地震大国である日本において、建物の耐震性能は私たちの生命と財産を守る重要な要素です。しかし、すべての建物で耐震診断が必要なわけではなく、特定の条件に該当する場合に実施を検討すべきものです。この記事では、耐震診断が必要となる具体的なケースを詳しく解説します。不動産投資を検討している方、中古物件の購入を考えている方、そして現在所有している建物の安全性に不安を感じている方にとって、適切な判断をするための指針となる情報をお届けします。
1981年以前に建てられた建物は要注意
建物の建築年が1981年（昭和56年）5月31日以前の場合、耐震診断の実施を強く推奨します。この日付が重要な理由は、建築基準法の大幅な改正が行われたためです。
1981年6月1日に施行された新耐震基準では、震度6強から7程度の地震でも建物が倒壊しない性能が求められるようになりました。一方、それ以前の旧耐震基準では震度5強程度の地震に耐えることが基準とされており、現在の基準と比較すると耐震性能に大きな差があります。
国土交通省の調査によると、旧耐震基準で建てられた建物の耐震化率は約80%にとどまっており、まだ多くの建物が十分な耐震性能を持っていない可能性があります。特に1971年以前に建てられた建物は、さらに古い基準で建築されているため、より注意が必要です。
不動産投資の観点からも、旧耐震基準の建物は融資条件が厳しくなる傾向があります。金融機関によっては融資対象外とする場合もあるため、購入前の耐震診断は必須といえるでしょう。診断結果によっては耐震補強工事が必要になりますが、その費用も含めた投資計画を立てることが重要です。
建物の構造や用途による診断の必要性
建物の構造や用途によっても、耐震診断の必要性は変わってきます。特に注意すべきケースを理解しておくことで、適切なタイミングで診断を実施できます。
木造建築物の場合、2階建て以下で延べ床面積が500平方メートル以下であれば、法的な診断義務はありません。しかし、築年数が古い場合や増改築を繰り返している場合は、自主的に診断を受けることをおすすめします。木造建築は経年劣化による耐震性能の低下が起こりやすく、特にシロアリ被害や腐朽がある場合は早急な診断が必要です。
鉄筋コンクリート造や鉄骨造の建物では、規模によって診断の必要性が異なります。延べ床面積が1000平方メートル以上の建物や、3階建て以上で延べ床面積が500平方メートル以上の建物は、耐震改修促進法により所有者に診断努力義務が課されています。
用途による区分も重要なポイントです。不特定多数の人が利用する建物、例えば店舗、事務所、ホテル、病院、学校などは、より厳格な基準が適用されます。これらの建物を所有または購入を検討している場合は、必ず耐震診断の実施状況を確認しましょう。特に賃貸物件として運用する場合、テナントや入居者の安全確保は所有者の重要な責任となります。
増改築や用途変更を行う場合の診断義務
既存の建物に増改築を行う場合や、用途を変更する場合には、耐震診断が法的に義務付けられるケースがあります。これは建築基準法に基づく規定であり、違反すると工事が認められません。
増改築の規模が既存部分の床面積の2分の1を超える場合、原則として既存部分も含めて現行の建築基準法に適合させる必要があります。つまり、旧耐震基準で建てられた建物であっても、大規模な増改築を行う際には新耐震基準を満たすよう補強工事が求められるのです。
用途変更についても同様の考え方が適用されます。例えば、事務所として使用していた建物を共同住宅に変更する場合、建物の安全性を改めて確認する必要があります。特に不特定多数の人が利用する用途への変更では、より厳格な耐震性能が求められることになります。
実は、小規模な改修工事であっても注意が必要です。壁を撤去して間取りを変更する場合、建物の耐力壁を減らしてしまう可能性があります。このような工事を行う前には、建築士に相談して耐震性能への影響を確認することが賢明です。リノベーション物件として販売されている中古不動産を購入する際も、適切な耐震診断と補強工事が行われているか確認しましょう。
地震や災害後の建物状態確認
大きな地震や災害を経験した建物は、見た目に損傷がなくても内部構造にダメージを受けている可能性があります。このような場合、速やかに耐震診断を実施することが重要です。
震度5強以上の地震を経験した建物では、構造体に微細なひび割れや変形が生じている可能性があります。特に鉄筋コンクリート造の建物では、コンクリートの剥離や鉄筋の露出が見られなくても、内部で損傷が進行していることがあります。次の地震で倒壊リスクが高まるため、専門家による詳細な診断が必要です。
木造建築の場合、柱や梁の接合部分に緩みが生じていないか確認が必要です。外壁や基礎部分にひび割れが見られる場合は、建物全体の耐震性能が低下している可能性が高いといえます。また、建物が傾いている、ドアや窓の開閉がスムーズでなくなったといった症状も、構造的な問題のサインです。
災害後の診断は、被災者生活再建支援法に基づく支援を受けるためにも重要です。罹災証明書の発行には建物の被害状況の確認が必要であり、適切な診断を受けることで必要な支援を受けられます。不動産投資物件の場合、保険金請求の際にも診断結果が重要な証拠となります。
不動産取引における耐震診断の重要性
中古不動産の売買や賃貸において、耐震診断の有無は取引の成否を左右する重要な要素となっています。特に不動産投資を行う際には、物件の耐震性能を正確に把握することが必須です。
購入を検討している物件が旧耐震基準で建てられている場合、必ず耐震診断の実施を条件に含めるべきです。診断結果によっては購入価格の交渉材料となり、補強工事が必要な場合はその費用を考慮した価格設定が可能になります。実際、耐震診断済みの物件は未診断の物件と比較して、買主からの信頼度が高く、スムーズな取引につながります。
