葛飾区で資産形成を始めたいものの、下町エリアの将来性や空室リスクが気になって一歩を踏み出せない人は多いはずです。葛飾区 不動産投資は、都心近接の利便性と独自の生活文化が共存するため、安定した入居需要が期待できます。本記事では、人口動態データから物件選び、2025年度に利用できる税制優遇までを丁寧に整理しました。読み終わるころには、どのような戦略で取り組めばリスクを抑えつつ収益を伸ばせるかが具体的にわかります。
葛飾区に集まる賃貸需要の裏付け
まず押さえておきたいのは、葛飾区の入居ニーズが一極集中ではなく、多層的に存在している点です。これにより、単身者向けのワンルームからファミリー物件まで幅広い賃貸市場が形成されています。
東京都の住民基本台帳移動報告（2025年版）によると、葛飾区の人口は過去５年間で毎年約０.３％の緩やかな増加を続けています。特に２０～３４歳の若年単身層の転入超過が目立ち、区全体の約２８％を占めるというデータがあります。この年代は就職や結婚前のライフステージにあり、１Ｒや１Ｋへの需要が底堅いといえます。
一方で、ＪＲ常磐線や京成線沿線には都心へ３０分以内で通勤できる駅が点在します。通勤利便性に加え、商店街や大型公園など生活インフラが徒歩圏にそろう環境も評価されており、共働きファミリーの定住も進んでいます。国土交通省の住宅市場動向調査では、葛飾区のファミリー向け賃貸入居期間は平均７.２年と、都内平均より１年長い結果でした。
さらに、２０２３年に開業した「金町スマートエネルギーエリア」などの再開発は、今後の雇用創出と人口維持に寄与すると見込まれています。つまり、単身・ファミリー双方の需要が複合的に存在することが、葛飾区 不動産投資の安定収益を支える要因となります。
物件タイプ別に見る収益性とリスク
ポイントは、物件種別ごとの利回りだけでなく、維持コストや修繕計画まで含めた総合的なリターンを考慮することです。初期費用を抑えたつもりでも、将来的な大規模修繕が重くのしかかるケースは少なくありません。
築浅ＲＣ（鉄筋コンクリート）マンションは、耐久性が高く長期的に資産評価が下がりにくい特徴があります。ただし取得価格が高いため、表面利回りは４〜５％程度に落ち着くことが多いです。ローン返済後のキャッシュフローを重視する場合、ＲＣの安定性が長所になります。
一方、築古の木造アパートは取得価格が低いため、表面利回りが８％を超える案件も見つかります。実は修繕費や空室リスクの想定が甘いと、手残りが急減する恐れがあります。賃貸需要が見込める駅徒歩１０分圏内で、外壁や屋根を一度リニューアル済みの物件を選ぶと、初期投資と維持コストのバランスがとりやすくなります。
バストイレ別・独立洗面台など、単身者でも設備重視の傾向が強まっています。築古物件でも水回りを刷新し、無料Ｗｉ-Ｆｉを導入するだけで賃料が２〜３千円上げられた事例は珍しくありません。つまり、物件タイプごとの特徴を把握しつつ、入居者目線のリノベで競争力を高めることが重要です。
資金計画と融資を成功させるコツ
まず考えるべきは、自己資金と借入金のバランスです。自己資金が物件価格の２０％を超えると、金融機関の審査が通りやすく、金利も優遇されやすくなります。
葛飾区内のワンルーム区分マンションを想定すると、購入価格は２２００万円前後が相場です。自己資金５００万円、金利１.９％、２５年ローンで組むと、月々の返済は約８万９０００円になります。賃料が１０万円なら管理費・修繕積立金を差し引いても、毎月１万円以上のキャッシュフローを確保できます。一方、自己資金を３００万円に抑えると返済額が増え、金利が０.２％上乗せされる場合もあるので注意が必要です。
複数の金融機関を比較する際は、金利だけでなく団体信用生命保険（団信）の内容を必ず確認しましょう。最近は入院時の返済免除やがん特約付きの商品が充実しており、保険料を別途支払うより総支出が抑えられるケースがあります。また、区分と一棟では評価方法が異なり、一棟アパートは事業性ローンとなるため、事業計画書の完成度が融資可否に直結します。
