足立区で不動産投資を始めたいものの、「本当に利益が出るのか」「都心よりリスクが高いのでは」と迷う方は多いでしょう。筆者も15年前、初めて購入した区分マンションが足立区でしたが、情報不足で苦労した経験があります。この記事では、最新データを交えつつ、足立区 不動産投資の魅力と注意点を具体的に解説します。読了後には、物件選びから資金計画、2025年度の税制までを一通り把握でき、次の一歩を自信を持って踏み出せるはずです。
なぜ今、足立区が注目されるのか
まず押さえておきたいのは、足立区の人口動向と交通網の変化です。東京都総務局の推計によると、2025年の足立区人口は約70万人と微増傾向が続き、都内23区で六番目の規模を維持しています。加えて、つくばエクスプレス開通から20年が経ち、北千住駅の乗降客数はJR東日本のデータで1日30万人を超えました。交通利便性の向上が若年層の流入を呼び込み、賃貸ニーズを底支えしています。
一方で、地価は都心三区の半分以下にとどまり、物件価格が比較的手頃です。国土交通省の地価公示を見ると、2025年の足立区住宅地平均は34万円/㎡で、港区の78万円/㎡と比べると約4割の水準です。つまり、投資額を抑えながら安定需要を確保できるバランスの良さが、今あらためて評価されているわけです。将来のキャピタルゲインよりインカムゲインを重視する投資家にとって、足立区は検討価値の高いエリアと言えるでしょう。
エリア別に見る賃料と利回りの実態
ポイントは、足立区内でも駅勢圏によって賃料水準が大きく異なることです。東京都住宅市場調査（2025年版）によれば、区内の平均家賃は1K・20㎡で7.2万円ですが、北千住は8.3万円、舎人ライナー沿線は6.4万円と差が生じています。表面利回りを試算すると、区分マンション価格が2,000万円、年間賃料が100万円の場合で5％を超え、都心の4％前後より高い水準です。
参考までに代表的な駅と想定利回りを簡潔に示します。
- 北千住：表面4.8〜5.2％
- 綾瀬 ：表面5.5〜6.0％
- 舎人 ：表面6.2〜6.8％
数字だけを見ると舎人が魅力的に映りますが、実は空室期間が長引きやすいのが課題です。賃貸客層は単身労働者が中心で、転勤シーズン以外は動きが鈍い傾向があります。一方、北千住は利回りこそ控えめでも、大学や商業施設が集まり、年間を通して安定した入居需要があります。投資家は利回りだけでなく、空室リスクを含めた「実質利回り」を見極める必要があります。
初心者が押さえるべき資金計画
重要なのは、適切な自己資金比率と長期のキャッシュフロー予測です。金融機関の審査動向を調べると、2025年現在、足立区の区分マンションへの融資は物件価格の80％までが主流で、金利は変動型で年1.5％前後が目安です。自己資金を2割用意すれば月々の返済比率が家賃収入の50％未満に収まり、収支が安定しやすくなります。
さらに、東京都防災倉庫設置義務化に伴う大規模修繕コストが上昇しているため、修繕積立金の増額が予想されます。シミュレーションを作る際は、月額3,000円の積立金が5年後に4,500円へ上がるシナリオも入れておくと安心です。また、万が一の空室期間を2カ月と仮定し、空室損失を年収の16％として織り込む保守的な計画が推奨されます。こうした準備が、金利上昇局面でも耐えられる投資体質を作ります。
物件タイプ別の戦略とリスク管理
実は足立区の賃貸市場は、単身向けマンションとファミリー向けアパートで動き方が異なります。単身用は築浅の需要が高く、築10年以内なら家賃下落が緩やかです。一方、ファミリー向けは築年数より間取りと学校区を重視する傾向があり、築20年でもリフォーム次第で競争力を維持できます。
しかし、木造アパートは2025年4月施行の省エネ基準適合義務化により、断熱性能を満たさないと金融機関評価が下がる点に注意が必要です。購入前には、外皮性能と一次エネルギー消費量の計算書を確認し、基準値クリアか否かをチェックしましょう。加えて、災害リスクも無視できません。国土交通省ハザードマップでは荒川沿いの浸水想定が公表されており、1階をピロティ構造に変更するリノベーションが有効な対策となります。
2025年度の税制と補助制度を活用する
まず押さえておきたいのは、2025年度 住宅ローン減税の適用範囲です。投資用物件には直接適用されませんが、自宅をローン減税で購入し、既存の自己資金を投資に回す「住み替え戦略」が広く使われています。また、足立区独自の空き家活用補助金（2025年度予算）は、賃貸用途への改修費を上限120万円まで助成しており、実質利回りを引き上げる大きな後押しになります。
一方で、固定資産税の減額特例は新築アパートに限って3年間、税額が半減する制度が存続中です。適用を受けるには2025年12月末までに建築確認を取得する必要があり、スケジュール管理が重要となります。さらに、国土交通省の省エネ改修補助は既存物件でも利用可能で、断熱改修費の3分の1を補助し、借上げ住宅の入居促進にも役立ちます。これらの制度を組み合わせることで、初期費用とランニングコストの双方を圧縮できます。
まとめ
この記事では、足立区 不動産投資の現状と戦略をデータを交えて解説しました。人口と交通網の安定、手頃な地価、高めの利回りが魅力ですが、空室リスクや修繕費上昇を織り込んだ保守的な資金計画が欠かせません。さらに、2025年度の減税や補助制度を適切に活用すれば、実質利回りを一段と高めることが可能です。次のステップとして、気になる駅周辺で実際の家賃相場と物件価格を調べ、シミュレーションを作成してみてください。準備を入念に行うことで、足立区での不動産投資を着実な資産形成につなげられるでしょう。
参考文献・出典
- 東京都総務局統計部「東京都の人口推計（2025年）」 – https://www.toukei.metro.tokyo.lg.jp
- 国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」 – https://www.mlit.go.jp
- JR東日本「各駅の乗降客数データ（2025年版）」 – https://www.jreast.co.jp
- 東京都住宅政策本部「住宅市場調査報告書2025」 – https://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp
- 足立区「空き家活用補助金のご案内（2025年度）」 – https://www.city.adachi.tokyo.jp
- 国土交通省「省エネ改修等推進事業の概要（2025）」 – https://www.mlit.go.jp/sustainable
