不動産投資を検討する中で「ペット可にすれば空室が減って利回りが上がるのでは？」と考える方は少なくありません。実際、ペットを飼いたい入居者は年々増加しており、ペット可物件への需要は確実に高まっています。しかし、単純にペット可にすれば利回りが上がるわけではなく、メリットとデメリットを正しく理解した上で判断する必要があります。この記事では、ペット可物件の実際の収益性をデータとともに検証し、成功するための具体的なポイントをお伝えします。ペット可物件への転換を検討している方、これから物件選びをする方にとって、判断材料となる情報を網羅的に解説していきます。
ペット可物件の需要は本当に高いのか
ペット飼育世帯の増加は、不動産市場に大きな影響を与えています。一般社団法人ペットフード協会の2025年全国犬猫飼育実態調査によると、犬の飼育世帯数は約710万世帯、猫の飼育世帯数は約890万世帯に達しており、合計で約1600万世帯がペットを飼育しています。これは日本の全世帯数の約3割に相当する規模です。
特に注目すべきは、賃貸住宅におけるペット飼育希望者の割合です。不動産情報サイトの検索データを見ると、賃貸物件を探す人の約25%が「ペット可」を条件に含めて検索しています。つまり、4人に1人がペット可物件を求めているという状況です。一方で、実際にペット可として募集されている賃貸物件は全体の約15%程度にとどまっており、需要と供給のギャップが存在しています。
このギャップこそが、ペット可物件の収益性を高める可能性の根拠となります。供給が需要に追いついていない市場では、競争力のある物件として差別化を図ることができるのです。さらに、コロナ禍以降のリモートワーク普及により、自宅で過ごす時間が増えたことで、ペットを飼い始める人や飼育を検討する人が増加しました。この傾向は2026年現在も継続しており、ペット可物件への需要は今後も堅調に推移すると予想されています。
ペット可にすることで得られる具体的なメリット
ペット可物件にすることで得られる最大のメリットは、家賃を相場より高く設定できる可能性があることです。一般的に、ペット可物件は通常の物件と比較して5〜10%程度高い家賃設定が可能とされています。例えば、月額家賃10万円の物件であれば、ペット可にすることで10万5千円から11万円程度に設定できる可能性があります。年間で考えると6万円から12万円の収入増となり、利回りに換算すると0.3〜0.6ポイント程度の向上が見込めます。
さらに重要なのは、入居期間の長期化による安定収益です。ペットを飼育している入居者は、引っ越し先を探すのが困難なため、一度入居すると長く住み続ける傾向があります。不動産管理会社の統計によると、ペット飼育者の平均入居期間は約5年で、一般的な入居者の平均3年と比較して約1.7倍長くなっています。入居期間が長いということは、空室期間が短縮され、原状回復費用や広告費などの入居者募集コストを削減できることを意味します。
空室リスクの低減も見逃せないメリットです。ペット可物件は絶対数が少ないため、退去が発生しても比較的早く次の入居者が決まる傾向があります。特に都市部では、ペット可物件を探している入居希望者が常に一定数存在するため、適正な家賃設定であれば1〜2ヶ月程度で入居者が決まるケースが多いです。通常の物件で空室期間が3〜4ヶ月かかることを考えると、この差は年間収益に大きく影響します。
また、敷金を通常より多く設定できることも収益面でのメリットです。ペット可物件では、通常の敷金1〜2ヶ月分に加えて、ペット飼育のための追加敷金として1ヶ月分を設定することが一般的です。この追加敷金は、退去時の原状回復費用に充当されるため、オーナーとしてのリスクヘッジにもなります。
ペット可物件のデメリットとコスト増加要因
ペット可物件には魅力的なメリットがある一方で、無視できないデメリットも存在します。最も大きな課題は、退去時の原状回復費用の増加です。ペットによる傷や汚れは、通常の使用による劣化とは異なり、修繕範囲が広くなる傾向があります。
具体的には、壁紙の張り替えが全面的に必要になるケースが多く見られます。猫の爪とぎによる柱や壁の傷、犬の体当たりによる壁の凹み、ペット特有の臭いの染み付きなどが発生します。通常の退去であれば部分的な補修で済むところを、ペット可物件では全面的な張り替えが必要になることが多く、1Kや1DKの物件でも15万円から25万円程度の費用がかかります。ファミリータイプの物件であれば、30万円から50万円に達することも珍しくありません。
