多くのご家庭では「親が所有する不動産を将来どう引き継ぐか」という悩みを抱えています。贈与で早めに渡して安心したい気持ちもあれば、相続まで待ったほうが税負担を抑えられるのでは、という疑問もあるでしょう。本記事では「不動産 相続 贈与vs相続 メリット」という視点から、税制・手続き・家族間のリスクを総合的に整理します。最後まで読むことで、2025年12月時点で活用できる制度を踏まえ、自分の家庭に合った引き継ぎ方法を見極められるようになります。
相続と贈与を選ぶ前に押さえたい税の基本
まず押さえておきたいのは、相続税と贈与税では課税方法と非課税枠が大きく異なる点です。国税庁の最新資料によると、相続税には「基礎控除＝3000万円＋600万円×法定相続人」があり、一般的な都市部のマンション1戸を相続する程度なら課税対象にならないケースも残っています。一方で贈与税は暦年課税が原則で、年間110万円を超える部分に最大55%の税率がかかります。つまり、不動産という高額資産を一括で贈与すると、相続よりはるかに高い税額になる恐れがあります。
しかし、税は評価額で計算されるため、固定資産税評価額が市場価格の70%前後に抑えられることも多いです。また、小規模宅地等の特例など、相続では評価額をさらに最大80%減額できる仕組みもあります。これらの数字を理解せずに「贈与のほうがシンプル」と決めつけてしまうと、実際には大きな損失を被る可能性があります。重要なのは、まず現時点の評価額と家族の法定相続人の人数を把握し、両税制のシミュレーションを行うことです。
贈与で先に渡すメリットと注意点
実は、贈与にも相続では得られない独自のメリットがあります。最大の利点は、贈与者が生前に資産の使い道を見届けられる点です。たとえば、子が住宅ローンを組むタイミングで不動産を生前贈与すれば、賃料収入を活用した資金計画を支援できます。また、相続発生後に避けがちな兄弟間トラブルを未然に防ぎやすくなる効果も見逃せません。
2025年度も存続する「相続時精算課税制度」を使えば、2500万円までの贈与は贈与時に税負担ゼロで、将来の相続税と合算して清算できます。ただし、この制度を選ぶと暦年課税の基礎控除110万円が使えなくなるため、長期的な負担比較は欠かせません。さらに、不動産を贈与すると取得費が引き継がれないため、将来売却時に譲渡所得税が重くなるリスクがあります。専門家の試算では、築年数が古い物件ほど取得費が小さくなる傾向があるため、とくに注意が必要です。
また、贈与登記の登録免許税は固定資産税評価額の2%と、相続より高い水準です。加えて贈与の翌年3月15日までに贈与税の申告が必要で、忘れると無申告加算税や延滞税が課されます。ポイントは、贈与を選ぶなら「税・登記・贈与契約書」の三点セットを同時並行で進めることです。
相続で受け取るメリットとリスク管理
一方で相続には、税制上の優遇と手続きコストの低さという二つの強みがあります。国税庁の令和6年度統計では、相続税の課税割合は死亡者の9.1%にとどまり、多くの家庭が非課税で済んでいます。さらに前述の小規模宅地等の特例は、被相続人が住んでいた土地を相続人が引き続き居住する場合、330平方メートルまで80%の評価減を受けられ、都市部の住宅では極めて大きな効果を発揮します。
しかし、相続は被相続人の死亡というタイミングが固定されているため、資産価値の変動をコントロールできません。たとえば、築浅マンションが老朽化するまで手を打てず、相続時には修繕積立金の不足が表面化することがあります。また、2024年4月から始まった相続登記の義務化は2025年12月現在も継続しており、取得を知った日から3年以内に登記しないと10万円以下の過料が科されます。相続のほうが「手間が少ない」と油断すると、期限管理を怠って余計なコストを背負う点に注意が必要です。
リスク管理の観点では、遺言書の準備がカギを握ります。公正証書遺言を残せば、法定相続分と異なる分割を指定でき、不動産を特定の子に集中させる調整も可能です。2024年の相続法改正で自筆証書遺言の保管制度が定着し、2025年時点でも5万円以下の手数料で利用できるため、活用価値は高いと言えます。
贈与vs相続 どちらが得かを左右する四つの判断軸
ポイントは、単に税額だけで優劣を決めないことです。筆者が15年間にわたり相談を受けた中で、最終判断を左右したのは次の四つの軸でした。
- 税負担の総額
- 手続きや登記にかかる時間と費用
- 家族関係の調整コスト
- 将来の売却・活用プラン
税負担はシミュレーションソフトで比較できますが、家族関係の摩擦や活用プランの柔軟性は数値化が難しいです。たとえば、賃貸物件を兄弟で共有すると管理方針の対立が長期化しやすく、結果的に空室率が上がってキャッシュフローを圧迫します。反対に、相続時に単独相続しておけば迅速に売却や建替えを判断でき、機会損失を防げるケースもあります。結論として、四つの軸すべてを満たす完璧な選択肢は存在しません。家族会議で優先順位を決め、どの軸で妥協できるかを可視化するプロセスこそが、最終的な満足度を左右します。
2025年度に活用できる支援策と手続きの要点
基本的に、2025年度は贈与税と相続税の枠組みに大きな変更はありませんが、一部の特例が期限付きで続いています。たとえば、一定の省エネ性能を満たす住宅を取得するための資金を直系尊属から贈与する場合、最大1000万円まで非課税となる制度が2025年12月31日まで延長されています。また、教育資金の一括贈与非課税措置も、上限1500万円で2026年3月まで有効です。これらの制度は不動産取得とは直接関係しないように見えても、相続時精算課税と併用することでキャッシュアウトのタイミングを分散でき、トータルの税負担を抑える効果を期待できます。
さらに、贈与・相続いずれの場合も、登記や税申告と並行して名義変更後の火災保険や管理会社契約の更新が必要です。国土交通省の統計では、名義変更後3カ月以内に管理会社へ届け出をしなかったため、緊急修繕が遅れて修繕費が1.3倍に膨らんだ事例も報告されています。手続きは「税務」「法務」「管理」の三層構造になっていると理解し、タスクごとに担当者を決めて漏れを防ぎましょう。
最後に、2025年度税制改正大綱では、相続税と贈与税の一体化に向けた議論が継続中ですが、具体的な施行時期は示されていません。不確定要素がある限りは、現行制度の枠内で最適解を選び、将来改正された時点で再度見直す柔軟性を持つことが現実的な戦略と言えます。
まとめ
ここまで「不動産 相続 贈与vs相続 メリット」を軸に、税制・手続き・家族関係の三側面から検討しました。贈与は生前に資産を移し、家族の将来設計を具体化できる利点がありますが、登記費用と譲渡所得税の負担が重くなる点に注意が必要です。一方、相続は税制優遇が大きく、手続きも比較的シンプルですが、登記義務化や共有トラブルへの備えが欠かせません。四つの判断軸（税負担・手続きコスト・家族調整・活用プラン）を使い、優先順位を家族で共有することが成功の鍵です。まずは専門家にシミュレーションを依頼し、2025年度の制度を最大限活かすプランを練り上げてください。
参考文献・出典
- 国税庁「相続税の申告事績」2025年版 – https://www.nta.go.jp
- 国税庁「贈与税のしくみ」2025年版 – https://www.nta.go.jp
- 国土交通省「土地白書 2025」 – https://www.mlit.go.jp
- 法務省「相続登記の義務化に関するQ&A」2025年9月 – https://www.moj.go.jp
- 財務省「2025年度税制改正大綱」 – https://www.mof.go.jp