相続の話題は「まだ早い」と感じる方が多いものの、実際に相続が発生してから短期間で税務申告や資産分割を行うのは大きな負担です。加えて、相続税の節税だけを意識した対策が思わぬ課税や家族間トラブルを招くケースも少なくありません。本記事では、2025年12月時点の制度に基づき、不動産を活用した相続対策が抱えるリスクとその回避策を解説します。初心者でも理解しやすいよう、基本から順に整理しながらポイントを押さえていきます。
相続対策の目的とリスクを整理する
まず押さえておきたいのは、相続対策が「税負担の軽減」「遺産分割の円滑化」「資産の維持」の三つを同時に目指す総合戦略だという点です。節税だけを優先すると現金不足や不公平感を生みやすく、最終的に家族の関係が損なわれる恐れがあります。一方で、対策を先延ばしにすると評価額が予想以上に膨らみ、納税資金を確保できない事態に陥る可能性があります。
重要なのは、相続対策 リスクの大半が「情報の片寄り」と「時間不足」から生じる点です。具体的には、インターネットの断片的な知識で判断した結果、2025年度の税制改正による特例適用条件を満たさなかったり、相続人の生活設計を無視して不動産ばかり増やしてしまったりするケースが挙げられます。こうしたリスクを軽減するためには、現行制度を正確に理解し、家族全員と早めに共有する姿勢が欠かせません。
不動産を活用した相続対策と評価額の落とし穴
ポイントは、不動産の相続税評価額が市場価格より下がりやすい仕組みを利用できる一方、空室リスクや流動性の低さが将来の負担になることです。国税庁の路線価方式では、居住用土地が時価の7〜8割程度に評価される傾向があります。これにより納税額を抑えられるメリットが期待できますが、賃貸物件を乱立させると収益が予想より伸びず、返済が滞るリスクが高まります。
さらに、2025年度も継続中の「小規模宅地等の特例」は自宅や事業用地を最大80％減額できる強力な制度です。ただし、二世帯住宅を別棟で建てた場合など、居住実態が要件を満たさなければ適用外となるため要注意です。また、貸付事業用宅地の減額割合は50％にとどまり、相続開始3年以内に新築した賃貸物件は対象外になるケースもあります。
言い換えると、不動産を利用した相続対策は「評価額を下げる技術」と「安定運営する経営視点」を両立させる必要があります。利回りだけで判断せず、築年数や地域人口推移を調べ、空室率15％でも収支がプラスになるか試算してから購入に踏み切りましょう。こうした慎重な姿勢が、相続発生後も家族に迷惑をかけない鍵となります。
生前贈与と保険を組み合わせる際の注意点
実は、現金や株式を生前贈与で移転しつつ、不動産を相続時まで保有する組み合わせがバランスの良い方法とされています。2025年度の暦年贈与は基礎控除年間110万円が続いており、相続開始前7年間の贈与が加算対象です。しかし、毎年同額を機械的に贈与すると「定期贈与」とみなされ、一括課税のリスクが生じます。贈与契約書の作成や振込記録の保存を怠らないようにしましょう。
一方で、終身保険を活用すれば死亡保険金が「500万円×法定相続人」の非課税枠に収まります。ただし、過度に高額な保険料を支払うと、資金繰りを圧迫し生活費を削る恐れがあります。また、保険金受取人を長男だけに設定した場合、他の相続人との間で不公平感が高まり、遺留分（法定取り分）を巡る争いが起きやすくなります。
つまり、生前贈与と保険はそれぞれメリットがあるものの、「節税効果」と「家族の納得」の両面を確認しながら設計する必要があります。専門家と定期的にシミュレーションを行い、税制改正の動向を踏まえて契約内容を見直す習慣をつけましょう。
法人化・信託で資産を移すメリットと落とし穴
近年、不動産管理会社を設立して所得分散を図る手法や、家族信託を用いて認知症リスクに備える仕組みが注目されています。法人化の利点は、所得を家族に分散させることで所得税と住民税を圧縮できる点にあります。さらに、物件を法人名義に移せば将来の相続財産から除外できるため、評価額の膨張を抑えられます。
しかし、法人設立費用や社会保険料の負担が増えるデメリットも無視できません。赤字でも法人住民税の均等割が発生し、管理が不十分だと逆にコスト増となります。また、2025年度の税制では「同族会社の行為計算否認規定」が引き続き適用され、相当でない賃料設定は否認される可能性があります。適正賃料を守るため、周辺相場を調査し定期的に家賃を見直すことが求められます。
家族信託は、受託者が資産を運用し受益者が利益を受け取る柔軟な設計が魅力ですが、公証役場での契約作成費や登記費用が掛かります。さらに、信託契約の内容が曖昧だと、受託者の権限を巡るトラブルが生じかねません。実務経験のある司法書士や弁護士と連携し、目的・期間・権限を明文化することが安全策となります。
専門家チームでリスクを下げる実践ステップ
まず、相続対策 リスクを総点検するためには、現状の財産目録を作成し、評価額と負債額を一覧化することが出発点です。この作業で隠れた負債や名義の古い土地が見つかることもあります。次に、税理士・司法書士・不動産会社の三者を中心にチームを組み、各専門分野から意見を集約します。異なる立場の視点が重なることで、思わぬ抜け漏れを防げます。
さらに、3年ごとに対策をアップデートする仕組みを設けると制度変更にも対応しやすくなります。例えば、2025年度以降に贈与税と相続税の一体化が本格化するとの報道がありますが、実際の施行時期や具体的な税率は未確定です。だからこそ、定期点検を続けることで急な法改正にも柔軟に対応できます。
最後に、家族会議を開き、財産状況と対策方針を共有する時間を設けましょう。相続の話題はデリケートですが、あいまいにしたまま後回しにすると取り返しがつきません。日常的な会話の延長で少しずつ情報を開示し、全員が納得したうえで対策を実行する姿勢が、争族（そうぞく）リスクを大幅に減らします。
まとめ
相続対策は税金だけでなく、家族の人生設計や不動産経営にも深く関わります。不動産は評価額を下げやすい反面、空室や流動性の問題を抱えるため、購入前に厳しい収支試算が不可欠です。生前贈与や保険、法人化、信託といった手法も万能ではなく、それぞれの適用条件や維持コストを踏まえなければなりません。まず財産目録を作成し、専門家チームと定期的に検証することで、制度改正にも強い対策を構築できます。今日から一歩踏み出し、家族と情報を共有しながら、安心できる未来を手に入れましょう。
参考文献・出典
- 国税庁「相続税法基本通達」 – https://www.nta.go.jp
- 国土交通省「土地白書2025」 – https://www.mlit.go.jp
- 総務省統計局「国勢調査2020最終報告」 – https://www.stat.go.jp
- 金融庁「家族信託ガイドライン2025」 – https://www.fsa.go.jp
- 東京都都市整備局「住宅市場動向調査2025」 – https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp