築年が三十年を超える物件に興味はあるものの、「古い建物は本当に稼げるのか」と不安を抱く方は少なくありません。実は、築古物件には価格の歪みや税制面の優位性が潜んでおり、正しく見極めれば安定したキャッシュフローを生む資産に化けます。本記事では、築30年以上 成功のコツを五つの視点から解説し、購入から運営、出口戦略までの流れを具体的に示します。読み進めることで、築古投資のリスクを抑えつつ収益を最大化する道筋が明確になるはずです。
価格の歪みを見抜く市場分析
まず押さえておきたいのは、築三十年を超えた時点で価格が急落しやすいという市場の性質です。国土交通省の不動産価格指数をみると、築二十年と築三十年では取引価格が平均一五％下落します。しかし家賃の下げ幅は五％程度にとどまるため、利回りが自然に高まる構造が生まれます。
次に重要なのは需要の裏付けです。総務省の住民基本台帳によれば、二〇二五年時点でも東京都区部の単身世帯は年間二％前後で増加しています。都市部の築古アパートは、低家賃帯を求める単身者の受け皿になっているため、空室率が安定しやすいのです。
一方で、地方都市では人口流出が続き、築古物件の需給バランスが崩れやすくなっています。つまり、築年だけでなくエリアの人口動態を同時に確認することが成功への第一歩となります。具体的には、市町村が公開する転入転出数や大学の新設予定を確認し、今後五年の賃貸需要を推計する姿勢が欠かせません。
リノベーション費用と減価償却のバランス
ポイントは、改修コストをかけ過ぎずに賃料を底上げする線引きを見極めることです。築古物件は内装や設備が古く、リノベーションが必須に思えますが、全改装では投資額が膨らみ回収期間が延びます。実際には、水回りの機能性と視覚的な清潔感を担保するだけで、家賃を一割上げられるケースが多いのです。
改修費を抑えつつ節税効果を高めるには減価償却を活用します。木造の場合、法定耐用年数（最長二十二年）を過ぎると、残存年数ではなく四年で償却できます。国税庁の通達を基に計算すると、一千万の改修費でも年間二百五十万円を経費化でき、課税所得を圧縮できます。
ただし、金融機関によっては大規模改修を評価せず融資期間が短くなる懸念もあります。そのため、工事内容を分割して実施し、資金繰りと税効果の両方を最適化する戦略が現実的です。リフォーム会社との交渉では、素材のグレードや工期短縮で見積もりが一割以上変わるため、複数社の比較は必須といえるでしょう。
収支計画で押さえるべき安全域
実は、築古投資で失敗する多くの事例は、想定外の修繕費と金利変動に耐えられない資金計画が原因です。家賃収入が年間三百万円、返済額が百八十万円とすると、一見余裕があるように見えます。しかし築古物件では給排水管や屋根の補修が突発的に発生し、平均すると年間家賃の七〜一〇％を圧迫します。
金融機関の審査を通りやすくしながら安全域を確保するには、自己資金を物件価格の三割前後用意するのが王道です。日本政策金融公庫が公表する二〇二五年度の融資動向でも、自己資金比率三割以上の案件は貸出金利が平均〇・三％低く抑えられています。低金利を引き出すことで、想定外の支出に備えるキャッシュが貯まりやすくなります。
また、保守的なシミュレーションを作る際には空室率二〇％、金利上昇一・五％といった厳しい条件で計算し、なお年間キャッシュフローがプラス五十万円以上残るか確認しましょう。ここをクリアできれば、築古物件でも長期的に安全な投資となります。
長期保有と出口戦略の設計
基本的に、築古物件はキャッシュフロー型の投資と相性が良いものの、出口を意識しない保有は危険です。築五十年を超えると金融機関が融資対象にしづらくなり、将来の買い手が限定されるためです。そこで、十〜十五年後に再度大規模修繕を施し、ファミリー向け区分マンションにコンバージョンするなど、複数の出口を用意しておくと安心です。
売却益を最大化するもう一つの方法は土地値に着目することです。国税庁の路線価を調べ、建物価格がゼロに近づいても土地で元が取れる水準なら、年を追うごとに収益性が向上します。たとえば、土地評価が購入総額の七割を占める場合、仮に家賃が下落しても含み益が生まれやすい構造になるのです。
さらに、公図上の余剰地に駐輪場や貸し倉庫を設ける小規模開発を加えると、最終的な売却時に付加価値がつきやすくなります。買い手に多面的な収益源を提示できる点が、築古物件の出口戦略では強力なプラス材料です。
2025年度の補助金と税務メリット
ポイントは、公的支援を組み合わせて初期コストを抑えることです。二〇二五年度も「長期優良住宅化リフォーム推進事業」の補助金が継続しており、耐震改修や省エネ工事に対して最大二五〇万円の補助が受けられます。採択率は五割前後ですが、設計事務所と連携して提出書類を整えれば、築古物件でも十分にチャンスがあります。
また、固定資産税については「住宅用地の特例」により二〇〇平方メートル以下の部分は評価額が六分の一になります。築古でも居住用賃貸であれば適用されるため、毎年の保有コストを大幅に圧縮できます。さらに、所得税では青色申告特別控除六十五万円を適用しやすく、帳簿付けをクラウド会計に任せるだけで税負担が減る点も見逃せません。
投資家の中には、フラット三十五リノベを活用して金利一％台の長期資金を調達する例もあります。申請には一定の省エネ基準を満たす必要があるものの、補助金と組み合わせれば実質コストを大きく下げることが可能です。つまり、公的支援を駆使することが、築30年以上 成功のコツを体現する具体的な行動と言えるでしょう。
まとめ
結論として、築三十年以上の物件でも価格の歪み、減価償却、保守的な収支管理、柔軟な出口戦略、そして二〇二五年度の補助金を組み合わせれば、高利回りで安定した投資が実現します。読者の皆さまには、まず気になる物件のエリア人口と土地値を調べ、次に改修費と減価償却のバランスを試算することをおすすめします。行動を一歩進めることで、築古という言葉に潜むチャンスを収益へと変えられるはずです。
参考文献・出典
- 国土交通省 不動産価格指数 – https://www.mlit.go.jp/
- 総務省 住民基本台帳人口移動報告 – https://www.soumu.go.jp/
- 日本政策金融公庫 融資・金利情報（2025年度） – https://www.jfc.go.jp/
- 国税庁 路線価図・耐用年数表 – https://www.nta.go.jp/
- 国土交通省 長期優良住宅化リフォーム推進事業（2025） – https://www.mlit.go.jp/report/press/house04_hh_000987.html