年収が七百万円ほどになると、貯蓄だけでは心もとないと感じ、マンション投資を思い付く人が増えます。しかしネットで検索すると「年収700万 マンション投資 失敗」という不穏な体験談が山ほど見つかり、不安になるのも当然です。本記事では、よくある失敗パターンの根本原因をひも解き、その回避策を具体例と数字で示します。読み終えるころには、融資の通し方から出口戦略までの流れがイメージできるようになり、安心して次の一歩を踏み出せるはずです。
年収700万でも融資は十分に受けられるのか
まず押さえておきたいのは、年収七百万円という水準が金融機関の審査でどの位置付けになるかです。住宅ローンと違い、投資用ローンは返済比率だけでなく、物件の収益力も加味されます。そのため年収が同じでも、自己資金や他の借入状況によって可否が大きく変わります。
一方で、日本政策金融公庫の統計によると、2025年度に実際に融資を受けた個人投資家の平均年収は約六百八十万円でした。つまり年収七百万円でも十分に枠内に入ります。重要なのは審査項目を逆算して準備することです。自己資金を物件価格の二割程度入れると返済比率が下がり、審査はかなり通りやすくなります。
さらに、返済期間を三十五年に伸ばすと月々の返済は軽くなりますが、利息総額は増えます。三十年と三十五年で総返済額を比べると、金利二％でも二百万円前後の差が生じます。融資期間はキャッシュフローと総コストのバランスを見て決める必要があります。
キャッシュフロー悪化が失敗を招く仕組み
ポイントは、見た目の収支と実際のキャッシュフローが違うことを理解することです。家賃収入からローン返済を引いただけでは黒字でも、管理費や固定資産税、突発的な修繕費を加えると赤字に転落するケースが珍しくありません。
実は、国土交通省の家賃滞納調査では、首都圏の平均滞納率は一・五％前後で推移しています。これを加味すると、満室想定家賃が月十二万円のワンルームでも年間約二万円の収入減少を見込む必要があります。余裕を見ずにシミュレーションすると、わずかな誤差が毎月の赤字に直結します。
また、築二十年を超える物件では年間家賃下落率が平均一％と言われます。五年後に家賃が六％目減りすると、手取りはさらに細ります。そこで家賃下落を織り込んだ上で、年間キャッシュフローが三十万円以上残る水準を確保するのが安全圏といえます。
最後に、金利上昇リスクも忘れてはいけません。日銀が長短金利操作を見直した場合、変動金利は一年で〇・三〜〇・五％程度上がる可能性があります。返済額が月五千円増えると年間六万円の負担増になります。この程度の変動にも耐えられるかを事前に確認しましょう。
物件選定で避けたい落とし穴
重要なのは、利回り数字だけで判断しないことです。東京二十三区の新築マンション平均価格は七千五百八十万円（不動産経済研究所、2025年）で、表面利回りは三％台が中心です。数字だけ見ると郊外中古の五〜六％が魅力的ですが、空室期間と修繕費が跳ね上がり、実質利回りが逆転する事例もあります。
首都圏で失敗が多いのは、駅徒歩十五分超の築古ワンルームです。初期価格が抑えられる半面、入居付けに苦戦します。家賃を二千円下げても申し込みが入らないこともあり、結果的に長期空室で収支が崩れます。新耐震基準（1981年以降）を満たしているかも大切で、旧耐震物件は金融機関の評価が低く、将来売却時に買い手が付きにくくなります。
戸数の少ない小規模マンションにも注意が必要です。管理費が一戸あたり高く、修繕積立が不足しやすいからです。共用部の大規模修繕で一時金が請求されると、突然数十万円の持ち出しが発生します。販売図面だけでなく、管理組合の長期修繕計画書を必ずチェックしましょう。
失敗を防ぐ簡易チェックリスト
- 駅徒歩十以内で夜道が明るいか
- 新耐震基準で検査済証があるか
- 管理費・修繕積立金が月収入の二五％以内か
税金と経費計算を甘く見ると危険
まず、マンション投資の利益は不動産所得として総合課税されます。給与所得と合算されるため、医療費控除など既存の控除額によっては課税所得が想定以上に跳ね上がることがあります。年収七百万円層では住民税を含めた実効税率が約二〇％に達することも珍しくありません。
減価償却費を最大限使える中古物件なら節税効果が大きいといわれますが、二〇二四年の法改正で耐用年数の短縮ルールが厳格化されました。法定耐用年数を過ぎた部分も残存価値を見直す必要があり、償却費が以前ほど取れなくなっています。利益圧縮ありきで購入すると、償却が切れた後に課税所得が急増し、手残りが大幅に減るおそれがあります。
固定資産税も軽視できません。東京二十三区の課税標準額は路線価の七割程度が目安ですが、築浅・高額物件ほど税額が高い傾向にあります。評価替えは三年ごとに行われるため、次回の見直しで税額が上がるリスクも考慮しましょう。
さらに、不動産所得が赤字になると損益通算で税金が戻る仕組みがあります。ただし、赤字が続くと金融機関は「収益性が低い」と判断し、追加融資を渋る場合があります。節税と資金調達のバランスを取ることが長期的な成否を分けるポイントになります。
リスク管理と出口戦略を描く
基本的に、投資は始めるより終わらせ方のほうが難しいものです。とくにマンション投資は流動性が低く、売却には最低でも三カ月はかかります。購入時から五年後、十年後に買い手が付きやすい立地と築年数を選ぶ視点が欠かせません。
一方で、二〇二五年度の住宅ローン減税は自己居住用のみが対象ですが、投資用物件でも長期保有特例を使えば、譲渡所得の税率を抑えられます。所有期間が五年超で二〇％、十年超で一五％になります。売却を視野に入れるなら、最低でも六年保有して税率を下げるか、法人化による分離課税を検討する価値があります。
保険を活用したリスクヘッジも大切です。団体信用生命保険に加え、家賃保証会社との契約は入居者の滞納時に一定の支払いをカバーします。ただし保証料が年間家賃の三〜五％かかるため、コストとリスク低減効果を比較する必要があります。
最後に、サブリース契約を出口戦略と誤解しないことが重要です。空室リスクを業者が肩代わりする仕組みですが、二年ごとの賃料見直しで大幅減額される事例が報告されています。契約解除にも違約金が生じるため、サブリースは一時的な空室対策と割り切るのが安全といえます。
まとめ
この記事では、年収七百万円層がマンション投資でつまずきやすいポイントを融資、キャッシュフロー、物件選定、税金、出口戦略の五つに分けて解説しました。要するに、表面利回りの数字よりも、空室率や修繕費を含めた実質収支を保守的に見積もることが成功への近道です。これらを踏まえ、自分の生活費と将来計画に無理のない返済プランを組めば、投資は資産形成の強力な味方になります。今日からは気になる物件を探すだけでなく、管理組合の資料や金利動向にも目を向け、堅実な一歩を踏み出してください。
参考文献・出典
- 不動産経済研究所 – https://www.fudousankeizai.co.jp/
- 国土交通省「賃貸住宅管理業報告」 – https://www.mlit.go.jp/
- 日本政策金融公庫「生活衛生関係調査」 – https://www.jfc.go.jp/
- 東京都主税局「固定資産税評価の手引き」 – https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/
- 財務省「令和6年度税制改正の大綱」 – https://www.mof.go.jp/
