不動産投資で収益が伸び始めると、「個人のままで良いのか」「法人にした方が得なのか」と迷う人は少なくありません。課税額の増加や相続対策、融資枠の拡大など、検討すべき論点は想像以上に多岐にわたります。本記事では、法人化による税負担の変化から設立手続き、2025年度の最新制度の活用法まで、初心者でも理解できるよう順を追って説明します。読み終えるころには、自分にとって法人化が本当に必要かどうかを判断できるようになるはずです。
個人と法人、税負担の違いを読み解く
重要なのは、課税方式が異なることで手取りに差が生まれる点を把握することです。個人の不動産所得は累進課税で最大45％の所得税と10％の住民税がかかります。一方、法人は所得800万円以下の部分に対して15％、それを超える部分は23.2％の法人税等（2025年度）が適用され、課税の伸びが緩やかです。
まず、年間利益が300万円程度までなら個人課税でも十分に低率で済みます。しかし利益が500万円を超えると、個人では税率30％前後に達するのに対し、法人なら平均約20％で抑えられます。この10％の差は長期的に見るとキャッシュフローに大きく影響します。
また、個人の経費計上は家事関連費を除く必要があり範囲が狭いのが実情です。法人化すると出張費や通信費、役員報酬を含めた経費を柔軟に計上できるため、課税所得をさらに圧縮できます。つまり、利益が大きく伸びそうな投資家にとって法人化は税負担を最適化する選択肢になります。
さらに、法人には欠損金の繰越控除が10年（2025年度）認められます。赤字を翌年度以降に充当できる仕組みは景気変動や大規模修繕に備える上で心強い味方です。一方で、赤字が続くと金融機関の評価が下がるリスクもあるため、適切な計画が欠かせません。
法人設立のステップと初期コスト
まず押さえておきたいのは、設立費用と手間を具体的に見積もることです。株式会社なら定款認証料5万円、登録免許税15万円、司法書士報酬を含めて約30万円が目安です。合同会社（LLC）は定款認証が不要なため総額で約10万円安く抑えられます。
設立後は税務署や都道府県税事務所への届出が必要で、青色申告書の提出を忘れてはいけません。青色申告を適用すると欠損金の繰越や30万円未満の少額減価償却資産の即時償却が利用できます。設立から3か月以内に済ませておくと安心です。
さらに、法人には社会保険加入義務が生じます。役員1名でも健康保険と厚生年金に加入するため、従業員を雇わないケースでも月額数万円の固定費が発生します。この保険料は会社負担と個人負担に分かれるものの、実質的には資金繰りを圧迫する点に注意が必要です。
一方で、不動産取得税や登録免許税など物件購入時の諸費用は個人と同水準です。したがって、設立初年度は物件取得コストと法人維持費が重なり、キャッシュフローが厳しくなりがちです。資本金を抑え過ぎると金融機関の印象が悪くなるため、300万円以上を目安に設定すると交渉しやすくなります。
節税だけじゃない法人化のメリットとリスク
ポイントは、法人化が節税だけでなく資産保全にも影響するという事実です。最大のメリットは、役員報酬や退職金を活用した所得分散が可能になる点です。役員報酬として支給すると法人で経費化でき、個人側では給与所得控除が適用されるため双方の税負担が軽減します。
相続対策としても法人化は有効です。個人所有の場合、相続時点の市場価格で評価されるため、含み益が大きい物件ほど相続税が増えます。法人所有なら株式評価の仕組みを通じて純資産ベースで算定されるため、評価額を抑えやすいのが特徴です。加えて、経営権の移転は株式譲渡でスムーズに行えるため、遺産分割のトラブルを避けられます。
しかし、リスクも見逃せません。赤字でも均等割と呼ばれる住民税（7万円〜）が毎年発生し、決算や税務申告は専門家に委託するケースが多く、年間20万円前後の費用がかかります。また、融資審査では設立直後の法人より個人の方が与信が高い場合があり、銀行との関係構築に時間を要します。
