投資用物件のリフォームを検討しているとき、「どのローンを使えばいいのか」「金利はどれくらいが相場なのか」と悩む方は多いのではないでしょうか。実は、一般的な住宅リフォームローンの多くは賃貸・投資用物件への利用を禁じており、使える商品が限られているのが現状です。この記事では、2026年6月時点で実際に投資用物件のリフォームに対応しているローン商品を具体的に比較しながら、金利の特徴や選び方のポイントをわかりやすく解説します。物件の収益性を高めたいオーナーの方は、ぜひ最後までお読みください。
投資用リフォームローンが難しい理由
まず押さえておきたいのは、多くの金融機関が提供する一般的なリフォームローンは、投資用・賃貸用物件への利用を明確に禁止しているという点です。これを知らずに申し込んでしまうと、審査で弾かれるだけでなく、契約違反になるリスクもあります。
例えば、みずほ銀行のリフォームローンは公式サイトで「賃貸用物件のリフォームにはご利用いただけません」と明記しています（みずほ銀行 https://www.mizuhobank.co.jp/loan_reform/detail.html）。同様に、伊予銀行の「まるごとリフォームローン」も「賃貸用物件、店舗等事業性用途建物のリフォーム資金は対象外」としています（伊予銀行 https://www.iyobank.co.jp/kariru/reform/）。こうした制限は地方銀行・大手銀行を問わず広く見られます。
なぜ投資用物件が除外されるのかというと、一般的なリフォームローンは「居住者の生活環境改善」を目的として設計されているためです。投資用物件は収益事業の一環とみなされるため、事業性融資として別途審査が必要になります。つまり、投資用物件のリフォームには、最初から投資用・賃貸用に対応した専用商品を探すことが重要です。
投資用に対応したリフォームローンの主要商品
投資用物件のリフォームに実際に使えるローン商品は、現時点でいくつか存在します。それぞれの金利・融資条件・対象物件の違いを正確に把握することが、最適な選択への第一歩です。
クレディセゾンのリフォームローン（投資用物件対応）は、自己居住用・セカンドハウスの新規受付を終了し、現在は投資用物件への融資に特化した形で継続されています（クレディセゾン https://yuushi.saisoncard.co.jp/reform/）。融資額や返済期間、金利については、契約書に定められた条件に従うことになります。担保・保証人は原則不要ですが、融資事務手数料として33,000円（消費税込）がかかります。なお、法人名義の物件・事業用物件（事務所・店舗等）・日本国外の物件は対象外となっている点に注意が必要です。
トマト銀行の「トマト・アパートリフォームローン」は、賃貸用物件専用に設計された地方銀行の商品です（トマト銀行 https://www.tomatobank.co.jp/personal/img/loanpdf/reform_apartment.pdf）。融資額は10万円以上1,000万円、返済期間は最長15年で、金利は短期プライムレートを基準とした変動金利（年2回見直し）です。申込条件として「家主として業歴が3年以上」であることが求められており、賃貸経営の実績がある方向けの商品といえます。担保は不要ですが、団体信用生命保険（団信）への加入が必要で、ワイド団信を選ぶ場合は金利に0.5%が上乗せされます。なお、同行の一般向けリフォームローンは賃貸住宅を対象外としており、投資用には必ずこちらの専用商品を選ぶ必要があります。
公的機関のローンという選択肢
民間金融機関だけでなく、公的機関のローンも投資用リフォームの資金調達手段として検討に値します。特に省エネ改修を予定している場合は、住宅金融支援機構の商品が有力な選択肢になります。
住宅金融支援機構が提供する「賃貸住宅リフォーム融資（省エネ住宅）」は、投資用賃貸住宅の省エネ改修を対象とした公的ローンです（住宅金融支援機構 https://www.jhf.go.jp/kanri/syoenechintai_reform/jouken.html）。最大の特徴は、申込時の金利が全期間固定で適用される点です。適用金利は返済期間に応じて設定されており（住宅金融支援機構 https://www.jhf.go.jp/loan/kinri/chintaireform.html）、民間のリフォームローンと比べて低水準に設定されています。融資額は対象工事費の80%まで、返済期間は最長20年です。
ただし、この商品には物件要件が厳しく設定されています。1戸あたりの専有面積40㎡以上、賃貸住宅部分160㎡以上、敷地165㎡以上、共同建て・重ね建て・連続建てであること、耐火または準耐火構造であることなど、複数の条件を満たす必要があります。個人・法人ともに申込可能ですが、連帯保証人の設定なども求められます。小規模な区分マンション1室のリフォームには向かない商品ですが、アパート・マンション全体の省エネ改修を計画している方には非常に有利な条件といえます。
大規模修繕には不動産投資ローンも視野に
リフォームの規模が大きくなると、リフォームローンの融資上限額では対応しきれないケースも出てきます。そのような場合は、不動産投資ローン（アパートローン）を修繕資金として活用することも一つの方法です。
