投資用物件のリフォームを検討しているとき、「どのローンを使えばいいのか」「そもそも一般的なリフォームローンで申し込んでも大丈夫なのか」と悩む方は多いのではないでしょうか。実は、多くの金融機関が提供するリフォームローンは賃貸・投資用物件への利用を明確に禁じており、知らずに申し込んでしまうと審査で弾かれるだけでなく、契約違反になるリスクもあります。この記事では、投資用物件のリフォームに実際に対応しているローン商品を比較しながら、L&Fアセットファイナンスを保証会社とする銀行ローンの活用法も含めて、選び方のポイントをわかりやすく解説します。物件の収益性を高めたいオーナーの方は、ぜひ最後までお読みください。
投資用リフォームローンが難しい理由
まず押さえておきたいのは、一般的なリフォームローンのほとんどが「居住者の生活環境改善」を目的として設計されているという点です。そのため、収益事業の一環である投資用・賃貸用物件は対象外とされているケースがほとんどです。例えば、みずほ銀行のリフォームローンは公式サイトで「賃貸用物件のリフォームにはご利用いただけません」と明記しており（みずほ銀行 https://www.mizuhobank.co.jp/loan_reform/detail.html）、伊予銀行の「まるごとリフォームローン」も「賃貸用物件、店舗等事業性用途建物のリフォーム資金は対象外」としています（伊予銀行 https://www.iyobank.co.jp/kariru/reform/）。
こうした制限は地方銀行・大手銀行を問わず広く見られます。投資用物件は収益事業の一環とみなされるため、事業性融資として別途審査が必要になるのが理由です。つまり、投資用物件のリフォームには、最初から投資用・賃貸用に対応した専用商品を選ぶことが欠かせません。申込前に必ず「投資用物件への利用可否」を確認するようにしてください。
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投資用に対応したリフォームローンの主要商品
投資用物件のリフォームに実際に使えるローン商品は、現時点でいくつか存在します。それぞれの金利・融資条件・対象物件の違いを正確に把握することが、最適な選択への第一歩です。
クレディセゾンのリフォームローンは、現在は投資用物件への融資に特化した形で継続されています（クレディセゾン https://yuushi.saisoncard.co.jp/reform/）。担保・保証人は原則不要で、融資事務手数料として33,000円（消費税込）がかかります。ただし、法人名義の物件・事業用物件（事務所・店舗等）・日本国外の物件は対象外となっているため、個人名義の投資用住宅を持つオーナー向けの商品といえます。融資額や返済期間、金利については契約条件に従うことになるため、詳細は直接問い合わせて確認することをおすすめします。
トマト銀行の「トマト・アパートリフォームローン」は、賃貸用物件専用に設計された地方銀行の商品です（トマト銀行 https://www.tomatobank.co.jp/personal/img/loanpdf/reform_apartment.pdf）。融資金額・返済期間・金利については契約条件に従うことになります。申込条件として「家主として業歴が3年以上」であることが求められており、賃貸経営の実績がある方向けの商品です。担保は不要ですが、団体信用生命保険（団信）への加入が必要で、ワイド団信を選ぶ場合は金利に所定の上乗せが適用されます。なお、同行の一般向けリフォームローンは賃貸住宅を対象外としているため、投資用には必ずこちらの専用商品を選ぶ必要があります。
公的機関のローンという選択肢
民間金融機関だけでなく、公的機関のローンも投資用リフォームの資金調達手段として検討に値します。特に省エネ改修を予定している場合は、住宅金融支援機構の商品が有力な選択肢になります。
住宅金融支援機構が提供する「賃貸住宅リフォーム融資（省エネ住宅）」は、投資用賃貸住宅の省エネ改修を対象とした公的ローンです（住宅金融支援機構 https://www.jhf.go.jp/kanri/syoenechintai_reform/jouken.html）。最大の特徴は、申込時の金利が全期間固定で適用される点です。返済期間によって金利水準が異なる仕組みになっており（住宅金融支援機構 https://www.jhf.go.jp/loan/kinri/chintaireform.html）、返済期間10年以下と11年以上でそれぞれ異なる金利が設定されています。融資額は対象工事費の一定割合まで、返済期間は契約条件に基づいて設定されます。個人・法人ともに申込可能で、工事完了時には契約書の写しや領収書の写しを提出する必要があります。
ただし、この商品には物件要件が厳しく設定されています。1戸あたりの専有面積40㎡以上、賃貸住宅部分160㎡以上、敷地165㎡以上、共同建て・重ね建て・連続建てであること、耐火または準耐火構造であることなど、複数の条件を満たす必要があります。小規模な区分マンション1室のリフォームには向かない商品ですが、アパート・マンション全体の省エネ改修を計画している方には非常に有利な条件といえます。長期固定金利で返済計画が立てやすい点も、投資用物件の収支管理という観点から大きなメリットです。
L&Fアセットファイナンスを保証会社とする銀行ローン
リフォームの規模が大きくなったり、区分マンションや築古物件など通常のリフォームローンでは審査が通りにくいケースでは、不動産担保ローンを活用する方法も選択肢に入ってきます。ここで注目したいのが、L&Fアセットファイナンス（株式会社L&Fアセットファイナンス）を保証会社として利用する銀行ローンです。
L&Fアセットファイナンスは、複数の銀行と提携して不動産担保ローンの保証を提供している会社です。例えば、きらぼし銀行の不動産担保ローンは同社の保証付きで、融資金額・融資期間・金利については契約条件に従うことになります（きらぼし銀行 https://www.kiraboshibank.co.jp/kariru/hudousantanpo/outline.html）。適用金利は案件の状況によって異なります。また、保証委託事務手数料として融資金額の1.10%がかかり、団信加入時は所定利率に年0.3%が上乗せされる仕組みです。
