不動産を相続するとき「何から手を付ければいいのか分からない」「税金や維持費で損をしないか心配だ」と感じる人は多いでしょう。実際、相続手続きの遅れや物件評価の誤りが原因で、あとから多額の税負担や売却不能に陥る例が後を絶ちません。本記事では、よくある失敗パターンを整理し、2025年12月現在の法制度を踏まえながら、初心者でも迷わず進められる具体策を解説します。最後まで読むことで、家族間トラブルを防ぎつつ資産価値を守る基本戦略が身に付きます。
不動産相続で陥りやすい三つの落とし穴
重要なのは、代表的な失敗を先に知り、早めに対策を打つことです。ここでは多くの相談事例に共通する三つの落とし穴を取り上げます。
まずありがちなのが「費用を甘く見積もる」ことです。不動産取得税、固定資産税、管理費のほか、修繕積立金や空室リフォーム費まで加算すると、年間支出が想像以上にふくらみます。国土交通省の調査では、築25年超のマンションでは平均200万円を超える大規模修繕積立不足が生じています。この現実を知らずに相続し、キャッシュフローが赤字になるケースが目立ちます。
次に「共有名義のまま放置する」問題があります。兄弟姉妹で均等に登記すること自体は公平に見えますが、売却や賃貸の意思決定が一人でも反対すると前に進めません。家庭裁判所への調停が長期化し、時間的・金銭的コストが膨らむ事例は後を絶ちません。
三つ目は「市場調査をしないまま保有を決める」ことです。総務省の2023年住宅・土地統計調査によると、全国の空き家率は13.6%に達し、特に地方の戸建てでは20%を超える地域もあります。立地や築年数を冷静に評価せず「親から受け継いだ家だから」と感情で残すと、売却チャンスを逃して固定費だけが残る典型的な負の遺産になります。
相続登記義務化と2025年度の実務ポイント
まず押さえておきたいのは、2024年4月に施行された相続登記の義務化です。相続開始を知った日から3年以内に登記を行わないと、2025年度現在で過料（最大10万円）が科されます。これは放置物件の増加を防ぐための制度で、適用除外はほぼありません。
手続き自体は法務局に「相続登記申請書」と戸籍一式、遺産分割協議書などを提出するだけですが、書類不備があると再提出が必要です。司法書士に依頼すると10万円前後の報酬が相場ですが、自分で行う場合は登録免許税が固定資産評価額の0.4%で済みます。コストと時間を比較し、家族のスケジュールに合った方法を選びましょう。
なお、2025年度税制改正では、小規模宅地等の特例が継続しています。被相続人の居住用宅地について330㎡まで評価額を80%減額できる制度で、期限付きではありません。ただし、申告期限までに遺産分割がまとまらないと適用不可になる点は要注意です。
評価額の誤算が招く納税トラブル
ポイントは、相続税評価額と実勢価格の差を正しく認識することです。国税庁の路線価は毎年7月に公表され、市場価格の8割程度が目安とされますが、駅から遠い戸建てや老朽アパートでは逆転現象が起こりやすいです。
たとえば路線価評価が5,000万円でも、賃借人が退去しない築古アパートは3,000万円でしか売れないケースがあります。この差を見落とすと、税金を支払い後に手元資金が枯渇し「納税のために追加借入をする」という本末転倒の失敗に陥ります。
評価を適正化する方法として、2025年度も有効な「不動産鑑定士の鑑定評価書」を添付し、申告時に減額を主張する手段があります。報酬は物件規模で変動しますが、200㎡以下の住宅なら20万円前後が一般的です。納税額が数百万円単位で減る可能性があるため、費用対効果をシミュレーションしてみる価値があります。
空き家リスクとキャッシュフローの改善策
実は、相続後の空き家を放置すると資産価値が急落するだけでなく、固定資産税の優遇も失われます。総務省の固定資産税特例により、住宅用地は最大6分の1まで減額されますが、倒壊の恐れがある「特定空家」に指定されると標準税率に戻されるうえ、行政代執行の費用まで請求されます。
空室対策の基本は「需要がある賃貸ニーズを把握し、ターゲットに合わせてリフォームする」ことです。2025年時点で人気が高いのは、Wi-Fi完備、非対面荷物ボックス、家具付きといった即入居ニーズです。これらを取り入れると、家賃を1割上げても平均空室期間を半分にできた事例が複数報告されています。
また、キャッシュフローを改善する手段として、不動産会社に一括借り上げ（サブリース）を提案される場面があります。しかし、国土交通省のガイドラインでは「家賃は2年ごとに見直し可」「中途解約3ヶ月前通知」などオーナー不利の条項が多く指摘されています。契約前に必ず減額幅と解約ペナルティを確認し、数字で比較しましょう。
プロに頼る前に家族で準備すべきこと
まず、遺産分割協議を円滑に進めるには家族間の情報共有が欠かせません。財産目録を作成し、不動産の所在地、評価額、ローン残高、賃借人の有無を一覧にすると、議論が具体化します。
次に、将来の運用方針を全員が理解することが重要です。「売却して現金分配」「賃貸で収益を得る」「長期保有で自宅利用」といった選択肢を比較し、メリット・デメリットを表にまとめる方法が効果的です。ここで家族のライフプランと資金需要を擦り合わせておけば、後の方針転換もスムーズに進みます。
最後に、専門家に依頼するタイミングを見極めましょう。税理士は申告書作成だけでなく節税提案も行い、司法書士は登記に加えて遺言書作成支援も行います。相続発生後に慌てて探すと費用が高くなりやすいため、生前から相見積りを取っておくと安心です。
まとめ
ここまで、失敗しがちな不動産相続の実情と2025年12月時点の制度を踏まえた対策を解説しました。要は「費用を正確に把握し、登記と評価を早めに済ませ、空き家対策と家族の合意形成を並行する」ことが成功の鍵です。結論として、相続は待ってくれません。今日から情報を集め、家族で方針を共有し、必要に応じて専門家に相談することで、大切な資産を次世代へ安心して引き継げます。
参考文献・出典
- 国税庁 – https://www.nta.go.jp
- 法務省 – https://www.moj.go.jp
- 国土交通省 – https://www.mlit.go.jp
- 総務省統計局 – https://www.stat.go.jp
- 不動産適正取引推進機構 – https://www.retio.or.jp