不動産投資を始めたいけれど、いきなり一棟マンションを購入するのはハードルが高いと感じていませんか。そんな方におすすめなのが、ワンルームマンションの区分所有投資です。比較的少ない資金で始められ、管理の手間も少ないため、サラリーマンや初心者の方でも取り組みやすい投資方法として注目されています。この記事では、区分所有の基本的な仕組みから、メリット・デメリット、物件選びのポイント、そして成功するための具体的な戦略まで、初心者の方にも分かりやすく解説していきます。
ワンルームマンション区分所有とは何か
ワンルームマンション区分所有とは、マンションの一室だけを所有する不動産投資の形態です。マンション全体を購入する一棟投資とは異なり、自分が所有する部屋だけを賃貸に出して家賃収入を得る仕組みになります。
区分所有では、部屋の内部は完全に自分の所有物となりますが、エントランスや廊下、エレベーターなどの共用部分は他の所有者と共同で所有することになります。この共用部分の管理や修繕については、管理組合が主体となって行い、所有者は毎月管理費と修繕積立金を支払う必要があります。
法律的には「建物の区分所有等に関する法律」、通称「区分所有法」によって権利関係が定められています。この法律により、各所有者の権利と義務が明確に規定されているため、トラブルが起きにくい仕組みになっています。実際、国土交通省の調査によると、日本全国のマンションストック数は約694万戸（2024年末時点）に達しており、区分所有という形態が広く普及していることが分かります。
投資対象としてのワンルームマンションは、単身者向けの賃貸需要が安定していることから、特に都市部で人気があります。2026年2月現在、東京23区の新築マンション平均価格は7,580万円（前年比+3.2%）となっていますが、ワンルームマンションの区分所有であれば、2,000万円から3,000万円程度で購入できる物件も多く存在します。
区分所有投資の3つの大きなメリット
ワンルームマンション区分所有投資には、他の不動産投資にはない独自のメリットがあります。まず最も大きな利点は、少額の自己資金で始められることです。一棟マンションの購入には数億円の資金が必要になりますが、区分所有なら自己資金200万円から300万円程度でスタートできます。
金融機関からの融資も受けやすいという特徴があります。特に新築や築浅の物件であれば、物件価格の80%から90%まで融資を受けられるケースも珍しくありません。サラリーマンの方であれば、安定した収入があることから審査も通りやすく、本業を続けながら不動産投資を始められます。実際、不動産投資家の約60%が会社員として働きながら投資を行っているというデータもあります。
管理の手間が少ないことも大きな魅力です。建物全体の管理は管理会社が行い、入居者募集や家賃回収、クレーム対応なども賃貸管理会社に委託できます。つまり、オーナーがやるべきことは、定期的に収支を確認し、必要に応じて判断を下すだけです。本業が忙しい方でも、月に数時間程度の時間で十分に管理できます。
さらに、立地を選べば資産価値が下がりにくいという利点もあります。東京都心部や主要駅近くの物件は、人口が集中しているため賃貸需要が安定しています。国立社会保障・人口問題研究所の推計では、東京都の人口は2030年頃まで増加傾向が続くとされており、都心部の単身者向け物件は今後も需要が見込まれます。
知っておくべきデメリットとリスク
メリットが多い一方で、区分所有投資には注意すべきデメリットもあります。重要なのは、空室リスクが収益に直結することです。一棟マンションなら複数の部屋があるため、一室が空室になっても他の部屋の家賃収入でカバーできます。しかし区分所有では、その一室が空室になると収入がゼロになってしまいます。
この空室期間中も、ローンの返済や管理費、修繕積立金の支払いは続きます。例えば、月々のローン返済が8万円、管理費と修繕積立金が合わせて2万円だとすると、空室期間中は毎月10万円の持ち出しが発生することになります。そのため、最低でも6ヶ月分、できれば1年分の予備資金を用意しておくことが推奨されます。
管理費と修繕積立金が年々上昇する可能性も考慮が必要です。マンションが古くなるにつれて、大規模修繕の費用が増加し、修繕積立金が値上げされるケースが多くあります。国土交通省の調査によると、築20年を超えるマンションでは、修繕積立金が当初の1.5倍から2倍に増加している例も珍しくありません。
また、管理組合での意思決定に時間がかかることもデメリットです。共用部分の修繕や管理方針の変更には、管理組合の総会での決議が必要になります。自分一人の判断で迅速に対応できないため、もどかしさを感じることもあるでしょう。特に大規模修繕の時期や方法について、所有者間で意見が分かれると、決定までに長い時間がかかることがあります。