さらに、法人化後に個人名義で新たに住宅ローンを組むのは難しくなります。金融機関は役員報酬のみを個人の所得として評価するため、個人資産を増やしにくくなる点はデメリットです。したがって、マイホーム取得や教育資金計画を並行する人はスケジュールを慎重に立てる必要があります。
2025年度の制度活用と融資戦略
実は、2025年度は中小企業向け支援が充実しており、不動産投資法人にも追い風が吹いています。日本政策金融公庫の「中小企業事業融資」は、今期も不動産賃貸業を対象に最長20年、固定金利1％台前半のメニューを維持しています。創業2期以内の法人でも利用可能なため、資金調達の重要な選択肢になります。
加えて、金融庁のガイドラインに基づき、地銀や信用金庫は地域活性化を目的とした「事業性評価融資」を推進しています。決算書だけでなく事業計画の実現性を重視するため、法人化に合わせて漏れなく事業計画書を作成すると審査が通りやすくなります。法人名義であっても代表者保証を外せるケースが増えている点は大きなメリットです。
一方で、2025年度税制改正大綱では、減価償却の定額法一本化が再検討されています。現時点では可決されていないものの、短期で大きな費用計上を狙う投資家は今後の動向に注意が必要です。また、消費税還付スキームについては、国税庁がシェルター目的の短期売却を厳格に取り締まっています。物件保有期間2年以上を想定した長期戦略が安全策と言えるでしょう。
融資に関しては、金融機関の審査基準が「総返済負担率35％以内」を一つの目安にしている傾向があります。法人の場合、役員報酬を適切に設定し、実質的な負担率が基準内に収まるようシミュレーションを行うことが不可欠です。ここで税理士だけでなく、融資に強い不動産会社やコンサルタントに相談すると、金利交渉や期間設定で優位に立ちやすくなります。
長期視点で見る出口戦略と法人維持
まず押さえておきたいのは、法人化後の出口まで設計することです。不動産を売却して利益を確定させる場合、法人は譲渡益にも法人税が課されます。ただし、株式譲渡を活用すれば物件を保有したまま経営権を移転できるため、税負担を抑えつつポートフォリオを刷新することが可能です。
長期保有を前提とするなら、毎期のキャッシュフロー改善が鍵を握ります。役員報酬を適正に見直し、内部留保を厚くして金融機関の信用力を高めると、追加融資を受けやすくなります。この循環を確立できれば、法人で物件を段階的に買い増す拡大路線が描けます。
一方で、法人を清算する場合には解散登記費用や残余財産課税が発生します。特に含み益の大きい物件を抱えたままだと課税額が跳ね上がるため、清算前に資産の売却や分社化を検討するのが現実的です。公認会計士と連携して清算シミュレーションを行うと、想定外の税負担を避けられます。
法人維持には毎年の決算作業がつきものですが、クラウド会計ソフトと電子帳簿保存法への対応で事務負担を大幅に削減できます。2024年以降のインボイス制度に対応した機能を使えば、仕入税額控除の要件を満たしつつ経理を効率化できます。こうしたIT活用はコスト以上のリターンを生むため、早期導入が賢明です。
まとめ
法人化は税率の低減や相続対策といった利点がある一方で、設立費用や社会保険料といった固定コストが増えるのも事実です。年間利益500万円を超え、長期でポートフォリオを拡大したい投資家にとっては、法人化がキャッシュフローと資産管理を最適化する有力な手段になります。反対に、利益規模が小さい段階で安易に法人を立ち上げると、維持費が重荷になる恐れがあります。まずは自分の投資計画と家計のバランスを見極め、税理士や金融機関と相談しながら最適なタイミングを探りましょう。行動に移す際は、2025年度の制度と融資環境を味方につけ、長期的な視点で出口まで設計することが成功への近道です。
参考文献・出典
- 国税庁 – https://www.nta.go.jp/
- 中小企業庁 – https://www.chusho.meti.go.jp/
- 日本政策金融公庫 – https://www.jfc.go.jp/
- 金融庁 事業性評価ガイドライン – https://www.fsa.go.jp/
- 国土交通省 不動産価格指数 – https://www.mlit.go.jp/