アパート経営を始めたものの、想定より空室が長引き家賃収入が安定しない――そんな悩みを抱えるオーナーは少なくありません。実際、国土交通省の統計では2025年7月の全国平均空室率が21.2%と依然高い水準です。本記事では「アパート経営 空室対策 失敗しない」をキーワードに、空室が生まれる原因を整理し、家賃設定からリノベーション、資金計画まで一歩ずつ解説します。読み終えるころには、自物件に合った具体的なアクションが見え、安定経営への道筋が描けるはずです。
空室が発生する本当の理由を知る
重要なのは、空室を「運の悪さ」ではなく「改善できる結果」と捉える視点です。結論として、需要に合わない条件が一つでもあれば空室は長期化します。
まず立地と周辺環境を点検しましょう。駅距離が遠い場合、バス便の本数やスーパーの有無が決定打になります。徒歩15分を超える物件でも、買い物動線を紹介するチラシを配布すると内見数が増えた事例があります。
次に競合物件との差を把握します。同じ沿線・築年数でも、インターネット無料や宅配ボックスなど細かな設備が入居動機を左右します。総務省の家計調査によると、単身者の月額通信費は平均7,000円台で横ばいです。つまりネット無料を提示すれば家賃＋2,000円でも割安感を演出できます。
また、管理会社との情報共有不足も空室要因です。内見予約が入っても修繕見積もりが遅れれば決まりません。オーナー自身が空室期間、広告料、内見件数を毎月確認し、数字で状況を掴むことが第一歩です。
賃料設定とマーケティングの基本
ポイントは、市場家賃を正しく読み解き「検索で見つけてもらう価格」に合わせることです。
家賃は近隣平均より500円安くするだけでポータルサイトの並び順が上がる傾向があります。実際、ある地方都市で家賃5.5万円を5.45万円に変更したところ、閲覧数が週30件から45件に増え、二週間で成約しました。微差でも効果は大きいのです。
しかし下げ幅が大きいと利回りが損なわれます。そこで「フリーレント1ヶ月」や「仲介手数料貸主負担」を併用し、表面利回りを守りながら初期費用を抑えてもらう戦略が有効です。2025年度現在、仲介手数料の上限は家賃1.1ヶ月分まで。貸主負担でも法的リスクはありません。
広告写真にも注意します。内見前の第一印象は画像で決まるため、プロカメラマンを一度入れるだけで競合との差別化になります。また、物件名やエリア名に「ペット相談」「テレワーク可」など検索キーワードを埋め込むと、アルゴリズム上の表示回数が増えることが多くのポータル運営会社から公表されています。
リノベーションと設備投資の効果を測る
実は、投資額と家賃アップのバランスを数値で検証しないとリノベは赤字につながります。まず押さえておきたいのは「回収期間」です。
キッチンを交換すると材料費と工賃で70万円前後かかります。家賃を月5,000円上げられても、回収には約12年必要です。一方、玄関スマートロックは設置費用3万円前後で、家賃1,000円アップが見込めれば3年で回収できます。費用対効果をシミュレーションし、投資優先順位を付けることが大切です。
さらに、築20年超物件では「部分リノベ」が鍵になります。水回りは表層を張り替え、浴室はコーティングで光沢を戻すだけでも印象が刷新されます。国交省の「住宅市場動向調査」では、入居者が重視する設備トップ3が「インターネット無料」「浴室乾燥機」「収納量」とされています。高額な全面改装より、この3点をピンポイントで導入する方が費用を抑えつつ訴求力を高められます。
設備投資後は必ずビフォー・アフター写真を活用し、リフォーム履歴を募集図面に明記してください。改装した事実を伝えないと、せっかくの投資効果が半減してしまいます。
入居者ニーズを捉える管理体制
基本的に、空室対策は「募集→入居→退去」のサイクルで考えます。最も見落とされがちなのが入居中フォローです。
入居者アンケートを半年ごとに実施すると、退去予定を早期に把握できます。ある管理会社の統計では、退去申出の平均3.2ヶ月前から新居探しを始める人が多く、アンケートで引っ越し意向を掴めれば先手を打てます。
また、24時間の水漏れ受付やアプリでの設備予約は、若年層の満足度を高めます。公益財団法人日本賃貸住宅管理協会の調査では、アプリ対応物件は紙ベースより更新率が7ポイント高いという結果です。更新料が1ヶ月分入る地域なら、長期入居がそのまま収益向上に直結します。
管理会社の選定も重要です。入居率だけでなく、退去後の原状回復まで平均何日かかるかを確認してください。平均15日以内ならリーシング能力が高いと言えます。数字で比較する姿勢が、感覚的な流出を防ぐ近道です。
資金計画とリスクヘッジの考え方
まず押さえておきたいのは、空室リスクは避けられない前提で資金繰りを組むことです。
空室率を0%で想定すると、家賃1ヶ月分の欠損だけでキャッシュフローがマイナスになるケースがあります。住宅金融支援機構のモデル試算では、収益物件の安全経営には年間家賃収入の10%を運営予備費として確保することが推奨されています。
加えて、固定資産税や大規模修繕に備えた積立も必須です。外壁塗装は築15〜20年で100万円規模が一般的ですが、分割積立なら年間5万円程度で済みます。空室が連続したタイミングで高額修繕が重なると資金ショートするため、月次でのキャッシュフロー表を更新し続けましょう。
資金計画を見直す際は、物件取得時のローンを借り換える選択肢もあります。2025年9月時点、地方銀行の投資用不動産ローン変動金利は年2.1〜3.3%が中心です。1%下がれば年間返済額が数十万円減ることも珍しくありません。家賃を下げずに利回りを改善できるため、空室対策と並行して検討する価値があります。
まとめ
空室対策は立地や築年数で決まるものではなく、賃料設定、設備投資、管理体制、資金計画を総合的に整えることで成果が見えてきます。まず市場家賃を調べ、検索で埋もれない価格と初期費用で勝負しましょう。次に費用対効果の高い設備を選び、入居後フォローで更新率を高める流れを意識してください。そして、空室が続いても耐えられる資金計画を立て、柔軟にローン条件を見直すことが長期安定への鍵です。今日からできる小さな改善を積み重ね、あなたのアパート経営を空室の不安から解放していきましょう。
参考文献・出典
- 国土交通省 住宅統計調査 2025年7月速報 – https://www.mlit.go.jp/statistics/
- 総務省 家計調査 年報 2024 – https://www.stat.go.jp/data/kakei/
- 公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会「賃貸住宅市場景況感調査」2025年版 – https://www.jpm.jp/
- 住宅金融支援機構「賃貸住宅経営実態調査」2024年度 – https://www.jhf.go.jp/
- 日本銀行 金融システムレポート 2025年4月 – https://www.boj.or.jp/