親の物忘れが増えてきたと感じたとき、多くの方が「もしかして認知症？」と不安になります。特に親が不動産を所有している場合、認知症になってからでは売却も賃貸も困難になってしまいます。実は、認知症と診断されると法律上の「意思能力」が失われたとみなされ、不動産の売買契約や賃貸借契約が無効になる可能性があるのです。この記事では、親が元気なうちに家族で準備しておくべき不動産管理の方法を、具体的な手続きとともに解説します。早めの対策が、将来の家族の負担を大きく軽減することにつながります。
認知症になると不動産管理はどうなるのか
認知症が進行すると、不動産の管理や処分が法律的に極めて困難になります。民法では契約を結ぶために「意思能力」が必要とされており、認知症によってこの能力が失われたと判断されると、本人が行った契約は無効となってしまうのです。
具体的には、不動産の売却契約を結んでも、後から「契約時に意思能力がなかった」と判断されれば、その契約は法的に無効になります。買主側もこのリスクを恐れるため、認知症の疑いがある方との取引を避ける傾向があります。また、賃貸物件の場合も、新たな賃貸借契約の締結や契約更新、家賃の改定などができなくなってしまいます。
さらに深刻なのは、親の介護費用や施設入居費用が必要になったときです。親名義の不動産を売却して費用を捻出しようとしても、認知症が進行していれば売却できません。空き家のまま放置すれば固定資産税や維持費だけがかかり続け、家族の経済的負担が増大していきます。
厚生労働省の推計によると、2025年には65歳以上の約5人に1人が認知症になると予測されています。つまり、多くの家庭でこの問題に直面する可能性があるということです。だからこそ、親が元気なうちに不動産管理の準備を始めることが重要なのです。
家族信託で不動産管理の権限を移す方法
家族信託は、親が認知症になる前に不動産管理の準備をする上で最も有効な手段の一つです。これは親（委託者）が信頼できる家族（受託者）に不動産の管理・処分の権限を託す仕組みで、親が認知症になった後も受託者が不動産を管理・売却できるという大きなメリットがあります。
家族信託の仕組みは比較的シンプルです。親が所有する不動産を信託財産として、子どもなど信頼できる家族を受託者に指定します。受託者は信託契約に基づいて不動産を管理し、賃貸収入を得たり、必要に応じて売却したりすることができます。重要なのは、親が認知症になった後でも、受託者の判断で不動産の処分が可能という点です。
具体的な手続きとしては、まず親子で信託の目的や内容を話し合い、公正証書で信託契約を作成します。その後、不動産の名義を受託者名義に変更する登記を行います。費用は不動産の評価額にもよりますが、公正証書作成費用が5万円程度、登記費用が固定資産税評価額の0.4%程度かかります。
ただし、家族信託にも注意点があります。一度設定すると変更が難しいため、信託の内容は慎重に決める必要があります。また、受託者には不動産を適切に管理する責任が生じるため、信頼できる家族を選ぶことが不可欠です。さらに、税務上の取り扱いも複雑になる場合があるため、専門家に相談しながら進めることをお勧めします。
任意後見制度を活用した不動産管理の準備
任意後見制度は、親が元気なうちに将来の後見人を自分で選んでおける制度です。家族信託と並んで、認知症に備える重要な選択肢となります。この制度では、親が判断能力のあるうちに、将来判断能力が低下したときに財産管理や身上監護を任せる人（任意後見人）を契約で決めておきます。
任意後見制度の最大の特徴は、親自身が信頼できる人を後見人として選べることです。法定後見制度では家庭裁判所が後見人を選任するため、必ずしも家族が選ばれるとは限りません。しかし任意後見制度なら、子どもや親族、信頼できる専門家を事前に指定できます。
手続きは公証役場で任意後見契約を結ぶことから始まります。契約書には、後見人に任せる財産管理の範囲や報酬などを明記します。実際に親の判断能力が低下したら、家族が家庭裁判所に任意後見監督人の選任を申し立て、監督人が選任されると任意後見が開始されます。費用は公正証書作成に約2万円、登記費用に約1万円程度かかります。
