家賃相場の伸び悩みや空室増加が叫ばれる今、アパート経営を始めても採算が取れるのか疑問に感じる方は少なくありません。とくに観光地の印象が強い墨田区では、居住ニーズの実態がつかみにくいという声も聞かれます。しかし単身世帯の増加と再開発の進行が重なり、同区の賃貸市場は依然として底堅い需要を保っています。本記事では、墨田区 アパート経営の収益性とリスクを最新データで検証し、物件選定や資金調達、運営のコツまで順を追って解説します。読み終えるころには、自己資金の目安から将来価値の判断基準まで具体的にイメージできるはずです。
墨田区の地域特性と賃貸需要
まず押さえておきたいのは、墨田区の人口構成と移動の利便性です。同区の総人口は2025年10月時点で約27万4千人、総務省の推計によれば2030年まで小幅な増加が続く見込みです。都営浅草線や半蔵門線、JR総武線が交差するため、通勤30分圏内に大手町や新宿など主要ビジネス街が収まります。
続いて世帯構成を確認すると、東京都の住宅統計調査では墨田区の単身世帯比率は57%と都平均52%を上回ります。つまりワンルームや1Kタイプへの需要が相対的に高く、家賃設定を適切に行えば長期入居が期待できます。一方でファミリー向け需要も堅調で、小学校の新設計画が示すように若年層流入の兆しも読み取れます。
家賃水準は2025年10月の不動産流通機構データで、築10年以内ワンルーム平均8.8万円、築20年超では7.2万円です。築年数と徒歩距離に応じた1万円前後の振れ幅があるものの、管理状態が良好なら築古でも実質利回りを確保しやすい事情があります。また全国アパート空室率21.2%に対し、墨田区は15%前後で推移しており比較的低位です。これらの数値は、適切な立地と間取りを選べば安定収益を狙える根拠となります。
想定キャッシュフローと収益構造
ポイントは、表面利回りより実質キャッシュフローを重視することです。たとえば木造2階建て全8戸、購入価格1億2千万円、満室想定家賃年収880万円の場合、表面利回りは7.3%となります。しかし管理費5%、修繕積立3%、空室損6%を差し引くと、純収入は約690万円に低下します。
次に元利均等返済を年2.0%・期間30年・自己資金3千万円で試算すると、年間返済額は約456万円です。減価償却費が年間300万円発生するため、課税所得は大きく圧縮され、所得税と住民税の合計で毎年80万円程度の節税が見込めます。つまり手残りキャッシュは税後で約314万円、自己資金利回りは10%超まで押し上げられます。
もちろん変動要素もあります。国交省発表の修繕工事平米単価は前年比3%上昇しており、長期的に修繕費が増える可能性は否めません。そのため購入時に長期修繕計画書を作り、月2万円でも良いので積立額を見直す習慣が大切です。さらにIoT設備導入で家賃を月2千円上げられれば、満室時の年収は900万円を超え、上振れ余地も確保できます。
資金調達と2025年度の優遇策
実は、資金調達段階で収益の半分が決まると言っても過言ではありません。墨田区内の土地付きアパートは都内他区に比べて物件価格が抑えられ、自己資金2割でも金融機関の評価が通りやすい傾向があります。地銀や信用金庫は地場の取引事例を重視するため、現地での関係構築が金利交渉を有利にします。
2025年度も引き続き利用できる制度として、小規模住宅用地の固定資産税減額があります。敷地200㎡以下部分の税額は6分の1まで軽減されるうえ、都市計画税も3分の1となるため、土地持ちアパートのランニングコスト削減に直結します。また、省エネ基準適合の新築アパートでは「住宅ローン減税」は使えないものの、登録免許税の軽減措置が2025年度末まで延長予定であり、建物保存登記の税率が本則の0.4%から0.15%に抑えられます。