不動産投資ローンの金利は金融機関によって異なり、複数の選択肢が存在します。また、日本政策金融公庫の「企業活力強化資金」は、一定要件を満たす不動産賃貸業者が設備投資に活用できる制度で、融資限度額は7,200万円、設備資金の返済期間は20年以内とされています（日本政策金融公庫 https://www.jfc.go.jp/n/finance/search/index_k_02.html）。2026年6月1日時点の国民生活事業の基準利率は、有担保で年2.50%〜4.80%、無担保（税務申告2期済み）で年3.50%〜5.20%となっています（日本政策金融公庫 https://www.jfc.go.jp/n/rate/index.html）。
一方で、築古物件や担保評価が低い物件の場合、通常の不動産投資ローンでは審査が通りにくいこともあります。L&Fアセットファイナンスのように、全国対応・個人法人どちらも利用可能・共同担保でフルローンも可能とする金融機関もあり、難物件の修繕資金調達の選択肢として検討する余地があります（https://www.agent-hp.com/lf-asset-financ/）。ただし、こうした商品の詳細な審査基準や実行金利は個別の状況によって大きく異なるため、必ず直接問い合わせて確認することをおすすめします。
投資用リフォームローンを選ぶ際のポイント
商品ごとの条件を整理したうえで、実際にどのローンを選ぶべきかを判断するためのポイントを解説します。金利の低さだけで選ぶのではなく、複数の要素を総合的に判断することが大切です。
重要なのは、まず自分の物件が各商品の「対象物件」に該当するかを確認することです。法人名義か個人名義か、区分マンションかアパート一棟か、物件の規模や構造によって使える商品が変わります。クレディセゾンは個人の投資用住宅が対象で法人名義は不可、トマト銀行は家主業歴3年以上が条件、住宅金融支援機構は物件規模の要件が厳しいなど、それぞれに異なる制限があります。
次に、融資額と返済期間のバランスを確認しましょう。各商品の上限額と期間の組み合わせが異なります。月々の返済額を試算し、物件の家賃収入でキャッシュフローが成立するかを必ず確認してください。金利が低くても返済期間が短ければ月々の負担は大きくなるため、収支計画全体で判断することが欠かせません。
また、変動金利と固定金利の違いも重要な選択ポイントです。クレディセゾンやトマト銀行は変動金利型で、金利上昇局面では返済額が増えるリスクがあります。一方、住宅金融支援機構の賃貸住宅リフォーム融資は全期間固定金利のため、長期にわたって返済額が変わらない安心感があります。投資用物件は長期保有が前提になることが多いため、金利変動リスクをどこまで許容できるかを慎重に検討することをおすすめします。
まとめ
投資用物件のリフォームローンは、一般的な住宅リフォームローンとは別の商品を選ぶ必要があります。2026年6月時点では、クレディセゾン、トマト銀行のアパートリフォームローン、住宅金融支援機構の賃貸住宅リフォーム融資（省エネ改修専用・全期間固定）などが主な選択肢です。大規模修繕の場合は不動産投資ローンや公庫融資も視野に入れると、より柔軟な資金調達が可能になります。まずは自分の物件の条件と各商品の要件を照らし合わせ、複数の金融機関に相談してみることが、最適なローン選びへの近道です。物件の収益性向上に向けて、ぜひ一歩踏み出してみてください。
参考文献・出典
- クレディセゾン 投資用物件向けリフォームローン — https://yuushi.saisoncard.co.jp/reform/
- クレディセゾン リフォームローン商品概要 — https://yuushi.saisoncard.co.jp/reform/outline/
- トマト銀行 トマト・アパートリフォームローン — https://www.tomatobank.co.jp/personal/img/loanpdf/reform_apartment.pdf
- トマト銀行 トマト・リフォームローン（一般向け） — https://www.tomatobank.co.jp/personal/img/loanpdf/49.pdf
- 住宅金融支援機構 賃貸住宅リフォーム融資（省エネ住宅）ご利用条件 — https://www.jhf.go.jp/kanri/syoenechintai_reform/jouken.html
- 住宅金融支援機構 賃貸住宅リフォーム融資金利情報 — https://www.jhf.go.jp/loan/kinri/chintaireform.html
- 日本政策金融公庫 融資制度一覧（国民生活事業） — https://www.jfc.go.jp/n/finance/search/index_k_02.html
- 日本政策金融公庫 金利情報（国民生活事業） — https://www.jfc.go.jp/n/rate/index.html
- みずほ銀行 リフォームローン商品詳細 — https://www.mizuhobank.co.jp/loan_reform/detail.html
- 伊予銀行 まるごとリフォームローン — https://www.iyobank.co.jp/kariru/reform/
- Wealth Agent 主要14銀行の不動産投資ローン比較 — https://www.agent-hp.com/real-estate-investment-loan-comparison/
- Wealth Agent L&Fアセットファイナンスの不動産投資ローン — https://www.agent-hp.com/lf-asset-financ/
