不動産投資を始めるとき、最初に悩むのが「ローンを組むか、現金で一括購入するか」という資金調達の方法です。どちらを選ぶかで収益性やリスク、将来の選択肢が大きく変わります。
本記事では、2025年時点の金利や税制を踏まえながら、現金一括購入とローン利用のメリット・デメリットを徹底比較します。読み終えるころには、ご自身の投資戦略にどちらが適しているか判断できるようになるでしょう。
現金一括購入とローン利用の基本的な違い
まず押さえておきたいのは、現金購入とローン購入では投資の仕組みが根本的に異なることです。それぞれの特徴を表で整理しました。
| 比較項目 | 現金一括購入 | ローン利用 |
|---|---|---|
| 初期資金 | 物件価格全額が必要 | 頭金（10〜20%程度）で可能 |
| 毎月の返済 | なし | あり（元利均等など） |
| 利息負担 | ゼロ | 金利に応じて発生 |
| レバレッジ効果 | なし | あり（自己資金効率が高まる） |
| 購入スピード | 速い（審査不要） | 遅い（審査に数週間） |
ローン利用は「レバレッジ効果」と呼ばれる資金拡大が可能で、少ない自己資金でも大きな物件へアクセスできます。一方、現金購入は支払い後すぐに物件を自己所有でき、金利負担や毎月の返済が存在しません。
全国銀行協会の2025年データによると、不動産投資ローンの金利は変動型で1.5〜2.0%、10年固定で2.5〜3.0%が目安です。たとえば3,000万円を金利1.8%・30年で借りた場合、月々の返済は約10万円になります。
現金一括購入のメリット
現金一括購入には以下のような利点があります。それぞれ詳しく見ていきましょう。
金利負担がゼロで総支払額を抑えられる
ローンを組まないため、長期間にわたる利息支払いが発生しません。3,000万円を金利1.8%・30年で借りると、総返済額は約3,850万円となり、利息だけで850万円ほど払う計算です。現金一括なら、この850万円が丸々手元に残ります。
購入スピードが速く交渉で有利になる
融資審査が不要なため、契約から決済までをスムーズに進められます。売主にとっても「確実に買ってくれる買い手」は魅力的なため、価格交渉で有利に働くケースがあります。競争率の高い割安物件を機動的に押さえられるのも大きなメリットです。
心理的負担が軽い
最初からローン残高がないため、空室や家賃下落が起きても精神的な余裕を保ちやすくなります。毎月の返済プレッシャーがない分、長期的な視点で運営に集中できます。
現金一括購入のデメリット
一方で、現金一括購入には注意すべき点もあります。
資金回収に時間がかかる
4,000万円の物件を現金で購入し、月額家賃が20万円の場合、単純計算で回収に約16年8ヶ月かかります。手元資金が長期間固定されるため、他の投資機会を逃す可能性があります。
手元資金が大幅に減少する
大規模修繕や設備更新が重なったとき、運転資金が不足すると追加借り入れを余儀なくされます。日本政策投資銀行の調査では、築30年以上の賃貸マンションの平均修繕費は10年間で600万円に達すると試算されています。
レバレッジ効果を活かせない
同じ資金で複数物件を分散保有できないため、収益機会が限定されます。資産拡大のスピードはローン活用に比べて遅くなりがちです。
税務署の調査対象になる可能性がある
高額な現金取引は税務署のチェック対象となることがあります。とくに親族からの贈与で購入資金を調達する場合は注意が必要です。年間110万円を超える贈与には贈与税が発生します。
不動産投資ローンのメリット
ローンを活用した投資には以下のメリットがあります。
少ない自己資金で投資を始められる
頭金10〜20%程度で物件を購入できるため、手元資金が限られていても不動産投資をスタートできます。複数物件への分散投資も視野に入れやすくなります。
レバレッジ効果で利回りが向上する
家賃月18万円の物件を自己資金600万円と借入2,400万円で購入した場合、管理費や税金を差し引いても年間手残りは約60万円です。自己資金に対する利回りは10%を超え、現金購入時の約3%を大きく上回ります。
ローン利息を経費計上できる
支払利息は不動産所得の必要経費として計上でき、課税所得を圧縮できます。2025年度税制改正でもこのルールに大きな変更はなく、個人の不動産所得でも引き続き適用可能です。
