不動産投資を続けていくと、「そろそろ法人化した方がいいのかな」と考える時期が訪れます。実際、収益物件が増えてくると税負担が重くなり、法人化によって節税できるケースも少なくありません。しかし、個人から法人へ物件を移す際には、さまざまな税金が発生することをご存知でしょうか。この記事では、物件を法人に移転する際にかかる税金の種類や計算方法、そして注意すべきポイントを初心者の方にも分かりやすく解説します。法人化を検討している方はもちろん、将来的な選択肢として知っておきたい方にも役立つ内容です。
個人から法人への物件移転で発生する税金の全体像
個人が所有する不動産を法人に移す場合、単純な名義変更ではなく「売買」として扱われるのが基本です。つまり、個人が法人に物件を売却したという形になります。この取引には複数の税金が関係してくるため、全体像を把握することが重要です。
まず個人側では、物件を売却したことによる譲渡所得税が発生します。購入時よりも価値が上がっている場合、その差額に対して課税されるのです。一方、法人側では物件を取得することになるため、不動産取得税や登録免許税といった取得時の税金がかかります。さらに、売買契約書には印紙税も必要です。
これらの税金は決して小さな金額ではありません。例えば、3000万円で購入した物件を5000万円で法人に売却する場合、2000万円の譲渡益に対して税金が課されます。所有期間が5年を超えているかどうかで税率も大きく変わるため、タイミングの見極めが非常に重要になります。
また、物件の移転価格をどう設定するかも慎重に検討する必要があります。時価よりも著しく低い価格で売却すると、税務署から「みなし贈与」と判断される可能性があるからです。適正な価格設定と税務処理を行うことで、後々のトラブルを避けることができます。
個人側にかかる譲渡所得税の仕組みと計算方法
個人が法人に物件を売却する際、最も大きな負担となるのが譲渡所得税です。この税金は、物件を売却して得た利益に対して課されます。譲渡所得の計算式は「譲渡価額−（取得費+譲渡費用）」となり、この金額に税率をかけて税額を算出します。
取得費には、物件の購入代金だけでなく、購入時の仲介手数料や登記費用、不動産取得税なども含まれます。ただし、建物部分については減価償却費を差し引く必要があります。例えば、木造アパートを10年間所有していた場合、建物価格の相当部分が減価償却されているため、取得費は購入時よりも低くなります。
税率は所有期間によって大きく異なる点に注意が必要です。所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」として39.63%（所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%）の税率が適用されます。一方、5年を超える場合は「長期譲渡所得」として20.315%（所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%）となり、税負担がほぼ半分になります。
具体例を見てみましょう。3000万円で購入した物件を5000万円で法人に売却し、取得費が減価償却後2000万円、譲渡費用が200万円だった場合、譲渡所得は2800万円です。長期譲渡所得なら約569万円、短期譲渡所得なら約1110万円の税金がかかります。この差は約540万円にもなるため、所有期間5年を超えてから移転することが一般的に推奨されます。
法人側にかかる不動産取得税と登録免許税
法人が物件を取得する際には、不動産取得税と登録免許税という2つの主要な税金が発生します。これらは物件の価値や種類によって金額が変わるため、事前にしっかり計算しておく必要があります。
不動産取得税は、土地や建物を取得したときに都道府県が課す地方税です。税額は「固定資産税評価額×税率」で計算されます。2026年度現在、住宅用の土地と建物については軽減措置があり、税率は3%となっています。ただし、非住宅用の建物は4%の税率が適用されるため注意が必要です。
固定資産税評価額は、実際の売買価格とは異なり、市町村が決定する評価額です。一般的に市場価格の60〜70%程度とされています。例えば、5000万円で取引された物件の固定資産税評価額が3500万円だった場合、不動産取得税は105万円（3500万円×3%）となります。
