不動産投資を始めると「減価償却で赤字を作れば節税になる」という話を耳にすることがあります。確かに減価償却を活用した節税は不動産投資の大きなメリットの一つですが、意図的に赤字を作ることには大きなリスクが潜んでいます。この記事では、減価償却の仕組みから、赤字経営のリスク、そして健全な節税戦略まで、初心者の方にも分かりやすく解説していきます。正しい知識を身につけることで、長期的に安定した不動産投資を実現できるようになります。
減価償却の基本的な仕組みとは
減価償却とは、建物や設備などの資産を購入した際、その費用を一度に経費計上するのではなく、使用可能な期間に分けて少しずつ経費として計上していく会計上の仕組みです。不動産投資において、この減価償却は実際にお金が出ていかない経費として扱えるため、節税効果が期待できる重要な要素となります。
具体的には、建物部分の価格を法定耐用年数で割った金額を、毎年の経費として計上できます。たとえば3000万円の木造アパート（法定耐用年数22年）を購入した場合、建物部分が2000万円だとすると、年間約91万円を減価償却費として計上できる計算になります。この91万円は実際に支払うお金ではないため、手元にキャッシュを残しながら所得を圧縮できるのです。
ただし注意したいのは、減価償却できるのは建物部分のみで、土地部分は対象外という点です。また、構造によって法定耐用年数が異なり、木造は22年、鉄骨造は34年、RC造は47年と定められています。この耐用年数の違いが、物件選びにも大きく影響してきます。
さらに中古物件の場合は、残存耐用年数を使って減価償却を計算するため、築年数が古い物件ほど短期間で大きな減価償却費を計上できます。これが「築古物件で節税」という戦略の根拠となっているのです。
意図的に赤字を作ることの危険性
減価償却を活用して意図的に赤字を作る戦略は、一見すると魅力的に見えますが、実は多くのリスクを抱えています。まず理解しておきたいのは、会計上の赤字と実際のキャッシュフローは別物だという点です。減価償却費は実際の支出を伴わないため、帳簿上は赤字でも手元にお金が残ることがあります。しかし、この状態を続けることには大きな問題があります。
最も深刻なのは、金融機関からの評価が下がってしまうことです。銀行は融資審査の際に確定申告書の内容を重視します。連続して赤字を計上していると、事業として成り立っていないと判断され、次の物件購入時の融資が受けられなくなる可能性が高まります。不動産投資を拡大していきたいと考えている方にとって、これは致命的な障害となります。
また、赤字が続くと所得税や住民税は減りますが、国民健康保険料や保育料などの算定基準となる所得も下がります。一見メリットに思えますが、将来的に住宅ローンを組む際や、事業融資を受ける際に不利になることがあります。金融機関は安定した収入を重視するため、赤字経営は信用力の低下につながるのです。
さらに重要なのは、減価償却期間が終了した後のことです。築古物件で短期間に大きな減価償却を取った場合、数年後には減価償却費がゼロになります。その時点で家賃収入から経費を引いた金額がそのまま課税所得となり、急激に税負担が増加します。この「出口の税金」を考慮せずに節税だけを追求すると、後で大きな負担を強いられることになります。
健全な減価償却の活用方法
減価償却は正しく活用すれば、不動産投資の強力な味方となります。重要なのは、赤字を作ることを目的とするのではなく、適正な利益を確保しながら節税効果を得るという考え方です。まず基本となるのは、実際のキャッシュフローがプラスになる物件を選ぶことです。
理想的な状態は、会計上は小幅な黒字または均衡、実際のキャッシュフローは十分なプラスという状態です。たとえば年間の家賃収入が500万円、実際の経費が300万円、減価償却費が180万円の場合、会計上の利益は20万円となります。この程度の黒字であれば税負担は最小限に抑えられ、かつ金融機関からの評価も維持できます。
物件選びの段階から減価償却を意識することも大切です。新築物件は減価償却期間が長いため、年間の減価償却費は少なくなりますが、長期的に安定した節税効果が得られます。一方、築古物件は短期間で大きな減価償却を取れますが、修繕費用が増加するリスクや、減価償却終了後の税負担増加を考慮する必要があります。
また、設備部分の減価償却も見逃せません。建物本体とは別に、エアコンや給湯器などの設備は耐用年数が短く設定されているため、より早く減価償却できます。購入時に建物と設備を適切に区分することで、初期の節税効果を高めることができます。ただし、この区分は税理士と相談しながら適正に行うことが重要です。
長期的な視点で考える不動産投資の収支計画
不動産投資で成功するためには、目先の節税効果だけでなく、10年、20年先を見据えた収支計画が不可欠です。減価償却は永遠に続くものではなく、いずれ終了する時が来ます。その時点でどのような状況になっているかを事前にシミュレーションしておくことが、健全な投資戦略の基本となります。
