不動産を売却しようとしたとき、「なかなか買い手が見つからない」「内覧の問い合わせが少ない」と感じたことはないでしょうか。もしかすると、その原因は「囲い込み」と呼ばれる不正な慣行にあるかもしれません。囲い込みは売主にとって大きな不利益をもたらすにもかかわらず、表面上は見えにくいため、気づかないまま損をしているケースも少なくありません。この記事では、囲い込みの実態から具体的な見分け方、そして自分を守るための対策まで、初心者にも分かりやすく解説します。
不動産の囲い込みとはどういう仕組みか
まず押さえておきたいのは、囲い込みがどのような行為なのかという基本的な仕組みです。不動産売却を依頼された仲介会社が、自社の利益を最大化するために売却物件を他社に紹介せず、自社の買主で成約を目指すケースが「囲い込み」と呼ばれています（diamond-fudosan.jp）。
不動産仲介の報酬は「仲介手数料」として成約価格に応じて発生します。売主側と買主側の両方から手数料を受け取る「両手取引」が成立すると、仲介会社の収益は片方だけの場合と比べて2倍になります。この両手取引を狙うあまり、他社からの問い合わせを意図的に断ったり、物件情報を広く公開しなかったりする行為が囲い込みの本質です。
売主にとっては、より多くの買主候補に物件を見てもらえるほど、早期成約や高値売却の可能性が高まります。しかし囲い込みが行われると、潜在的な買主が物件情報にたどり着けず、競争原理が働かないまま売却が進んでしまいます。結果として、売却期間が長引いたり、本来より低い価格での成約を余儀なくされたりするリスクが生じます。
重要なのは、囲い込みは大手不動産会社だから安心とは言い切れない点です。実務に詳しいメディアでも「大手不動産会社でも、両手取引が目的の囲い込みがないとは限りません」と指摘されています（mecyes.co.jp）。会社の規模にかかわらず、売主自身が仕組みを理解して確認することが大切です。
レインズとステータス管理機能の役割
囲い込みを防ぐうえで欠かせないのが、「レインズ（指定流通機構）」という不動産情報ネットワークの活用です。レインズとは、不動産会社間で物件情報を共有するためのシステムで、仲介会社はここに物件を登録することで他社の買主にも情報が届く仕組みになっています。
専属専任媒介契約と専任媒介契約を締結した場合、宅地建物取引業法によってレインズへの情報登録と「登録証明書」の交付が義務付けられています（東日本レインズ）。登録のタイミングについては、国土交通省によると、専任媒介契約の場合は媒介契約締結日の翌日から7日以内、専属専任媒介契約の場合は翌日から5日以内という基準が定められています。この登録証明書には、売主専用画面にアクセスするためのURLやID・パスワードが記載されており、売主自身が物件の取引状況をオンラインで確認できるようになっています。
さらに、国土交通省の案内によると、2025年1月1日からは宅建業者に対してレインズへの物件の取引状況の登録が義務付けられるよう、宅地建物取引業法施行規則が改正されました（国土交通省）。これにより、ステータス管理の実効性がより高まっています。
レインズの取引状況は「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時停止中」の3区分で確認できます（国土交通省）。売主がこの画面を定期的にチェックすることで、自分の物件が適切に公開されているかどうかを把握できるようになっています。
囲い込みの典型的な手口と実態
囲い込みの実態を知るうえで、具体的な手口を理解しておくことが見分け方の第一歩になります。国土交通省の資料では、事実に反して「売主都合で一時紹介停止中」と虚偽登録し、他の業者への紹介を意図的に拒否する例が、囲い込み防止の観点から問題として示されています（国土交通省）。
つまり、売主が何も指示していないにもかかわらず、レインズ上のステータスが「売主都合で一時紹介停止中」になっているケースは、囲い込みの疑いが生じる典型的なパターンです。他社の不動産会社が問い合わせをしようとしても、このステータスでは「売主の意向で紹介できない」と判断されてしまい、実質的に他社からの買主をシャットアウトできてしまいます。
また、実務の現場では、レインズだけでなくポータルサイトや大手不動産会社の自社ホームページも併せて確認するという方法が紹介されています（diamond-fudosan.jp）。仲介会社が自社サイトには物件を掲載しているのに、レインズへの登録が遅れていたり、ステータスが不自然な状態になっていたりする場合は注意が必要です。
一方で、注意しておきたい点もあります。取引状況の変更がレインズ画面に反映されるまで、システム上の都合により一定の時間がかかることがあります。そのため、購入申込みが入った直後に画面が更新されていないからといって、直ちに囲い込みと断定することは適切ではありません。状況を冷静に判断することが大切です。
売主が実践できる囲い込みの見分け方
実際に囲い込みを見分けるためには、いくつかの確認ポイントを押さえておくことが重要です。まず基本となるのは、媒介契約の種類と登録証明書の受け取りを確認することです。専属専任または専任媒介契約を締結しているなら、仲介会社からレインズの登録証明書を必ず受け取るようにしましょう。