登録免許税は、所有権移転登記を行う際に国に納める税金です。売買による所有権移転の場合、土地は固定資産税評価額の2%、建物は2%が基本税率となります。ただし、2026年度現在、土地については軽減措置により1.5%に引き下げられています。先ほどの例で土地評価額が2000万円、建物評価額が1500万円だった場合、登録免許税は60万円（土地30万円+建物30万円）となります。
これらの税金は物件取得時に一度だけ支払うものですが、決して小さな金額ではありません。法人化を検討する際は、これらのコストも含めて総合的に判断することが重要です。
適正な移転価格の設定と時価の考え方
個人から法人へ物件を移す際、最も慎重に検討すべきなのが移転価格の設定です。価格設定を誤ると、税務上の問題が発生する可能性があるため、適正な時価で取引することが求められます。
時価とは、その物件が市場で取引される際の適正な価格のことです。不動産の時価を算定する方法には、不動産鑑定士による鑑定評価、固定資産税評価額を基準とする方法、近隣の取引事例を参考にする方法などがあります。一般的には、不動産鑑定士による評価が最も信頼性が高いとされていますが、費用が20万円〜50万円程度かかります。
時価よりも著しく低い価格で売却した場合、その差額は「みなし贈与」として贈与税の対象となる可能性があります。例えば、時価5000万円の物件を3000万円で法人に売却した場合、差額の2000万円に対して贈与税が課される可能性があるのです。贈与税の税率は累進課税で、金額が大きくなるほど税率も上がるため、大きな負担となります。
一方、時価よりも高い価格で売却することも問題です。法人側では、適正価格を超える部分が役員賞与とみなされ、法人税の損金に算入できない可能性があります。また、個人側でも過大な譲渡所得として課税されることになります。
実務上は、不動産鑑定士の評価書を取得するか、複数の不動産業者から査定を受けて平均的な価格を採用することが推奨されます。税務調査で価格の妥当性を説明できるよう、価格設定の根拠となる資料を保管しておくことが大切です。
法人化のタイミングと税務メリットの判断基準
個人から法人へ物件を移すタイミングは、税務上のメリットを最大化するために非常に重要です。単に法人化すれば節税できるわけではなく、個々の状況に応じた適切な判断が求められます。
一般的に、年間の不動産所得が500万円〜1000万円を超えると法人化のメリットが出始めるとされています。個人の所得税は累進課税で最高45%（住民税を含めると55%）に達しますが、法人税の実効税率は約30%程度です。所得が増えるほど、この税率差によるメリットが大きくなります。
ただし、法人化には初期コストとランニングコストがかかることを忘れてはいけません。法人設立費用として20万円〜30万円、毎年の税理士報酬として30万円〜50万円程度が必要です。また、赤字でも法人住民税の均等割（年間7万円程度）を納める必要があります。これらのコストを上回る節税効果が見込めるかどうかが判断基準となります。
物件の所有期間も重要な要素です。前述のとおり、所有期間が5年を超えると譲渡所得税の税率が半分になります。したがって、購入から5年経過後に法人化を検討するのが一般的です。また、物件の含み益が大きい場合は、譲渡所得税の負担も大きくなるため、慎重な判断が必要です。
さらに、将来的な事業承継を考えている場合も法人化のメリットがあります。個人所有の不動産を相続する場合、相続税の負担が大きくなる可能性がありますが、法人の株式として承継することで、計画的な事業承継が可能になります。このように、短期的な節税効果だけでなく、長期的な視点での判断が重要です。
消費税の取り扱いと注意点
個人から法人への物件移転では、消費税の取り扱いにも注意が必要です。消費税は建物部分にのみ課税され、土地部分には課税されません。この点を理解していないと、予想外の税負担が発生する可能性があります。
個人が課税事業者である場合、法人への建物売却には消費税が課されます。例えば、建物価格が3000万円の場合、消費税は300万円となります。ただし、個人が免税事業者（年間売上1000万円以下）の場合は、消費税を納める義務はありません。多くの個人投資家は免税事業者に該当するため、実務上は消費税が発生しないケースが多いです。
一方、法人側では建物取得時に支払った消費税を仕入税額控除として処理できる可能性があります。ただし、これは法人が課税事業者であり、課税売上がある場合に限られます。不動産賃貸業の場合、居住用物件の家賃収入は非課税売上となるため、仕入税額控除ができないケースが多いです。
