東京23区でも手の届く価格帯が残る葛飾区で、ワンルーム投資を検討する人が増えています。しかし「家賃は安定するのか」「資産価値は下がらないか」など不安も尽きません。本記事では、相場データや2025年度の融資・税制環境をもとに、初心者でも理解しやすい形でメリットとリスクを整理します。読み進めれば、物件選びから管理までの具体的な判断軸がわかり、投資判断に自信が持てるはずです。
葛飾区が投資先として注目される理由
まず押さえておきたいのは、葛飾区の賃貸需要を支える人口動向です。総務省統計局の2024年住民基本台帳によると、葛飾区の20〜39歳人口は過去5年間で約3%増加しました。都心回帰が進む中でも、家賃と通勤のバランスを重視する単身者が一定数流入しているためです。
一方で、区内の新築分譲マンション着工戸数は東京都都市整備局の資料では年間500戸前後にとどまります。供給が急増していないことが、空室率の安定に寄与しています。実際、レインズの2025年6月統計では葛飾区ワンルームの平均空室期間は34日と、23区平均の41日より短い結果でした。
つまり、需要が底堅い一方で供給が急拡大していないため、適切な家賃設定を行えば長期の入居が期待できます。また、都心部より利回りが高く、郊外より流動性が高い「中間エリア」という立ち位置も投資妙味を高めています。
ワンルーム投資のキャッシュフローを読み解く
ポイントは、家賃収入と融資返済のバランスを数値で把握することです。例えば、葛飾区東新小岩で築10年・18㎡の物件を2,000万円で購入し、表面利回りが5.3%とします。家賃は月8万8千円、年間家賃収入は105万6千円です。
ここから管理委託料5%、修繕積立金と管理費で月1万円、固定資産税が年6万円を差し引くと、年間手取りは約81万円になります。金融機関から金利1.7%、期間28年で1,600万円を借り入れた場合、年間返済額は約74万円です。計算上の年間キャッシュフローは7万円と黒字を確保できます。
しかし、実は空室や修繕で手残りが一時的にゼロになる年も想定しておくべきです。空室率を10%、家賃下落を年2%とした厳しめの試算でも、返済比率が上限70%以内に収まるか確認してください。楽観シナリオだけでなく、金利上昇2%まで耐えるシミュレーションを作ると、安定経営の道筋が見えてきます。
物件選びで失敗しないための視点
重要なのは、駅からの距離だけでなく生活利便施設との関係を立体的に評価することです。葛飾区ではJR常磐線・総武線沿いの駅近と、京成線で快速停車駅に近いエリアが人気を集めます。徒歩8分以内の物件は競争力が高く家賃下落耐性も強い半面、購入価格が割高になりがちです。
一方で、駅徒歩12分前後でもコンビニとスーパーが連続する動線上にある物件は、体感距離が短く入居満足度が高まります。見学時は昼と夜で歩いてみて、街灯の数や人通りの変化をチェックすると良いでしょう。
さらに、建物の維持管理状況も要確認です。長期修繕計画が作成され、修繕積立金が月額200円/㎡以上なら、外壁や設備の急なトラブルが起こりにくくなります。言い換えると、管理が甘い物件は割安に見えても将来の大規模修繕で想定外の出費を招き、利回りを蝕む原因となります。
2025年度の融資・税制環境と活用術
実は、2025年度は投資用ローン金利が歴史的低水準からゆるやかに上昇局面に入ると見込まれています。金融庁のモニタリングレポートでは、変動金利型の平均が1.6%、固定20年は2.4%前後と予測されています。借入審査は収益性と返済負担率に加え、自己資金割合を重視する傾向が強まっているため、頭金10%以上を用意すると有利です。
税制面では、賃貸用ワンルームでも減価償却費を計上できるため、所得税の年間節税効果が期待できます。ただし、家賃収入が給与収入を上回る場合は事業的規模かどうかで青色申告特別控除額が変わるため、税理士に確認すると安心です。2025年度に限り、住宅用家屋証明による登録免許税の軽減措置は自宅取得向けであり、投資用には適用されませんので誤解しないよう注意してください。
結論として、低金利を背景に過度な借入を増やすのではなく、自己資金と修繕・空室リスクを吸収できる余裕資金を持ったうえで融資を組むことが、中長期での安全運用につながります。
長期安定運用のための管理戦略
まず押さえておきたいのは、入居者満足度を高める小さな改善が長期空室を防ぐ最善策だという点です。具体的には、インターネット無料化やスマートロックの導入が費用対効果に優れています。家賃を3千円上げるよりも、平均入居期間を半年延ばすほうが運営収支は安定します。
また、原状回復の際にアクセントクロスやLED照明を採用すると、築年数の印象を和らげられます。東京都の省エネ改修補助金（2025年度も継続見込み）を利用すれば、LED照明への交換費用が最大2分の1補助されるため、投資額を抑えつつ物件価値を向上させられます。
一方で、管理会社への丸投げだけでは費用が膨らむリスクがあります。毎月の報告書をチェックし、清掃や入居対応の質に問題がないかオーナー自身が把握する姿勢が欠かせません。さらに、年1回は家賃設定を近隣相場と比較し、下げるか維持するかを判断するフレキシブルさが求められます。
まとめ
本記事では、葛飾区 ワンルーム投資の需要背景、キャッシュフローの計算方法、物件選び、2025年度の融資・税制、そして長期運用の管理戦略を解説しました。適切な立地と管理体制を確保し、厳しめのシミュレーションで資金繰りを確認すれば、葛飾区でも安定した収益を得ることが可能です。まずは自己資金と想定リスクを整理し、実際に現地を歩きながら物件を比較する行動から始めてみてください。
参考文献・出典
- 総務省統計局 – https://www.stat.go.jp
- 東京都都市整備局 – https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp
- 国土交通省 不動産投資市場動向 – https://www.mlit.go.jp
- 金融庁 モニタリングレポート – https://www.fsa.go.jp
- 東日本レインズ マーケット情報 – https://www.reins.or.jp