利回りが一棟投資に比べて低めになる傾向も理解しておく必要があります。区分所有の表面利回りは、都心部で4%から6%程度が一般的です。一方、一棟マンションなら7%から10%の利回りも期待できます。ただし、リスクとリターンは表裏一体であり、低リスクで安定した収益を求めるなら、区分所有の方が適していると言えます。
成功する物件選びの5つのポイント
ワンルームマンション区分所有投資で成功するかどうかは、物件選びで8割が決まると言っても過言ではありません。まず最優先すべきは立地です。駅から徒歩10分以内、できれば5分以内の物件を選ぶことが基本になります。
単身者は通勤の利便性を重視するため、主要駅へのアクセスが良い物件ほど空室リスクが低くなります。東京都の調査では、駅徒歩5分以内の物件と15分以上の物件では、空室率に約2倍の差があることが分かっています。また、複数路線が利用できる駅の近くであれば、さらに需要が高まります。
周辺環境も重要な判断材料です。コンビニやスーパー、ドラッグストアなどの生活利便施設が近くにあるか確認しましょう。特に単身者は自炊をしない方も多いため、飲食店が充実しているエリアは人気があります。一方で、繁華街に近すぎると騒音問題が発生する可能性もあるため、バランスが大切です。
建物の管理状態を見極めることも欠かせません。内見の際は、エントランスや廊下、ゴミ置き場などの共用部分が清潔に保たれているか確認します。管理が行き届いている物件は、入居者の質も高く、長期的に安定した運営が期待できます。また、管理組合の議事録を確認し、修繕計画がしっかり立てられているかもチェックしましょう。
築年数と価格のバランスも考慮が必要です。新築は価格が高い分、当初の修繕費用が少なく、設備も最新です。一方、築10年から15年程度の中古物件は、価格が新築の7割から8割程度に下がっており、利回りが高くなります。ただし、1981年以前に建てられた旧耐震基準の物件は、融資が受けにくく、将来的な資産価値の低下リスクもあるため避けるべきです。
賃料相場と実質利回りの計算も忘れてはいけません。周辺の類似物件の賃料を調べ、適正な家賃設定ができるか確認します。表面利回りだけでなく、管理費や修繕積立金、固定資産税などを差し引いた実質利回りを計算することが重要です。実質利回りが3%を下回る物件は、投資対象として慎重に検討する必要があります。
資金計画と融資戦略の立て方
無理のない資金計画を立てることが、長期的な投資成功の鍵となります。基本的に、物件価格の20%から30%を自己資金として用意することが理想的です。例えば、2,500万円の物件なら、500万円から750万円の自己資金があると安心です。
自己資金の内訳としては、頭金に加えて諸費用分も確保しておく必要があります。諸費用は物件価格の7%から10%程度かかり、具体的には仲介手数料、登記費用、不動産取得税、火災保険料などが含まれます。2,500万円の物件なら、諸費用だけで175万円から250万円程度必要になります。
融資を受ける際は、複数の金融機関を比較検討することが大切です。都市銀行、地方銀行、信用金庫、ノンバンクなど、それぞれ審査基準や金利が異なります。2026年2月現在、不動産投資ローンの金利は変動金利で1.5%から3.0%程度、固定金利で2.0%から4.0%程度が一般的です。
金利が1%違うだけでも、総返済額は大きく変わります。例えば、2,000万円を30年ローンで借りた場合、金利2%なら総返済額は約2,660万円ですが、金利3%なら約3,040万円となり、380万円もの差が生じます。そのため、金利交渉や借り換えの検討も重要な戦略となります。
返済計画を立てる際は、保守的なシミュレーションを行いましょう。家賃収入から管理費、修繕積立金、管理委託費、固定資産税を差し引いた手取り収入で、ローン返済額の1.2倍から1.3倍程度をカバーできることが望ましいです。また、空室率20%、金利上昇2%といった厳しい条件でもキャッシュフローがマイナスにならないか確認することが重要です。
予備資金として、最低でも6ヶ月分、できれば1年分の運営費用を別途確保しておくことをおすすめします。突発的な修繕費用や、空室期間が長引いた場合に備えるためです。この予備資金があることで、精神的にも余裕を持って投資を続けられます。
税金対策と確定申告の基礎知識
ワンルームマンション区分所有投資では、適切な税金対策を行うことで手取り収入を増やすことができます。まず理解しておきたいのは、不動産所得の計算方法です。家賃収入から必要経費を差し引いた金額が不動産所得となり、給与所得などと合算して課税されます。
必要経費として計上できる主な項目は、管理費、修繕積立金、管理委託費、固定資産税、都市計画税、火災保険料、ローンの利息部分、減価償却費などです。特に減価償却費は、実際の現金支出を伴わずに経費計上できるため、節税効果が高い項目となります。