事業用物件（店舗やオフィス）の場合は、家賃収入が課税売上となるため、建物取得時の消費税を控除できます。この場合、消費税の還付を受けられる可能性もあります。ただし、消費税の計算は複雑で、課税売上割合や調整計算など、専門的な知識が必要です。
消費税の取り扱いを誤ると、後から修正申告や追徴課税が発生する可能性があります。特に、課税事業者の選択や簡易課税制度の適用については、事前に税理士と相談して慎重に判断することが重要です。
実務上の手続きと専門家の活用方法
個人から法人への物件移転は、税務だけでなく法務や登記など、多岐にわたる手続きが必要です。スムーズに進めるためには、適切な専門家のサポートを受けることが重要です。
まず、法人設立から始める場合は、司法書士に依頼して会社設立登記を行います。費用は20万円〜30万円程度で、定款作成から登記申請まで一括して依頼できます。既に法人がある場合は、この手続きは不要です。
次に、物件の売買契約書を作成します。この段階で不動産鑑定士や不動産業者に時価評価を依頼し、適正な売買価格を設定します。契約書には印紙税がかかるため、売買金額に応じた収入印紙を貼付する必要があります。例えば、5000万円の物件なら2万円の印紙税が必要です。
所有権移転登記は司法書士に依頼するのが一般的です。登記費用は登録免許税に加えて、司法書士報酬として10万円〜20万円程度がかかります。登記が完了すると、法人名義で物件を所有することになります。
税務申告については、必ず税理士に相談することをお勧めします。個人側の譲渡所得税の申告、法人側の不動産取得税の申告、消費税の処理など、専門的な知識が必要な手続きが多いためです。税理士報酬は案件の規模によりますが、物件移転に関する一連の税務サポートで30万円〜50万円程度が相場です。
また、金融機関との調整も重要です。個人名義で借入がある場合、法人への名義変更や借り換えが必要になることがあります。金融機関によっては法人への融資条件が厳しくなる場合もあるため、事前に相談しておくことが大切です。
専門家への報酬は決して安くありませんが、税務リスクを避け、適切な手続きを行うためには必要な投資です。特に初めて法人化する場合は、経験豊富な税理士や司法書士のサポートを受けることで、安心して手続きを進められます。
まとめ
個人から法人へ物件を移す際には、譲渡所得税、不動産取得税、登録免許税など、さまざまな税金が発生します。特に譲渡所得税は、所有期間が5年を超えているかどうかで税率が大きく変わるため、タイミングの見極めが重要です。また、移転価格は時価で設定する必要があり、著しく低い価格では贈与税の対象となる可能性があります。
法人化のメリットは、年間の不動産所得が500万円〜1000万円を超える場合に顕著になりますが、初期コストやランニングコストも考慮する必要があります。消費税の取り扱いや金融機関との調整など、実務上の注意点も多岐にわたります。
これらの複雑な手続きを適切に進めるためには、税理士、司法書士、不動産鑑定士などの専門家のサポートが不可欠です。専門家への報酬は必要な投資と考え、税務リスクを避けながら、最適な法人化を実現しましょう。不動産投資の規模が拡大してきたら、早めに専門家に相談し、自分に合った法人化のタイミングと方法を検討することをお勧めします。
参考文献・出典
- 国税庁「譲渡所得の計算方法」- https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/jouto.htm
- 国税庁「不動産を売却したときの税金」- https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm
- 総務省「不動産取得税」- https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/150790_08.html
- 法務省「不動産登記の登録免許税」- https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00076.html
- 国税庁「法人税の税率」- https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/5759.htm
- 中小企業庁「法人化のメリット・デメリット」- https://www.chusho.meti.go.jp/
- 日本不動産鑑定士協会連合会「不動産の時価評価」- https://www.fudousan-kanteishi.or.jp/