床材の損傷も深刻な問題です。特にフローリングの場合、ペットの爪による傷が無数に付き、張り替えが必要になります。クッションフロアであっても、ペットの尿による変色や臭いの染み込みが発生し、交換が避けられません。床の張り替え費用は、材質や面積にもよりますが、1室あたり10万円から20万円程度を見込む必要があります。
臭いの問題は特に厄介です。ペット特有の臭いは壁紙や床材だけでなく、下地にまで染み込んでしまうことがあります。通常のクリーニングでは除去できず、消臭工事や下地処理が必要になるケースもあり、追加で5万円から10万円程度のコストが発生します。次の入居者募集時に臭いが残っていると、内見時の印象が悪くなり、成約率が大幅に下がってしまうため、徹底的な対策が必要です。
設備の劣化も早まる傾向があります。エアコンのフィルターにペットの毛が詰まりやすく、故障のリスクが高まります。また、網戸の破損、ドアの傷、給湯器の故障など、通常より早いタイミングでの修繕や交換が必要になることがあります。これらの維持管理コストは、年間で通常物件の1.5倍から2倍程度になることを想定しておくべきです。
利回りへの実際の影響をシミュレーション
ペット可にすることで利回りが実際にどう変化するのか、具体的な数値でシミュレーションしてみましょう。ここでは、東京都内の1K物件（専有面積25㎡、物件価格2000万円）を例に検証します。
通常物件の場合、月額家賃を10万円とすると、年間家賃収入は120万円です。管理費や固定資産税などの経費を年間20万円、空室率を10%と想定すると、実質年間収入は約88万円となり、表面利回りは6.0%、実質利回りは4.4%となります。
これをペット可物件にした場合、家賃を7%アップの10万7千円に設定できたとします。年間家賃収入は128万4千円に増加します。ペット飼育者の入居期間が長いため、空室率は5%に低減できると仮定します。一方で、原状回復費用の増加を考慮し、5年に1度の退去時に通常より15万円多く費用がかかるとすると、年間3万円の追加コストとなります。また、維持管理費も年間5万円増加すると見込みます。
これらを計算すると、実質年間収入は約94万円となり、表面利回りは6.4%、実質利回りは4.7%となります。通常物件と比較して、表面利回りで0.4ポイント、実質利回りで0.3ポイントの向上が見込めることになります。
ただし、このシミュレーションは理想的なケースです。実際には、ペットによる損傷が想定以上に大きかったり、臭いの問題で次の入居者がなかなか決まらなかったりするリスクもあります。逆に、ペット飼育者が10年以上住み続けるケースもあり、その場合は空室リスクがほぼゼロになるため、利回りはさらに向上します。
重要なのは、ペット可にすることで確実に利回りが上がるわけではなく、物件の立地や設備、管理体制によって結果が大きく変わるということです。都心部の駅近物件であれば、ペット可にすることで競争力が高まり、高い家賃設定と低い空室率を実現できる可能性が高まります。一方、郊外の物件では、そもそもペット可物件への需要が限定的な場合もあり、期待した効果が得られないこともあります。
ペット可物件で成功するための具体的な対策
ペット可物件で利回りを向上させるには、適切な対策と管理が不可欠です。まず重要なのは、物件の設備面での対策です。床材は傷や汚れに強い素材を選ぶことが基本となります。具体的には、ペット対応のクッションフロアや、傷に強いフロアコーティングを施したフローリングがおすすめです。初期投資として1室あたり10万円から15万円程度かかりますが、退去時の張り替え費用を大幅に削減できるため、長期的には費用対効果が高くなります。
壁紙も通常のものではなく、消臭機能や汚れ防止機能が付いた製品を選びましょう。特に腰壁部分には、ペット用の保護シートを貼ることで、爪とぎによる傷を防ぐことができます。これらの対策により、退去時の原状回復費用を通常のペット可物件の半分程度に抑えることが可能です。
契約条件の設定も重要なポイントです。ペット飼育に関する詳細なルールを契約書に明記し、入居者に遵守してもらうことで、トラブルを未然に防ぐことができます。具体的には、飼育可能なペットの種類と頭数の制限、ペット飼育に関する追加敷金の設定、定期的なペット飼育状況の報告義務などを盛り込みます。
追加敷金は、通常の敷金に加えて1〜2ヶ月分を設定するのが一般的です。この敷金は退去時の原状回復費用に充当されるため、オーナーのリスクを軽減できます。また、ペット飼育者向けの保険加入を入居条件とすることで、万が一の事故や損害に備えることもできます。
定期的な巡回点検も効果的な対策です。年に1〜2回、室内の状況を確認することで、大きな損傷が発生する前に対処できます。ペットによる傷や汚れは、早期に発見して対応すれば、修繕費用を最小限に抑えられます。入居者とのコミュニケーションを密にすることで、問題が深刻化する前に解決できる体制を整えましょう。