収支シミュレーションは、空室率１５％、修繕費年間家賃収入の１０％、金利上昇１.５％という厳しめの条件で耐えられるかを試算しましょう。これにより、想定外の事態が起きても資金繰りに窮しない投資体制が整います。
2025年度に使える税制優遇と補助制度
重要なのは、税制や補助制度を組み合わせて実質利回りを高める視点です。制度は申請期限や要件が細かいため、区役所や税理士に確認しながら活用しましょう。
新築または取得後１年以内の賃貸住宅を対象に、固定資産税が３年間半額になる「新築住宅減額措置」は２０２6年３月まで延長されています。葛飾区でＲＣマンションを建築する場合、年間９０万円の税額が４５万円に抑えられる計算になり、キャッシュフロー改善効果は大きいです。
築２５年以上の木造物件でも、耐震基準適合証明を取得し２０２5年度末までに耐震改修を行えば、翌年度の固定資産税が１年間半額になります。初期投資の７０万円に対し、約３０万円の税効果が見込めるため、実質負担は４０万円程度に圧縮できます。
省エネ改修を行う場合、国土交通省の「既存賃貸住宅省エネ化補助金（2025年度）」を利用すると、断熱窓や高効率給湯器の導入費用の３分の１（上限２００万円）が補助されます。省エネ性能が向上すれば光熱費が下がり、入居者募集の際にアピール材料となるため、長期的な空室対策にもつながります。
葛飾区独自では、木造住宅の耐震診断費用を最大１０万円助成する制度が継続中です。診断結果を基に改修すれば、前述の国の税制と組み合わせた費用圧縮が可能になります。
将来価値を高める運営と出口戦略
実は、購入後の運営こそが投資成否を左右します。家賃設定を５０００円誤るだけで、１０年間で６０万円の収支差が生じるためです。
入居者募集では、ターゲットごとに写真と間取り図を変えて掲載し、問い合わせ件数を増やします。若年単身層向けには家具配置例を示し、ファミリー向けには周辺学校の情報を添えることで、内見率が平均１５％向上した事例があります。また、オンライン内見を導入すると遠方の転勤者にも訴求でき、空室期間を短縮できます。
管理コストは、相見積もりとサービス内容の棚卸しで最適化しましょう。共用部清掃を週１回から隔週に見直しても、入居者満足度が変わらないケースは多く、年間数十万円単位のコスト削減につながります。削減分を原状回復や設備更新に充てれば、物件の競争力を保ちやすくなります。
出口戦略としては、１０年後の市場環境を踏まえ、相続対策を兼ねた法人化や区分売却など複数の選択肢をシミュレーションしておくことが大切です。都心寄りの亀有・金町エリアは再開発が進むため価値上昇が期待でき、まとまったキャピタルゲインを狙う売却計画も現実的です。
まとめ
葛飾区 不動産投資は、単身・ファミリー双方の安定需要と都心への高いアクセス性が魅力です。物件タイプごとの特性を理解し、適切な融資と税制優遇を組み合わせれば、安定したキャッシュフローを確保できます。さらに、入居者目線の設備投資とコスト管理を徹底することで、長期的な資産価値を高められます。最後に、データに基づくシナリオと柔軟な出口戦略を用意し、行動に移すことが成功への近道です。まずは気になるエリアを歩き、自分の目で需要と競合を確認する一歩から始めてみてください。
参考文献・出典
- 東京都総務局統計部「住民基本台帳人口移動報告 2025年版」 – https://www.toukei.metro.tokyo.lg.jp
- 国土交通省「住宅市場動向調査報告 2024年度」 – https://www.mlit.go.jp
- 葛飾区「耐震診断・改修助成制度案内」 – https://www.city.katsushika.lg.jp
- 総務省「固定資産税に関する特例措置の概要 2025年度」 – https://www.soumu.go.jp
- 国土交通省「既存賃貸住宅省エネ化補助金 2025年度」 – https://www.mlit.go.jp/sustainable/housing