融資面では、政策金融公庫の「生活衛生貸付」や東京都中小企業制度融資の不動産賃貸枠が健在です。金利は1.3%台からと民間より低く、耐震・省エネの条件を満たせば最大2千万円の追加融資が可能です。ただし審査には事業計画書の提出が必須で、家賃相場の根拠や修繕計画を具体的に示す必要があります。この手続きが煩雑に感じられるかもしれませんが、金利差は長期で見ると数百万円の支出差となるため、時間をかける価値は十分にあります。
空室リスクを抑える運営戦略
基本的に、空室リスクは入居者の退去理由を減らすことで最小化できます。墨田区は単身者比率が高いため、Wi-Fi無料や宅配ボックスの設置など生活利便設備が高評価につながります。初期投資が膨らむと感じるかもしれませんが、国交省の賃貸市場実態調査ではWi-Fi導入物件の平均入居期間は導入前比で6.5か月延びたと報告されました。
運営面では、賃料改定のタイミングを明確にすることが重要です。退去予告を受けた瞬間に家賃査定を行い、周辺新築物件との差額が2万円以上あるなら、リノベと家賃改定の同時実施を検討します。退去から30日以内に内装を終わらせ、募集開始から14日以内に申し込みが入るサイクルを定着させれば、年間空室率を10%以下に抑えられます。
さらにデジタル広告を活用すると、リーシング速度は大幅に向上します。VR内見動画をポータルサイトに掲載すると、来店客の現地内見件数が平均で1.8回減少し、成約までの期間が短縮される傾向が確認されています。現地内見数が減っても成約率が落ちない点は、忙しい社会人が多い墨田区の特性と合致します。このように投資額を少し上乗せしても、結果として機会損失を抑えられる仕組みを整えることが大切です。
再開発と将来価値の見極め
重要なのは、現在の家賃だけでなく5年後の資産価値を見据えることです。墨田区では押上・曳舟エリアを中心に、東京都と区が共同で進める「住み続けられるまちづくり計画」が2027年度完成を目指して進行中です。歩車分離の新道路や商業施設の拡張が予定されており、完成後は生活利便性が高まり人口流入の加速が期待されます。
一方、再開発が集中する地域は地価が上昇しやすく、新築アパートの建築費も高騰する傾向があります。投資額が膨らみ利回りが低下しやすい点を考慮し、築浅中古の取得や、再開発エリアから徒歩15分圏の周辺地域を狙う選択肢も有効です。こうしたエリアは、整備効果を享受しつつ土地価格が過熱しにくいというメリットがあります。
東京都の地価調査によると、2024年から2025年にかけて墨田区全体の住宅地平均公示地価は3.1%上昇しました。再開発完成前後には4～5%の上昇が続く見込みとされており、キャピタルゲインの可能性も視野に入ります。ただし過度な期待は禁物で、家賃収入だけで返済と経費をカバーできる投資計画を組み、値上がりはボーナスと考える姿勢が安全です。
まとめ
ここまで、墨田区 アパート経営における需要の強さ、キャッシュフローの組み立て方、資金調達の優遇策、運営ノウハウ、将来価値の見極め方を順に確認してきました。要するに、単身世帯が増え続ける地域特性と再開発による人口流入が、安定した賃貸需要を支えています。さらに固定資産税軽減や低利融資を活用し、家賃と経費の差額を最大化すれば、自己資金10%超の利回りも十分に現実的です。まずは候補物件の長期修繕計画と周辺家賃を丁寧に調べ、金融機関と資料を共有するところから始めましょう。着実な準備が、将来の堅実な収益につながります。
参考文献・出典
- 国土交通省 住宅統計調査2025年版 – https://www.mlit.go.jp
- 総務省 東京都区市町村別人口推計2025年10月 – https://www.stat.go.jp
- 不動産流通機構 東京都賃料相場データ2025年10月 – https://www.reins.or.jp
- 東京都 都市整備局 住み続けられるまちづくり計画資料 – https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp
- 国税庁 減価償却資産の耐用年数表2025年版 – https://www.nta.go.jp