金融機関の融資審査においても、耐震性能は重要な評価項目です。2026年度現在、多くの金融機関が旧耐震基準の物件に対して融資条件を厳格化しています。耐震診断を実施し、必要に応じて補強工事を行うことで、融資条件が改善される可能性があります。フラット35などの住宅ローンでは、耐震基準適合証明書の取得により金利優遇を受けられる場合もあります。
賃貸物件として運用する場合、入居者の安全確保は所有者の重要な責任です。耐震性能が不十分な建物で事故が発生した場合、所有者の責任が問われる可能性があります。定期的な耐震診断を実施し、必要な補強工事を行うことで、入居者の安心感を高め、空室リスクを低減できます。また、耐震性能の高さは物件の付加価値となり、家賃設定にも好影響を与えます。
自治体による耐震診断の支援制度
多くの自治体では、建物所有者の耐震診断実施を促進するため、費用の一部を補助する制度を設けています。これらの制度を活用することで、診断費用の負担を大幅に軽減できます。
東京都では、旧耐震基準で建てられた木造住宅の耐震診断費用について、最大で診断費用の3分の2を補助する制度があります。診断費用は一般的に10万円から30万円程度ですが、補助を受けることで自己負担を数万円程度に抑えることが可能です。また、診断の結果、補強工事が必要と判定された場合には、工事費用についても補助制度が用意されています。
大阪市や名古屋市などの大都市圏でも、同様の補助制度が整備されています。補助の対象となる建物の条件や補助率は自治体によって異なりますが、多くの場合、旧耐震基準の住宅や共同住宅が対象となっています。申請方法や必要書類については、各自治体の建築指導課や防災課に問い合わせることで詳細を確認できます。
重要なのは、これらの補助制度には予算枠があり、年度ごとに申請期限が設定されていることです。2026年度の制度についても、早めに情報を収集し、計画的に申請を進めることをおすすめします。また、診断を実施する業者は自治体が指定する有資格者である必要がある場合が多いため、事前に確認しておきましょう。
耐震診断の具体的な流れと費用
耐震診断を実施する際の具体的な流れを理解しておくことで、スムーズに診断を進めることができます。また、費用の目安を知ることで、適切な予算計画を立てられます。
診断は通常、予備調査、現地調査、診断結果の報告という3つの段階で進められます。予備調査では、建物の設計図書や建築確認申請書などの書類を確認し、建物の基本情報を把握します。設計図書が残っていない場合は、現地での実測調査が必要となり、費用が増加する可能性があります。
現地調査では、建築士や構造設計士などの専門家が建物を詳細に調査します。基礎の状態、柱や梁の配置、壁の量と配置バランス、接合部の状態などを確認し、建物の耐震性能を評価します。木造住宅の場合は床下や小屋裏の調査も行われ、腐朽やシロアリ被害の有無もチェックされます。調査には通常、半日から1日程度の時間がかかります。
診断結果は、建物の耐震性能を数値化した報告書として提供されます。一般的には、Is値（構造耐震指標）という数値で表され、0.6以上であれば一応安全、0.3未満の場合は倒壊の危険性が高いと判定されます。報告書には、必要に応じて補強工事の提案も含まれます。
費用については、木造2階建て住宅の場合、10万円から30万円程度が相場です。鉄筋コンクリート造のマンションやビルでは、規模にもよりますが50万円から200万円程度かかることもあります。ただし、前述の自治体補助制度を活用することで、実質的な負担を大幅に軽減できます。
まとめ
耐震診断が必要なケースについて、様々な観点から解説してきました。1981年以前に建てられた建物、大規模な増改築や用途変更を行う建物、地震や災害を経験した建物は、特に診断の必要性が高いといえます。
不動産投資や中古物件の購入を検討している方にとって、耐震診断は物件の真の価値を見極めるための重要なツールです。診断結果に基づいて適切な判断を行うことで、長期的に安全で収益性の高い不動産投資が可能になります。
多くの自治体が耐震診断の費用補助制度を設けており、これらを活用することで経済的な負担を軽減できます。建物の安全性は、住む人の生命を守るだけでなく、資産価値の維持にも直結する重要な要素です。該当するケースに当てはまる場合は、早めに専門家に相談し、適切な診断を実施することをおすすめします。
参考文献・出典
- 国土交通省 住宅局 建築指導課 – https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr_000043.html
- 一般財団法人 日本建築防災協会 – https://www.kenchiku-bosai.or.jp/
- 国土交通省 耐震改修促進法について – https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/jutakukentiku_house_tk_000043.html
- 東京都都市整備局 耐震ポータルサイト – https://www.taishin.metro.tokyo.lg.jp/
- 公益社団法人 日本建築士会連合会 – https://www.kenchikushikai.or.jp/
- 国土交通省 建築基準法の改正について – https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/kijun.html
- 一般社団法人 住宅性能評価・表示協会 – https://www.hyoukakyoukai.or.jp/