任意後見人は不動産の管理や賃貸借契約の締結、修繕の手配などができます。ただし、不動産の売却については家庭裁判所の許可が必要になる場合があります。これは本人の居住用不動産を売却する際に特に厳格で、本人の利益を守るための措置です。
任意後見制度を選ぶ際の注意点として、実際に後見が開始されるまでは効力が発生しないことが挙げられます。つまり、親が認知症と診断されてから家庭裁判所への申し立てが必要になるため、タイムラグが生じます。また、任意後見監督人への報酬（月額1万円〜3万円程度）が継続的に発生することも考慮しておく必要があります。
生前贈与で不動産の名義を移す選択肢
生前贈与は、親が元気なうちに不動産の名義を子どもに移してしまう方法です。シンプルで分かりやすい対策ですが、税金面での影響が大きいため、慎重な検討が必要になります。
不動産を生前贈与すると、贈与税が課税されます。贈与税には年間110万円の基礎控除がありますが、不動産の評価額は通常これを大きく超えるため、多額の贈与税が発生する可能性があります。例えば、評価額3000万円の不動産を贈与した場合、贈与税は約900万円にもなります。
ただし、相続時精算課税制度を利用すれば、2500万円までの贈与について贈与税を納めずに済みます。この制度では贈与時の税負担を軽減できますが、相続時に贈与財産を相続財産に加算して相続税を計算するため、最終的な税負担は変わらない場合もあります。また、一度この制度を選択すると、その後の贈与には年間110万円の基礎控除が使えなくなるという制約もあります。
生前贈与のメリットは、名義が完全に移転するため、親が認知症になっても子どもが自由に不動産を管理・処分できることです。また、相続時の遺産分割協議が不要になり、相続トラブルを防ぐ効果もあります。
一方でデメリットも少なくありません。贈与税に加えて、不動産取得税（固定資産税評価額の3%程度）や登録免許税（固定資産税評価額の2%）がかかります。さらに、相続で取得する場合と比べて、贈与で取得した不動産を売却する際の税負担が重くなる可能性があります。これは、相続の場合は被相続人の取得価額を引き継げますが、贈与の場合も同様に引き継ぐため、古い不動産では取得価額が低く、売却時の譲渡所得が大きくなってしまうからです。
生前贈与を検討する際は、税理士などの専門家に相談し、家族全体の税負担や将来の相続税も含めて総合的にシミュレーションすることが重要です。
親子で話し合うべき不動産管理の具体的な内容
不動産管理の準備を進める上で最も大切なのは、親子でしっかりと話し合うことです。しかし、お金や財産の話は切り出しにくく、多くの家族が先延ばしにしてしまいがちです。ここでは、具体的に何を話し合うべきかを整理します。
まず確認すべきは、親が所有する不動産の全体像です。自宅以外にも賃貸物件や空き地、実家の土地などがある場合、それぞれの所在地、評価額、ローンの有無、賃貸状況などを把握します。親自身も全体を整理できていないケースが多いため、権利証や固定資産税の納税通知書を一緒に確認しながら、リストを作成するとよいでしょう。
次に、親の希望を聞くことが重要です。自宅に住み続けたいのか、将来的に施設入居を考えているのか、賃貸物件は継続したいのか売却してもよいのか、といった意向を確認します。親の希望を尊重しながら、現実的な管理方法を一緒に考えていく姿勢が大切です。
具体的な管理方法についても話し合います。家族信託、任意後見、生前贈与のどれが適しているか、それぞれのメリット・デメリットを説明し、親の理解を得ながら決めていきます。複数の方法を組み合わせることも可能です。例えば、自宅は家族信託で管理し、その他の財産管理は任意後見制度を利用するといった方法もあります。
費用負担についても明確にしておく必要があります。信託や後見制度の設定費用、専門家への報酬、不動産の維持管理費用などを誰が負担するのか、事前に決めておくことでトラブルを防げます。
話し合いを円滑に進めるコツは、親の不安に寄り添うことです。「財産を取られるのではないか」「自由がなくなるのではないか」といった不安を持つ親も少なくありません。制度の仕組みを丁寧に説明し、親の権利が守られることを伝えることが大切です。また、兄弟姉妹がいる場合は、全員で話し合いの場を持ち、情報を共有することで後々のトラブルを防げます。
