年収が700万円前後になると、給与だけでは将来が不安になり、安定収入を求めてアパート経営を検討する方が増えます。しかし、インターネットには「年収700万 アパート経営 失敗」という検索結果が並び、怖くなって踏み出せない人も多いはずです。本記事では、失敗の具体的な原因を分解し、リスクを抑えるための考え方と実践手順を詳しく解説します。読了後には、「自分にもできるかもしれない」と前向きに判断できる材料を得られるでしょう。
年収700万円でも失敗が起こる本当の理由
まず押さえておきたいのは、失敗の多くが「年収」ではなく「準備不足」に起因する点です。融資額や物件規模を決める際、年収700万円は決して低くありませんが、十分な勉強をせずに購入すると、空室や修繕費でキャッシュフローが簡単に崩れます。つまり、安定した本業収入があるほど融資は受けやすいものの、同時に過大な借入をしてしまう誘惑も強まるのです。
国土交通省の住宅統計（2025年10月）によると、全国アパート空室率は21.2%で、前年より0.3ポイント改善したとはいえ、依然として5戸に1戸が空いている計算になります。この数字を軽視して満室前提の収支計画を組むと、想定外の出費に耐えられず赤字転落するケースが後を絶ちません。また、固定資産税や管理委託料など、ローン返済以外のランニングコストを甘く見積もると、表面利回りが高くても手取りがマイナスになる事態も生じます。
さらに、共働き世帯の場合は一時的な転勤や育児休業で家計が変動するリスクも加わります。年収700万円は安定していても、返済比率が高いとライフイベントと重なったときに破綻しやすい点を忘れてはいけません。このように、年収だけで成功が決まるわけではなく、数字の裏側を丁寧に確認する姿勢が欠かせないのです。
キャッシュフローを赤字にしないシミュレーション術
ポイントは、最初に「手残り」を逆算して投資判断を下すことです。家賃収入から空室想定、修繕積立、管理費、税金、ローン返済を差し引き、月々2万円以上の黒字が出るかを基準にすると安全度が上がります。仮に満室時の手残りが5万円でも、空室率10%で黒字が2万円に落ちる計算ならば、家賃下落や金利上昇に耐える余力があると判断できます。
実際のシミュレーションでは、空室率を周辺平均より少し厳しめに設定し、金利は現行より0.5〜1%高いシナリオも作成します。固定金利2.3%、融資期間30年、借入7000万円の場合、金利が0.5%上がると総返済額は約600万円増えるため、月々1万7000円ほど返済が重くなります。この差額を吸収できる余裕がなければ購入を一旦見送るべきです。
また、修繕費は築年数に応じて段階的に増える点にも注意が必要です。築15年を超えると外壁や屋根の大規模修繕費が年間家賃収入の5〜7%程度かかるとされており、計画的に積み立てていないと大きな赤字を招きます。シミュレーション時に月1万円を別口座に積み立てる設定にし、赤字にならないかを確かめる習慣をつけましょう。
空室率21.2%時代の物件選び
重要なのは、平均空室率ではなく「局所的需要」を見る視点です。同じエリアでも駅徒歩5分以内と15分以上では、空室期間が倍以上違うケースが珍しくありません。つまり、エリア全体が埋まらないわけではなく、競争力の低い物件が淘汰されているに過ぎないのです。
都心部は価格が高く手を出しにくいと感じるかもしれませんが、空室リスクは低いため安定性を重視するなら検討する価値があります。一方で、郊外や地方都市では人口減少を意識し、大学や工業団地、病院といった強い需要源までの距離を確認してください。例えば、地方中核都市でも大学徒歩圏の物件は常に満室近く、利回りも8%前後を維持しています。
さらに、間取りと築年数の組み合わせも収益性を左右します。ファミリー向け3LDKは平均入居期間が長いものの、原状回復費が高くつく傾向があります。単身向け1Kは回転が早く空室が生まれやすい半面、リフォーム費が抑えやすいという特徴があります。自分の資金計画と空室リスクの許容度を照らし合わせ、最適なターゲットを決めることが欠かせません。
融資と自己資金のバランスが運命を分ける
実は、年収700万円の会社員が直面しやすいのが「融資は通ったのに自己資金が不足する」問題です。金融機関は物件価格の80〜90%まで貸し出すケースが多い一方、諸費用として物件価格の7〜10%が現金で必要になります。さらに、上記の修繕積立と運転資金を合わせると、総投資額の20%近くを自己資金で賄うのが現実的です。
例えば、価格8000万円のアパートを購入する場合、自己資金は最低でも1600万円が理想です。頭金を300万円しか用意できないと、差額はフルローンとなり、返済比率が年収の45%を超える恐れがあります。金融機関の審査基準を満たしても、生活費や教育費を圧迫し、本業に支障を来す事態になりかねません。
一方で、自己資金を貯める期間が長すぎると、不動産価格や金利が上がるリスクがあります。したがって、自己資金が貯まるまで投資を待つか、規模を小さくして先に経験を積むかの二択で比較検討することが肝心です。いずれの選択でも、資金と経験のバランスを意識し、無理なく継続できる計画を立てることが成功への近道といえます。
失敗事例に学ぶ再起のステップ
まず、赤字が続いているオーナーの多くは「損切りライン」を設定していません。家賃を下げて募集を加速させるのか、売却してローン残債を清算するのか、方針を決めずに時間だけが過ぎ、資金繰りが限界に達するケースがよく見られます。重要なのは、本業収入が健在なうちに早めの立て直し策を講じることです。
再起策としては、室内設備の小規模リフォームで競争力を高める手法が効果的です。たとえば、Wi-Fi付き照明やスマートロックを導入するだけで、若年層の入居率が向上し、家賃を維持しながら空室期間を短縮できます。また、相続対策で新規投資を検討している高齢オーナーに売却することで、赤字物件を適正価格で手放せた事例もあります。
何より、失敗を経験したからこそ得られる市場感覚や交渉力は次の投資に生きます。家賃設定、管理会社選定、融資交渉など、一度痛みを伴って学んだ知識は裏切りません。年収700万円という安定収入を味方につけ、損失を最小限に抑えながら次のステージへ進む準備を整えましょう。
まとめ
ここまで、年収700万円の会社員がアパート経営で失敗しやすい要因と、その回避策を具体的に解説しました。要点は、空室率21.2%という現実を踏まえたシミュレーション、局所需要を意識した物件選定、そして自己資金と融資の健全なバランスです。シビアな数字をもとに計画を立てれば、年収700万円でも黒字経営は十分可能です。今日からできる行動として、まずは希望エリアの実勢家賃と金融機関の融資条件を調べ、簡易シミュレーションを作成してみてください。慎重な準備が、失敗の不安を自信に変える第一歩となります。
参考文献・出典
- 国土交通省 住宅統計調査 2025年10月速報値 – https://www.mlit.go.jp/
- 総務省 統計局 家計調査 2025年度版 – https://www.stat.go.jp/
- 日本銀行 金融システムレポート 2025年4月 – https://www.boj.or.jp/
- 全国賃貸住宅新聞 家賃動向データ 2025年上期 – https://www.zenchin.com/
- 日本政策金融公庫 不動産投資向け融資ガイド 2025年度 – https://www.jfc.go.jp/