同様に、ドコモSMTBネット銀行の不動産担保ローンでも、L&Fアセットファイナンスが保証会社として契約規定に明記されており、申込時年齢20歳以上・完済時79歳以下・安定継続した収入・保証会社の保証を受けられることが申込条件とされています。武蔵野銀行の不動産担保ローンでも、同社の保証を利用する形で「投資物件の購入」まで幅広い資金使途に対応しているとされています。このように、L&Fアセットファイナンスの保証は複数の銀行チャネルを通じて利用できる仕組みになっています。
不動産投資ローンとして直接活用する場合、融資条件については各金融機関の契約規定に基づいて設定されます。団信は任意で、加入する場合には金利に年0.4%が上乗せされます。また、個人・法人どちらも利用可能で、共同担保を使えばフルローンに対応できるケースもあるとされています。ただし、これらの条件はあくまで目安であり、実際の審査基準や適用金利は物件の状況や申込者の属性によって異なります。必ず直接問い合わせて最新情報を確認してください。
公庫融資という選択肢も
大規模修繕の場合には、日本政策金融公庫の融資制度も視野に入れると、より柔軟な資金調達が可能になります。日本政策金融公庫の「企業活力強化資金」は、一定要件を満たす不動産賃貸業者が設備投資に活用できる制度で、融資限度額は7,200万円、設備資金の返済期間は20年以内とされています（日本政策金融公庫 https://www.jfc.go.jp/n/finance/search/index_k_02.html）。国民生活事業の基準利率は有担保・無担保それぞれに設定されており、最新の利率は公式サイトで確認できます（日本政策金融公庫 https://www.jfc.go.jp/n/rate/index.html）。
公庫融資の特徴は、民間金融機関では難しいとされる物件や事業者でも相談に乗ってもらいやすい点にあります。一方で、申込から実行までの期間が長くなる場合もあるため、リフォーム工事のスケジュールと合わせて早めに動き始めることが重要です。
投資用リフォームローンを選ぶ際のポイント
商品ごとの条件を把握したうえで、実際にどのローンを選ぶべきかを判断するためのポイントを整理します。金利の低さだけで選ぶのではなく、複数の要素を総合的に判断することが大切です。
まず確認すべきは、自分の物件が各商品の「対象物件」に該当するかどうかです。法人名義か個人名義か、区分マンションかアパート一棟か、物件の規模や構造によって使える商品が変わります。クレディセゾンは個人の投資用住宅が対象で法人名義は不可、トマト銀行は家主業歴3年以上が条件、住宅金融支援機構は物件規模の要件が厳しいなど、それぞれに異なる制限があります。この確認を怠ると、審査の最終段階で弾かれるという事態になりかねません。
次に重要なのは、融資額と返済期間のバランスです。月々の返済額を試算し、物件の家賃収入でキャッシュフローが成立するかを必ず確認してください。金利が低くても返済期間が短ければ月々の負担は大きくなるため、収支計画全体で判断することが欠かせません。特に投資用物件は長期保有が前提になることが多いため、将来の空室リスクや修繕コストも織り込んだうえで余裕を持った返済計画を立てることが重要です。
また、変動金利と固定金利の違いも重要な選択ポイントです。クレディセゾンやトマト銀行、L&F保証付き銀行ローンは変動金利型で、金利上昇局面では返済額が増えるリスクがあります。一方、住宅金融支援機構の賃貸住宅リフォーム融資は全期間固定金利のため、長期にわたって返済額が変わらない安心感があります。金利変動リスクをどこまで許容できるかを慎重に検討したうえで、自分の投資スタンスに合った商品を選ぶようにしましょう。
まとめ
投資用物件のリフォームローンは、一般的な住宅リフォームローンとは別の商品を選ぶ必要があります。現時点では、クレディセゾン（個人の投資用住宅向け）、トマト銀行のアパートリフォームローン（業歴3年以上の家主向け）、住宅金融支援機構の賃貸住宅リフォーム融資（省エネ改修専用・全期間固定）などが主な選択肢です。大規模修繕や築古物件・担保評価の低い物件には、L&Fアセットファイナンスを保証会社とする銀行ローンや日本政策金融公庫の融資制度も組み合わせて検討すると、資金調達の選択肢が広がります。まずは自分の物件の条件と各商品の要件を照らし合わせ、複数の金融機関に相談してみることが、最適なローン選びへの近道です。物件の収益性向上に向けて、ぜひ一歩踏み出してみてください。
参考文献・出典
- クレディセゾン 投資用物件向けリフォームローン — https://yuushi.saisoncard.co.jp/reform/
- トマト銀行 トマト・アパートリフォームローン — https://www.tomatobank.co.jp/personal/img/loanpdf/reform_apartment.pdf
- 住宅金融支援機構 賃貸住宅リフォーム融資（省エネ住宅）ご利用条件 — https://www.jhf.go.jp/kanri/syoenechintai_reform/jouken.html
- 住宅金融支援機構 賃貸住宅リフォーム融資金利情報 — https://www.jhf.go.jp/loan/kinri/chintaireform.html
- 日本政策金融公庫 融資制度一覧（国民生活事業） — https://www.jfc.go.jp/n/finance/search/index_k_02.html
- 日本政策金融公庫 金利情報（国民生活事業） — https://www.jfc.go.jp/n/rate/index.html
- きらぼし銀行 不動産担保ローン商品内容 — https://www.kiraboshibank.co.jp/kariru/hudousantanpo/outline.html
- みずほ銀行 リフォームローン商品詳細 — https://www.mizuhobank.co.jp/loan_reform/detail.html
- 伊予銀行 まるごとリフォームローン — https://www.iyobank.co.jp/kariru/reform/