専門家に相談するタイミングと選び方
親が認知症になる前に不動産管理の準備をする際、専門家のサポートは欠かせません。しかし、どのタイミングで誰に相談すればよいのか分からない方も多いでしょう。ここでは、専門家への相談のタイミングと選び方を解説します。
相談を始めるべきタイミングは、親が70歳を超えたら、または物忘れが気になり始めたらです。認知症の初期段階では本人も家族も気づきにくいため、早めの行動が重要です。特に親が複数の不動産を所有している場合や、賃貸経営をしている場合は、管理が複雑になるため、早期の相談をお勧めします。
相談先としては、まず司法書士や弁護士が挙げられます。家族信託や任意後見制度の設定には法律の専門知識が必要なため、これらの専門家のサポートが不可欠です。司法書士は登記手続きに強く、費用も比較的抑えられます。弁護士は法律全般に精通しており、将来的なトラブル対応も含めた総合的なアドバイスが得られます。
税金面での相談には税理士が適しています。生前贈与を検討する場合や、相続税の試算が必要な場合は、税理士に相談することで最適な税務対策を立てられます。不動産の評価額が高い場合は特に、税理士のアドバイスが重要になります。
不動産の管理や売却については、不動産会社や不動産コンサルタントに相談するとよいでしょう。物件の適正な評価額や、賃貸経営の収支改善、売却のタイミングなど、実務的なアドバイスが得られます。
専門家を選ぶ際のポイントは、認知症対策や家族信託の実績が豊富かどうかです。ホームページで実績を確認したり、初回相談で具体的な事例を聞いたりして判断します。また、複数の専門家に相談し、説明の分かりやすさや対応の丁寧さを比較することも大切です。
費用については、初回相談は無料の事務所も多いため、まずは気軽に相談してみることをお勧めします。本格的な手続きに入る前に、見積もりを取って費用を確認し、納得した上で依頼しましょう。家族信託の設定費用は30万円〜100万円程度、任意後見契約は10万円〜30万円程度が相場です。
信頼できる専門家を見つけるには、地域の法律相談会や自治体の無料相談窓口を利用するのも一つの方法です。また、知人からの紹介も信頼性の高い情報源になります。重要なのは、一人の専門家だけでなく、必要に応じて司法書士、税理士、不動産会社など複数の専門家と連携してサポートを受けることです。
まとめ
親が認知症になる前に不動産管理の準備をすることは、家族全員の将来を守る重要な対策です。認知症になってからでは不動産の売却も賃貸も困難になり、介護費用の捻出や空き家の管理で家族が苦労することになります。
家族信託、任意後見制度、生前贈与など、それぞれの家庭の状況に応じた対策方法があります。どの方法を選ぶにしても、親が元気なうちに、親子でしっかりと話し合い、親の意向を尊重しながら準備を進めることが大切です。
専門家のサポートを受けながら、早めに行動を起こすことで、将来の不安を大きく軽減できます。親の物忘れが気になり始めたら、それが相談を始めるタイミングです。まずは家族で不動産の現状を確認し、どのような準備が必要か話し合うことから始めてみてください。
参考文献・出典
- 厚生労働省「認知症施策推進総合戦略（新オレンジプラン）」 – https://www.mhlw.go.jp/
- 法務省「成年後見制度・成年後見登記制度」 – https://www.moj.go.jp/
- 国土交通省「不動産市場における高齢者対応」 – https://www.mlit.go.jp/
- 日本司法書士会連合会「家族信託について」 – https://www.shiho-shoshi.or.jp/
- 国税庁「贈与税・相続税の基礎知識」 – https://www.nta.go.jp/
- 日本公証人連合会「任意後見契約」 – http://www.koshonin.gr.jp/
- 認知症介護研究・研修センター「認知症の基礎知識」 – https://www.dcnet.gr.jp/
