葛飾区でアパート経営を始めたいものの、「空室が埋まらないのでは」と不安に感じていませんか。実は、東京23区の中でも葛飾区は家賃相場が手頃で、都心勤務者の住み替え需要が根強いエリアです。本記事では、立地調査から資金計画、2025年度の税制優遇まで、初心者でも分かりやすいよう順序立てて解説します。最後まで読めば、葛飾区で失敗しにくいアパート経営の具体策が見えてくるはずです。
葛飾区でアパートを持つ魅力
まず押さえておきたいのは、葛飾区の賃貸ニーズが安定している点です。国土交通省の住宅統計によると、2025年10月時点の全国平均空室率は21.2%でしたが、東京都全体は16%前後にとどまり、葛飾区はそれよりやや高い18%程度に収まっています。つまり、都心より賃料を抑えられる分、空室リスクも大幅には跳ね上がらないのです。
さらに、区内のJR総武線・京成線沿線は通勤30分圏内に大手企業のオフィスが集中します。家賃を抑えつつ通勤時間を短縮したい単身者や若いファミリーが多く、ワンルームから2LDKまで幅広い需要が期待できます。一方で、土地価格は千代田区の半分以下とされ、同じ自己資金でもより広い土地を取得できる点が投資家には魅力的です。
加えて、葛飾区は2024年に区独自のリノベーション補助金を拡充し、2025年度も継続予定と発表しています。老朽アパートの外装工事や耐震補強に対し、工事費の3分の1（上限100万円）が助成されるため、中古物件の再生にも追い風となっています。
立地選びと市場調査のコツ
ポイントは、駅距離と生活利便施設のバランスを見極めることです。葛飾区では「駅徒歩10分以内」の検索比率が約60%を占める一方、「徒歩15分でもスーパーが近いなら可」という声も多く聞かれます。そのため、表面的な徒歩分数だけで判断せず、周辺の買い物環境や保育園の空き状況も確認すると競争力が上がります。
実際に筆者が2025年6月に購入した亀有駅徒歩14分の木造アパートは、近隣に大型スーパーが24時間営業している点が好評で、家賃を相場より2000円高く設定しても満室を維持しています。言い換えると、家賃設定は「駅距離×利便性」の掛け合わせで決まるため、ネット検索だけでなく現地を歩いて肌感覚を養うことが欠かせません。
また、区が公開する「住宅地価調査」や民間のSUUMOデータを活用し、過去5年の賃料推移を把握しましょう。賃料が横ばいで推移しているエリアは新築物件の供給が少なく、既存アパートでも家賃が下がりにくい傾向があります。逆に急激に賃料が上昇している地域は、今後の供給過多リスクもあるため慎重な判断が必要です。
資金計画と融資のポイント
重要なのは、自己資金と借入比率のバランスです。都内であっても葛飾区の中古木造アパートは、土地付きで5000万円前後の案件が珍しくありません。自己資金を物件価格の20%程度準備できれば、金利1.8%・期間25年の融資が比較的通りやすくなります。
返済比率は「年間返済額÷年間家賃収入」で計算し、60%以下に抑えると安定運営が可能です。例えば家賃収入450万円に対して返済額270万円なら返済比率は60%となり、空室が2室出ても赤字に陥りにくい設計といえます。加えて、修繕積立として年間家賃収入の10%を別口座に蓄えると、突発的な屋根修理にも慌てず対応できます。
融資先はメガバンクよりも地元信用金庫が柔軟な審査を行うケースが多いです。私の経験では、葛飾区内に本店を置く信用金庫から「地域貢献度」を評価され、固定金利1.6%で借入できました。つまり、物件所在地と同じ商圏の金融機関を回ることが、金利交渉を有利に進める近道となります。
運営で差がつく管理とリフォーム
実は、入居者対応をどこまで自分で行うかが、長期収益に大きく影響します。自主管理は管理委託料を節約できますが、24時間のトラブル対応や家賃滞納督促まで行う覚悟が必要です。一方、管理会社に依頼すると月額家賃の3〜5%が相場で、時間的負担と精神的ストレスが大幅に減ります。
入居率を保つうえで欠かせないのが築10年前後のバリューアップです。外壁塗装や共用部のLED照明化は、見た目だけでなく電気代削減にも寄与します。東京都環境局の資料によれば、LED化で共用部電気代が約40%削減できた事例も報告されており、入居者満足度と運営コスト削減を同時に実現できます。
リフォームでは、単に新品を入れるのではなく、ターゲットに合わせた設備選定が鍵です。具体的には、単身向けではWi-Fi無料設備と宅配ボックス、ファミリー向けではシステムキッチンと独立洗面台が評価されやすい傾向にあります。このように、物件のポテンシャルと客層をマッチさせることで賃料アップにつながります。
2025年度の税制優遇と活用法
まず知っておきたいのは、2025年度も継続する「新築住宅に対する固定資産税の減額措置」です。賃貸用の新築木造アパートは、120㎡相当分まで3年間（認定長期優良住宅は5年間）、税額が1/2になります。これにより、新築当初のキャッシュフローが大幅に改善し、返済比率を下げる効果が期待できます。
さらに、所得税では減価償却による節税が引き続き有効です。木造の場合、法定耐用年数は22年ですが、中古で取得した場合「残存耐用年数」が短縮されるため、年間の経費算入額が増え、実質の手取りを高められます。ポイントは、見込み節税額を融資返済や修繕積立に回し、資金繰りの安全度を高めることです。
都内では2025年度も「耐震改修促進法」に基づく補助制度が続いており、対象工事費の最大23%が助成されます。築古アパートを購入して耐震改修を行う場合、補助金を活用することで総投資額を抑えつつ、入居者に安心を提供できます。補助申請は工事着手前の手続きが必須のため、スケジュール管理を徹底しましょう。
まとめ
葛飾区でのアパート経営は、手頃な土地価格と安定した賃貸需要が両立する希少な投資チャンスです。立地調査では駅距離だけでなく生活利便を確認し、融資は地元金融機関を中心に交渉すると有利になります。また、築年数に応じたリフォームと2025年度の税制優遇を組み合わせれば、キャッシュフローと資産価値を同時に高められます。ぜひ本記事を参考に、具体的な行動計画を立ててみてください。
参考文献・出典
- 国土交通省住宅局 – https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/
- 東京都都市整備局 住宅市場動向調査 – https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/
- 葛飾区 リノベーション補助金制度 – https://www.city.katsushika.lg.jp/
- 東京都環境局 省エネ住宅事例集 – https://www.kankyo.metro.tokyo.lg.jp/
- 国税庁 タックスアンサー 不動産所得 – https://www.nta.go.jp/taxes/tetsuzuki/shinsei/annai/shotoku/annai/1400.htm