不動産投資の7つのリスクとそのリスクヘッジ
不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資であるといわれています。どのようなリスクがあり、どうすればリスクヘッジができるのかを知ることでリスクを最小限に留めることができます。
不動産投資で考慮すべき7つの主なリスクと、それぞれのリスクヘッジをまとめます。
リスクヘッジとは事前の防止策のこと
ヘッジとは「柵」を意味する言葉であり、すなわちリスクヘッジとはリスクに対する事前の防止策を意味します。
「リスクが生じた際の対応方法」はリスクヘッジとは言いません。「リスクが生じないようにする方法」もしくは「リスクが生じた際の損害を抑える方法」のことをリスクヘッジというのです。
ここでは不動産投資においてリスクが生じる前に備えられる防止策を紹介します。
不動産投資の7つのリスクとリスクヘッジの方法
不動産投資において想定されるリスクは主に以下の7つに分類できます。
・家賃の下落
・物件価格の下落
・空室
・家賃滞納
・ローンの金利上昇
・災害
・修繕費用
それぞれの概要とリスクヘッジの方法を説明します。
家賃の下落
リスク
賃貸物件の家賃は下落のリスクがあります。一般的に築年数が重なれば賃料は下がる傾向にあり、また周辺に賃貸物件が増えるなどして需要と供給のバランスが変化することによっても賃料は下落する恐れがあります。
リスクヘッジ
家賃の下落がリスクになるのは、これに備えられていないときです。家賃が下落することは当然に想定できるため、正確な予測を基に下落幅を考慮した計画を事前に立てていた場合は家賃の下落はリスクには当たりません。
家賃下落のリスクヘッジとして有効なのは、経年や需給の変化を含めた正確な計画ということになります。
物件価格の下落
リスク
出口戦略として売却による収益化を見込んでいる場合、物件価格の下落がリスクになります。これも家賃と同様に経年と共に価格が下がる傾向がありますが、築年数が増える＝価格が下がる、というわけではありませんので、この点にリスクヘッジのヒントがあります。
リスクヘッジ
地域の需給の変化を予測したり、リフォームやリノベーションなどの追加投資を検討することで物件価格の下落に対するリスクヘッジができます。
売却を前提にした不動産投資においては、事前に売却時期を想定しておき、そのタイミングにおける市場を予測した上で計画を立てましょう。
空室
リスク
賃貸物件の入居者はいつかは必ず退去しますので、空室のリスクには確実に備える必要があります。「空室を出さない」ではなく、「空室期間をできる限り短くする」という観点で考えます。
リスクヘッジ
大原則は、物件選びの段階で長期にわたって高い需要を見込めるものを選ぶことです。退去があってもすぐに次の入居者が決まれば、当然ながら空室リスクは最低限に抑えられます。
併せて、入居者募集に長けた賃貸管理会社を選ぶことも重要です。管理戸数が多く実績の豊富な事業者を選ぶことがリスクヘッジになります。
家賃滞納
リスク
レアケースではありますが、せっかく入居者があっても家賃が滞納されてしまえば収入は見込めず、しかもコストばかりが生じて大きなリスクになります。そのため家賃滞納のリスクにはしっかり備えるべきです。
リスクヘッジ
ここでも優れた管理会社を選ぶことがリスクヘッジの基本です。
「集金代行」を手がけてくれる会社を選んだり、家賃保証会社のしっかりとした審査を実施して入居者を選定してくれる会社を選んだりしましょう。
また家賃滞納が発生した際の損害を最小限に抑える方法としては、契約形態を「定期借家契約」にすることなどが挙げられます。こうすれば仮に滞納があっても、決まった期間の後に入居者を退去させやすくなります。
ローンの金利上昇
リスク
ほとんどの方は物件の購入にローンを利用することになりますので、このローンの金利が想定外に上昇した場合はリスクになります。
リスクヘッジ
もっともシンプルなリスクヘッジは、固定金利ローンを選ぶというものです。ただし一般的に固定金利のほうが変動金利より利率が高いため、判断は慎重に行わなければなりません。
この記事の作成時点ではかつてない低金利傾向が続いているため、当面は変動金利を選んでも大きなリスクはないと言えます。
備えるのであれば、より金利の低い金融機関を選ぶべきでしょう。
災害
リスク
日本は地震や台風などの自然災害が多く発生する国であるため、不動産投資においてもこれらの災害にはきちんと備えておく必要があります。想定が不十分であると、災害によって物件が損害を受けるリスクがあります。
リスクヘッジ
まずは地域選びです。地震にせよ台風にせよ、同じ日本国内でも被害が大きくなりやすいエリアと、そうでない所があります。ハザードマップなどを確認するだけでもかなりの情報が得られます。
また万一の際の損害を抑えるためには、しっかりとした保険に加入することも重要です。損害があった場合の金額と保険料とを比較し、積極的に活用しましょう。
修繕費用
リスク
どんな物件でも経年と共に修繕が必要になりますが、これを十分に想定していなかったり、想定が不十分であるために予算以上の修繕費用が発生してしまうようなことになれば、大きなリスクになります。
リスクヘッジ
特に分譲マンションに投資をする場合は、修繕の負担金のあり方を詳細に把握しておきましょう。修繕積立金の計画がしっかりとされているかを確認し、大規模修繕が生じた際に多額の負担金を請求されることがないかを事前に確認しておく必要があります。
不動産投資のリスクヘッジの基本は分散投資
不動産投資のリスクヘッジとして基本となるのは、分散投資です。
一点集中の投資ではリスクが生じた際にどうしてもその損害を丸ごと受けてしまうことになりますが、分散しておけば一方の損害を他方でカバーできます。
分散投資をする際に「分散」すべきポイントは以下の3点です。
・タイプ
・エリア
・時期
タイプで分散
ワンルーム、ファミリー向け、などの物件タイプを分散すれば、いずれかの需給が崩れたときでもカバーしやすくなります。
エリアで分散
特定のエリアにおける災害や環境変化によるリスクは、複数エリアに分散させた不動産投資によって被害を抑えられます。
時期で分散
複数の物件を購入するときは購入時期をズラしましょう。金利の変化を分散させたり、修繕費用が発生するタイミングをズラしたりできるためリスクヘッジになります。
まとめ
不動産投資における7つのリスクと、主なリスクヘッジの方法をまとめて紹介しました。
不動産投資を検討している方は必ず以下の7点を考慮し、十分に想定された計画を立てましょう。
・家賃の下落
・物件価格の下落
・空室
・家賃滞納
・ローンの金利上昇
・災害
・修繕費用
また複数物件に分散投資することが不動産投資のリスクヘッジにおける基本となりますので、複数物件への投資が可能な方は以下の3点を分散させて物件を選びましょう。
・タイプ
・エリア
・時期
どんな投資もリスクと無縁ではいられません。何よりも大切なのは常に学び続け、自身の知識や情報を更新し続けることです。
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