減価償却の計算は、建物部分の価格を法定耐用年数で割って算出します。鉄筋コンクリート造のマンションの法定耐用年数は47年です。例えば、建物価格が1,500万円なら、年間約32万円を減価償却費として計上できます。ただし、土地部分は減価償却できないため、売買契約書で建物と土地の価格を明確に分けておくことが重要です。
青色申告を選択すると、さらに節税メリットが得られます。青色申告特別控除として最大65万円（電子申告の場合）を所得から差し引けるほか、赤字を3年間繰り越せる、家族への給与を経費にできるなどの特典があります。ただし、複式簿記での記帳が必要になるため、会計ソフトの利用や税理士への依頼を検討すると良いでしょう。
確定申告は毎年2月16日から3月15日までに行う必要があります。初めての方は、税務署の無料相談を利用したり、不動産投資に詳しい税理士に依頼したりすることをおすすめします。税理士費用は年間5万円から10万円程度が相場ですが、適切なアドバイスを受けることで、それ以上の節税効果が得られることも多くあります。
長期的な運営と出口戦略
ワンルームマンション区分所有投資は、購入して終わりではなく、長期的な視点での運営が重要です。基本的に、入居者の満足度を高めることが空室リスクを減らす最も効果的な方法となります。定期的な設備のメンテナンスや、入居者からの要望への迅速な対応が、長期入居につながります。
家賃設定は市場相場を常にチェックし、適切な水準を維持することが大切です。周辺の類似物件と比較して高すぎると空室期間が長くなり、安すぎると収益性が低下します。一般的に、2年から3年ごとに周辺相場を確認し、必要に応じて家賃を見直すことが推奨されます。
リフォームやリノベーションのタイミングも考慮が必要です。入居者が退去した際に、壁紙の張り替えやクリーニングなどの原状回復は必須ですが、10年から15年に一度は、水回り設備の交換や床材の張り替えなど、大規模なリフォームを検討すると良いでしょう。適切なリフォームにより、家賃を維持または上げることができ、空室期間も短縮できます。
出口戦略、つまり売却のタイミングも重要な判断ポイントです。一般的に、築15年から20年程度で売却を検討する投資家が多くいます。この時期は、まだ建物の資産価値が残っており、買い手も見つかりやすいためです。また、ローンの残債が減っていることで、売却益を得やすくなります。
売却時期を判断する際は、不動産市況も考慮に入れます。金利が低く、不動産価格が上昇傾向にある時期は売却に適しています。逆に、金利上昇局面や不動産価格が下落している時期は、無理に売却せず保有を続ける選択肢も検討すべきです。定期的に不動産会社に査定を依頼し、現在の市場価値を把握しておくことが重要です。
相続対策としても、ワンルームマンション区分所有は有効です。現金で相続するよりも、不動産として相続する方が、相続税評価額が低くなる傾向があります。ただし、相続人が複数いる場合は、区分所有の方が分割しやすいというメリットもあります。将来的な相続も視野に入れた長期的な計画を立てることが、真の意味での投資成功につながります。
まとめ
ワンルームマンション区分所有投資は、少額の資金で始められ、管理の手間も少ないため、初心者やサラリーマンの方に適した不動産投資の形態です。成功の鍵は、立地を重視した物件選び、無理のない資金計画、そして長期的な視点での運営にあります。
空室リスクや管理費の上昇といったデメリットも理解した上で、保守的なシミュレーションを行い、予備資金を確保することが重要です。また、税金対策や確定申告の知識を身につけることで、手取り収入を最大化できます。
不動産投資は一朝一夕で成果が出るものではありませんが、適切な知識と戦略を持って取り組めば、長期的に安定した収益を得られる可能性が高い投資方法です。まずは信頼できる不動産会社や税理士に相談し、自分に合った投資計画を立てることから始めてみてはいかがでしょうか。この記事が、あなたの不動産投資の第一歩を踏み出すきっかけになれば幸いです。
参考文献・出典
- 国土交通省「マンションストック数の推移」 – https://www.mlit.go.jp/
- 不動産経済研究所「首都圏マンション市場動向」 – https://www.fudousankeizai.co.jp/
- 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」 – https://www.ipss.go.jp/
- 国土交通省「マンション総合調査」 – https://www.mlit.go.jp/
- 東京都「住宅市場動向調査」 – https://www.metro.tokyo.lg.jp/
- 国税庁「不動産所得の計算方法」 – https://www.nta.go.jp/
- 金融庁「不動産投資ローンに関する調査」 – https://www.fsa.go.jp/
