人口が伸び悩むと言われる中でも、山手線内に位置する豊島区は依然として賃貸ニーズが高く、駅近物件は空室期間が短い傾向にあります。しかし「都心は物件価格が高く利回りが低いのでは」と不安を抱く方も多いでしょう。本記事では、豊島区でアパート経営を検討する初心者の悩みに寄り添い、需要動向から資金計画、2025年度の税制優遇まで網羅的に解説します。読み終える頃には、自分に合った投資戦略を描けるようになるはずです。
豊島区の賃貸需要を読み解く
まず押さえておきたいのは、豊島区の賃貸市場が「職住近接」を求める単身者に支えられている点です。豊島区の人口は2025年10月時点で約30万5千人と横ばいですが、20～39歳の割合は都平均より3ポイント高いと東京都統計年鑑は示しています。山手線、東京メトロ、副都心線など複数路線が集中し、通勤時間を短縮したい若手社会人が流入しているためです。
次に空室率を見ましょう。国土交通省の住宅統計によると、2025年10月の全国アパート空室率は21.2%ですが、豊島区の区内統計では14%前後にとどまります。つまり需要は全国平均より底堅く、空室損失を抑えやすい環境にあります。池袋駅周辺では家具付きワンルームの平均募集期間が29日という民間データもあり、リフォーム費をかけた差別化が功を奏しやすいことがわかります。
一方で注意点もあります。人口の横ばいは維持されているものの、高齢化の進行は全国同様に進んでいます。今後はファミリー向け2DKの再評価や、バリアフリー改修が賃料維持に寄与する可能性があります。豊島区は「新婚・子育て世帯向け家賃補助」を継続中で、対象物件に選ばれると安定入居が見込める点も見逃せません。
成功する物件選びと立地戦略
ポイントは、沿線ごとの入居者像を把握したうえで利回りと資産価値を両立させることにあります。山手線内側の目白・巣鴨エリアは土地値が高く表面利回りは4%台にとどまりますが、土地資産性が高く長期保有に向きます。対して副都心線雑司が谷駅周辺はやや利回りが高く、築浅木造アパートで5%台後半も見込めるため、キャッシュフロー重視の投資家に適しています。
物件タイプにも特徴があります。豊島区は敷地面積が狭小な街区が多く、三階建て木造アパートが主流です。建物が縦に長い構造は室内に段差が生じやすいため、スキップフロアを採用し収納力を高めると競争力が増します。一方で音漏れ対策が甘いと退去要因になるので、遮音性能等級を示した広告を打ち出すと内見数が伸びやすいです。
また、将来的な出口戦略として「土地の分割売却」を見据えると、間口が狭くとも前面道路幅員4メートル以上を確保した区画を選ぶことが重要です。都市計画道路の拡幅計画がある場所は補償金も得られ、想定外のキャピタルゲインが狙えるケースがあります。豊島区都市整備部の資料で計画線を確認し、購入前にリスクとチャンスを整理しましょう。
資金計画と融資の組み立て方
実は、豊島区のアパート融資は「地場金融機関とのリレーション」が大きな武器になります。都内に本店を置く信用金庫は地域貢献姿勢が強く、近距離物件への長期融資に前向きです。金利は変動で1.0～1.3%、融資期間25～30年が目安となり、フルローンは稀でも自己資金2割で調達できる事例が増えています。
重要なのは、購入後5年間のキャッシュフローを実質利回りで計算し、金利1%上昇シナリオでも赤字にならないかを検証することです。家賃収入から管理費・修繕積立・固定資産税を差し引き、さらに空室損失を豊島区平均の14%で織り込んでみると、実質利回りは表面利回りより1.5ポイントほど下がることが多いです。それでも都内区部の中では健闘しており、赤字転落リスクを抑えられます。
さらに、2025年度の「住宅セーフティネット改修補助」を活用すると、バリアフリー化や省エネ設備導入に対する最大100万円の補助が受けられます。これを自己資金の一部として見立てることで、初期投資を圧縮しつつ賃料維持を狙えます。ただし対象は入居者の年収要件など細かな条件があるため、豊島区住宅課への事前相談が欠かせません。
運営コストとリスク管理の実践
まず賃貸管理方式を決めましょう。サブリース（一括借上げ）は毎月の収入が安定する一方、豊島区の実勢賃料より10～15%低い設定になる場合が多いです。自主管理はコストを抑えられますが、入居者対応の手間が増えます。初心者には、管理手数料5%前後の一般管理契約でスタートし、経験を積みながら自主管理へ移行する方法が現実的です。
次に修繕計画です。木造アパートは12～15年目に外壁塗装や屋根防水で150～250万円の出費が発生します。この支出を平準化するためには、月あたり家賃収入の10%を修繕積立として別口座にプールするのがセオリーです。都内の平均修繕費単価を基に試算すると、表面利回り5.5%の物件でも手残り利回りは4%を確保できます。
リスク管理では保険加入が欠かせません。2025年現在、地震保険の料率が改定され、豊島区の木造アパートは保険料が5%上がりました。加入をためらう投資家もいますが、建物損壊時の修繕費と空室ロスを想定すると加入メリットは大きいです。加えて、隣家への延焼責任を補償する個人賠償責任特約も付帯しておくと、万一の訴訟リスクをカバーできます。
2025年度の税制優遇と行政サポート
重要なのは、税制優遇を正しく理解し物件選びと運営に反映させることです。新築アパートに適用される固定資産税の1/2軽減措置（3年間）は2025年度も継続しており、初期キャッシュフローの改善に寄与します。例として評価額1億円、税率1.4%の場合、年間70万円の節税効果を得られます。
さらに、東京都は「住宅省エネ2025促進事業」を実施し、太陽光パネル設置や断熱改修に対して最大120万円を助成しています。省エネ性能の向上は入居者の光熱費負担を下げるため、広告に「光熱費平均15%削減」と記載すると反響率が上がる傾向があります。助成金は予算上限に達し次第終了するため、工事契約前に申請を済ませる段取りが不可欠です。
また、豊島区独自のサポートとして「多世代共生住宅促進事業」があります。これは空き室を活用し、子育て世帯と高齢者を同一アパート内でマッチングさせる取り組みで、対象住戸には改修費の1/3（上限80万円）が補助されます。入居者コミュニティが形成されることで退去率が下がるというデータもあり、中長期の安定運営に役立ちます。
まとめ
山手線内の利便性と多様な支援策がそろう豊島区は、アパート経営初心者にとっても挑戦しやすいエリアです。需要分析を行い、立地と間取りを的確に選べば、全国平均を下回る空室率に支えられた安定収益を期待できます。さらに、地元金融機関の低金利融資や2025年度の税制優遇を組み合わせれば、キャッシュフローを強固にできます。まずは自分の資金計画を細部まで可視化し、豊島区役所や専門家に相談しながら一歩を踏み出しましょう。
参考文献・出典
- 国土交通省 住宅統計調査 2025年版 – https://www.mlit.go.jp
- 東京都統計年鑑 2025 – https://www.toukei.metro.tokyo.lg.jp
- 豊島区都市整備部 都市計画道路図 – https://www.city.toshima.lg.jp
- 東京都 住宅省エネ2025促進事業 要綱 – https://www.metro.tokyo.lg.jp
- 豊島区 多世代共生住宅促進事業 ガイドライン – https://www.city.toshima.lg.jp