管理会社の選定も成功の鍵となります。ペット可物件の管理経験が豊富な会社を選ぶことで、適切なアドバイスやトラブル対応が期待できます。ペット可物件専門の管理サービスを提供している会社もあり、入居者募集から退去時の対応まで、ノウハウを活かしたサポートを受けられます。
ペット可物件に向いている物件・向いていない物件
すべての物件がペット可にすることで利回りが向上するわけではありません。物件の特性によって、ペット可への転換が有効かどうかが大きく変わります。
ペット可物件に向いているのは、まず1階の物件です。ペット飼育者にとって、散歩に出やすい1階は非常に魅力的です。特に犬を飼っている入居者は、毎日の散歩が必要なため、1階の物件を優先的に探します。また、ペットの鳴き声や足音による下階への騒音トラブルの心配がないため、入居者も安心して住むことができます。
専用庭やバルコニーが広い物件も適しています。ペットを遊ばせるスペースがあることは大きなアピールポイントとなり、家賃を高めに設定しても入居者が決まりやすくなります。特に小型犬や猫を飼っている入居者にとって、室内だけでなく外でも遊ばせられる環境は理想的です。
駅から徒歩10分以内の好立地物件も、ペット可にする価値が高いです。都心部では、ペット可物件を探している入居者が多い一方で、供給が限られているため、立地が良ければ高い家賃でもすぐに入居者が決まります。また、周辺に動物病院やペットショップ、ドッグランなどのペット関連施設が充実していれば、さらに魅力が増します。
逆に、ペット可に向いていない物件もあります。高層階の物件は、エレベーターでの移動が必要なため、ペット飼育者にとって不便です。特に大型犬を飼っている入居者は、毎日の散歩のたびにエレベーターを使うことを敬遠する傾向があります。また、他の入居者からの苦情リスクも高まるため、慎重に判断する必要があります。
築年数が古く、設備が老朽化している物件も注意が必要です。ペット可にすることで原状回復費用が増加するため、そもそも修繕費用が高額になりがちな古い物件では、費用対効果が悪くなる可能性があります。ペット可にする前に、必要な設備投資の金額を計算し、回収できる見込みがあるか検討しましょう。
ファミリー向けの広い物件も、慎重な判断が求められます。ペット飼育者の多くは単身者やDINKS（子供のいない共働き夫婦）であり、ファミリー層でペットを飼っている世帯は相対的に少ないためです。ファミリー向け物件をペット可にする場合は、周辺の競合物件の状況や、ペット可ファミリー向け物件への需要を十分にリサーチする必要があります。
まとめ
ペット可にすると利回りが上がるかという問いに対する答えは、「条件次第で上がる可能性がある」というのが正確です。ペット飼育世帯の増加により需要は確実に高まっており、適切な対策を講じれば、家賃アップと空室率低減により利回りを0.3〜0.6ポイント程度向上させることが可能です。
しかし、原状回復費用の増加や維持管理コストの上昇というデメリットも存在します。成功の鍵は、ペット対応の設備投資、明確な契約条件の設定、定期的な管理体制の構築にあります。特に1階物件や好立地物件では、ペット可への転換が効果的に機能する可能性が高いでしょう。
ペット可物件への転換を検討する際は、物件の特性、周辺の競合状況、初期投資額と回収期間を総合的に判断することが重要です。不安な場合は、ペット可物件の管理実績が豊富な不動産会社に相談し、具体的なシミュレーションを行った上で決定することをおすすめします。適切な判断と対策により、ペット可物件は安定した収益源となる可能性を秘めています。
参考文献・出典
- 一般社団法人ペットフード協会「2025年全国犬猫飼育実態調査」 – https://petfood.or.jp/
- 日本不動産研究所「不動産投資家調査」 – https://www.reinet.or.jp/
- 国土交通省「民間賃貸住宅に関する市場環境実態調査」 – https://www.mlit.go.jp/
- 公益財団法人日本賃貸住宅管理協会「賃貸住宅市場景況感調査」 – https://www.jpm.jp/
- 全国宅地建物取引業協会連合会「不動産市場動向調査」 – https://www.zentaku.or.jp/
- アットホーム株式会社「賃貸物件検索動向調査」 – https://www.athome.co.jp/
- 株式会社リクルート「SUUMO賃貸市場レポート」 – https://suumo.jp/