登録証明書を受け取ったら、記載されているURLとID・パスワードを使って売主専用画面にアクセスし、現在のステータスを確認します。国土交通省の案内では、売主が確認したときに覚えのない「売主都合で一時紹介停止中」の表示があれば、依頼した宅建業者に問い合わせることができると示されています（国土交通省）。また、登録内容や取引状況に疑義がある場合は、指定流通機構に直接状況を確認することも可能です（不動産流通推進センター）。
さらに実践的な方法として、知人や別の不動産会社を通じて「この物件を紹介してもらえるか」と問い合わせてみるという確認方法もあります。もし「紹介できない」「売主都合で停止中」と断られるようであれば、囲い込みの疑いが強まります。また、ポータルサイトや複数の不動産会社のウェブサイトで自分の物件が掲載されているかどうかを定期的にチェックすることも、有効な確認手段のひとつです。
囲い込みの有無を点検する際の実用的なチェックポイントをまとめると、専属専任・専任媒介で契約しているか、登録証明書を受け取っているか、売主専用画面で現在のステータスが「公開中」になっているかという3点が基本になります（東日本レインズ）。これらを定期的に確認する習慣をつけることが、自分の利益を守る最も確実な方法です。
囲い込みに気づいたときの対処法
もし囲い込みの疑いが生じた場合、まず取るべき行動は担当の仲介会社に直接確認することです。「レインズのステータスが売主都合で停止中になっているが、心当たりがない」と具体的に伝えることで、誤登録であれば即座に是正してもらえる可能性があります。国土交通省の案内でも、売主が確認することで誤った取引状況登録が是正されるケースが示されています（国土交通省）。
仲介会社への確認で解決しない場合や、明らかに不誠実な対応が続く場合は、指定流通機構（レインズ）に状況を確認することが次のステップです。売却依頼主は登録内容や取引状況に疑義がある場合、指定流通機構に状況を確認できると案内されています（不動産流通推進センター）。
また、状況が改善されない場合は、媒介契約の解除を検討することも選択肢のひとつです。ただし、契約解除には条件や手続きが伴う場合があるため、事前に契約書の内容を確認し、必要に応じて専門家に相談することをおすすめします。不動産取引に関する相談窓口については、各都道府県の宅地建物取引業協会や、国土交通省の消費者向け案内ページで情報を確認できます（国土交通省）。
大切なのは、問題を放置せず早めに行動することです。囲い込みが続くほど売却機会を失い、最終的な売却価格にも影響が出る可能性があります。売主として自分の権利をしっかり行使することが、納得のいく不動産売却への近道となります。
まとめ
不動産の囲い込みは、仲介会社が両手取引を狙って物件情報を他社に開放しない行為であり、売主にとって売却機会の損失や価格低下につながる深刻な問題です。しかし、レインズのステータス管理機能を活用することで、売主自身が取引状況を確認し、囲い込みの疑いを早期に発見できるようになっています。
重要なのは、登録証明書を必ず受け取り、売主専用画面で定期的にステータスを確認するという習慣を持つことです。「公開中」になっているかどうかをチェックするだけでも、囲い込みへの抑止力になります。また、ポータルサイトや複数の不動産会社での掲載状況を確認するなど、複数の視点から物件の公開状況を把握することも有効です。不動産売却は人生の大きな決断です。仕組みを正しく理解して、安心して取引を進めてください。
参考文献・出典
- 国土交通省「消費者の皆様向け 不動産取引に関するお知らせ」 — https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bf_000013.html
- 国土交通省「レインズの機能強化について、物件の売主向けのリーフレットを作成しました！」 — https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo16_hh_000001_00087.html
- 国土交通省「物件の売主の皆様へ 宅地や建物の（専属）専任媒介契約を締結したらレインズの『ステータス管理機能』を」 — https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001854004.pdf
- 東日本レインズ「媒介契約制度」 — https://www.reins.or.jp/contract/
- 東日本レインズ「住まいを売りたい」 — https://www.reins.or.jp/selling/
- 不動産流通推進センター「VOL.86 売却依頼物件のレインズ登録内容の確認について」 — https://www.fudousan.or.jp/mlit/vol86/index.html
- ダイヤモンド不動産研究所「悪質な『囲い込み』とその見分け方をプロが解説！」 — https://diamond-fudosan.jp/articles/-/1112510
- mecyes「不動産の囲い込みとは？具体的なデメリットや調べ方、防止策を解説」 — https://www.mecyes.co.jp/taqsie/master/sale/expertise/fudosan-kakoikomi/