団体信用生命保険で万一に備えられる
多くの金融機関では、ローン契約時に団体信用生命保険（団信）への加入が可能です。万が一、借入者が死亡した場合にローン残債が完済されるため、家族への負担を軽減できます。
不動産投資ローンのデメリット
ローン利用にはリスクも伴います。事前に把握しておきましょう。
金利・利息負担が発生する
長期間にわたって利息を支払う必要があり、総支払額は物件価格を大きく上回ります。金利上昇局面では返済額が増加するリスクもあります。
空室時に返済負担が重くなる
不動産経済研究所の調査によれば、首都圏の平均空室率は2025年上期で11.2%です。空室が1ヶ月続くだけでも年間の手残りは大きく減少します。返済が滞ると信用情報に傷がつく恐れもあります。
融資審査に時間がかかる
金融機関の審査には数週間〜1ヶ月程度かかることが一般的です。審査に通らなければ購入計画が頓挫することもあります。
税制面での違いを比較
現金購入とローン購入では税金面でも取り扱いが異なります。主な違いを表にまとめました。
| 税金項目 | 現金一括購入 | ローン利用 |
|---|---|---|
| 支払利息の経費計上 | 不可 | 可能 |
| 減価償却費の計上 | 可能 | 可能 |
| 相続税評価 | 不動産評価で軽減 | 残債控除でさらに軽減 |
ローン利用の場合、利息を経費計上することで課税所得を圧縮できます。特に木造アパートは耐用年数が22年と短く、減価償却費と組み合わせることで節税効果が高まります。
相続税対策として見ると、現金を不動産に換えると評価額が下がるため相続税が軽減されます。ローンを組んでいれば残債を相続財産から控除できるため、さらに有利になるケースもあります。
どちらが向いている？タイプ別の選び方
投資スタイルや資金状況によって最適な選択は異なります。タイプ別の判断基準を紹介します。
現金一括購入が向いている人
- 退職金や相続資金など、まとまった現金がある
- 毎月の返済負担なく安定運営したい
- リスクを極力抑えた投資を希望する
- 相続税対策として不動産を保有したい
ローン利用が向いている人
- 安定収入があり、融資審査に通りやすい会社員
- 複数物件への分散投資で資産を拡大したい
- 節税効果を最大化したい
- 手元資金を他の投資や緊急時に残したい
ハイブリッド型も選択肢に
副業規制がないフリーランスや自営業者は、融資枠が限られることが多いです。まず自己資金で中古区分マンションを1戸購入し、実績を作った上で追加融資を受けるステップアップ方式がリスクを抑えながら成長できます。
2025年の融資環境と金利動向
金融庁の統計では、地方銀行の不動産向け融資残高は前年同期比1.2%増と緩やかに拡大しています。賃貸需要が安定するエリアであれば、フルローンに近い融資が出るケースもあります。
金利は歴史的に見ればまだ低水準です。変動金利は短期的には魅力的ですが、金利上昇リスクを考慮すると、長期固定で借り入れてリスクを固定化する戦略も有効でしょう。
まとめ
本記事では、現金一括購入とローン利用の違いをキャッシュフロー、リスク管理、税制面から整理しました。
- 現金一括購入：返済負担なく安定運営できるが、資金効率や節税面で劣る場合がある
- ローン利用：レバレッジで高い利回りを狙えるが、空室や金利上昇リスクへの備えが必要
どちらにも一長一短があります。ご自身の資金力、リスク許容度、将来設計を総合的に考え、最適な資金調達方法を選びましょう。早めにシミュレーションを作成し、金融機関や税理士へ相談することが、後悔しない投資への第一歩になります。
参考文献・出典
- 全国銀行協会 – https://www.zenginkyo.or.jp
- 不動産経済研究所 – https://www.fudousankeizai.co.jp
- 金融庁「金融モニタリングレポート2025」 – https://www.fsa.go.jp
- 国土交通省 住宅局「令和6年度住宅市場動向調査」 – https://www.mlit.go.jp
- 日本政策投資銀行「賃貸住宅修繕費用レポート2024」 – https://www.dbj.jp