まず考えるべきは、減価償却期間終了後の税負担です。木造アパートの場合、22年後には減価償却費がゼロになります。その時点で家賃収入が維持できていれば、課税所得が大幅に増加し、税負担も重くなります。この段階で売却を検討するのか、それとも保有を続けるのか、あらかじめ戦略を立てておく必要があります。
売却を選択する場合は、譲渡所得税の計算も重要です。減価償却を行った分だけ、建物の簿価（帳簿上の価値）が下がっているため、売却時の利益が大きくなり、税負担も増加します。特に短期譲渡（所有期間5年以内）の場合は税率が約39%と高いため、長期保有を前提とした計画が望ましいでしょう。
また、物件の老朽化に伴う修繕費用の増加も見込んでおく必要があります。築年数が経過すると、外壁塗装や屋根の補修、設備の交換など、大規模な修繕が必要になります。これらの費用は経費として計上できますが、実際のキャッシュアウトを伴うため、十分な資金を確保しておくことが重要です。
さらに、家賃の下落リスクも考慮しましょう。一般的に築年数が経過すると家賃は下がる傾向にあります。国土交通省の調査によると、築20年で新築時の約70〜80%程度まで家賃が下落するケースが多いとされています。この家賃下落を織り込んだ上で、長期的に収支がプラスになる計画を立てることが大切です。
税理士との連携で実現する最適な節税戦略
不動産投資における節税を成功させるには、信頼できる税理士との連携が欠かせません。減価償却の計算や経費の適切な計上は、税務の専門知識が必要な領域です。自己判断で進めると、過度な節税で税務調査のリスクを高めたり、逆に本来受けられる節税メリットを逃したりする可能性があります。
税理士を選ぶ際は、不動産投資に詳しい専門家を選ぶことが重要です。一般的な税務だけでなく、不動産特有の減価償却計算や、建物と設備の適切な区分、修繕費と資本的支出の判断など、専門的な知識が求められる場面が多いからです。初回相談時に不動産投資の実績や得意分野を確認すると良いでしょう。
税理士との打ち合わせでは、単年度の節税だけでなく、5年後、10年後の税負担も含めたシミュレーションを依頼することをお勧めします。減価償却期間中の税負担、期間終了後の税負担、売却時の譲渡所得税など、トータルで見た時に最も有利な戦略を提案してもらえます。この長期的な視点が、健全な不動産投資の実現につながります。
また、税制は毎年のように改正されるため、最新の情報をキャッチアップすることも税理士の重要な役割です。2026年度においても、不動産投資に関連する税制改正が行われる可能性があります。定期的に税理士と情報交換を行い、常に最適な戦略を維持することが大切です。
費用面では、月額1万円から3万円程度が相場となっています。この費用を惜しんで自己流で進めた結果、税務調査で追徴課税を受けたり、融資が受けられなくなったりするリスクを考えると、専門家への投資は十分に価値があると言えるでしょう。
まとめ
減価償却で意図的に赤字を作る戦略は、短期的には節税効果があるように見えますが、金融機関からの評価低下、将来的な税負担の増加、事業拡大の妨げなど、多くのリスクを伴います。健全な不動産投資を実現するためには、適正な利益を確保しながら減価償却を活用し、長期的な視点で収支計画を立てることが重要です。
減価償却は正しく理解し活用すれば、不動産投資の大きな武器となります。実際のキャッシュフローをプラスに保ちながら、会計上は小幅な黒字または均衡を目指すことで、節税効果と金融機関からの信用の両立が可能になります。また、減価償却期間終了後の税負担や、売却時の譲渡所得税まで見据えた計画を立てることで、トータルでの収益最大化を図ることができます。
不動産投資は長期的な資産形成の手段です。目先の節税だけに囚われず、10年後、20年後も安定した収益を生み出せる健全な経営を心がけましょう。そのためには、信頼できる税理士との連携が不可欠です。専門家の知識を活用しながら、あなたに最適な投資戦略を構築していってください。
参考文献・出典
- 国税庁 – 減価償却資産の償却率表 – https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2100.htm
- 国土交通省 – 不動産市場動向に関する調査 – https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000085.html
- 金融庁 – 不動産投資に関する注意喚起 – https://www.fsa.go.jp/ordinary/chuui/fudosan.html
- 日本不動産研究所 – 不動産投資家調査 – https://www.reinet.or.jp/
- 総務省統計局 – 住宅・土地統計調査 – https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/
- 東京都主税局 – 不動産取得税・固定資産税について – https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/
- 公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会 – 賃貸住宅市場の動向 – https://www.jpm.jp/
