％と予備費を確保し、ローンシミュレーションを作成するところから始めてみてください。不動産投資は長距離走です。着実に一歩を踏み出し、5年後に複数物件を保有する自分をイメージして行動しましょう。
参考文献・出典
- 国土交通省 不動産価格指数（2025年7月公表） – https://www.mlit.go.jp/
- 総務省 住宅・土地統計調査 2023年 – https://www.stat.go.jp/
- 日本政策金融公庫 2025年度融資概要 – https://www.jfc.go.jp/
- 住宅金融支援機構 ローンシミュレーター 2025年版 – https://www.flat35.com/
- 国税庁 令和6年度税制改正の解説 – https://www.nta.go.jp/
- 国土交通省 賃貸住宅市場調査 2024年度 – https://www.mlit.go.jp/
