「夫の扶養に入っているけれど、相続したアパートの家賃収入があるけど大丈夫かな」「パート収入に加えて不動産所得が発生したら扶養から外れてしまうの？」このような不安を抱えている方は少なくありません。扶養制度は税制上の扶養と社会保険上の扶養の2つがあり、それぞれ基準が異なるため、正しく理解しておかないと思わぬ負担増につながる可能性があります。この記事では、扶養に入っている配偶者が不動産所得を得た場合の影響について、税金と社会保険の両面から分かりやすく解説します。確定申告の方法や扶養を維持するための対策まで、実践的な知識をお伝えしますので、ぜひ最後までお読みください。
扶養制度の基本を理解しよう
扶養制度を正しく理解するには、まず「税制上の扶養」と「社会保険上の扶養」という2つの異なる制度があることを知っておく必要があります。多くの方がこの2つを混同してしまい、誤った判断をしてしまうケースが見られます。
税制上の扶養とは、配偶者控除や配偶者特別控除を受けられる状態を指します。配偶者の年間所得が一定額以下であれば、扶養する側（主に夫）の所得税や住民税が軽減される仕組みです。2026年度現在、配偶者控除を受けるには配偶者の合計所得金額が48万円以下である必要があります。給与収入のみの場合は年収103万円以下が目安となりますが、不動産所得がある場合は計算方法が異なるため注意が必要です。
一方、社会保険上の扶養は健康保険や厚生年金の被扶養者になれる状態を指します。被扶養者になると自分で保険料を支払う必要がなく、扶養者の加入している健康保険を利用できます。こちらは年収130万円未満（60歳以上または障害者の場合は180万円未満）という基準が一般的ですが、健康保険組合によって細かい規定が異なる場合があります。
この2つの扶養制度は独立しているため、税制上の扶養から外れても社会保険上の扶養には残れるケースもあります。逆に、社会保険上の扶養から外れても税制上の配偶者特別控除は受けられる可能性があります。それぞれの基準と影響を正確に把握することが、適切な判断につながります。
不動産所得とは何か？計算方法を押さえる
不動産所得を正しく理解するには、まず所得の種類と計算方法を知っておく必要があります。不動産所得とは、土地や建物などの不動産の貸付けによって得られる所得のことです。アパートやマンションの家賃収入、駐車場の賃料、土地の地代などが該当します。
不動産所得の計算式は「総収入金額−必要経費=不動産所得」となります。ここで重要なのは、家賃収入などの総収入金額がそのまま所得になるわけではないという点です。不動産の維持管理にかかった費用を必要経費として差し引くことができます。
必要経費として認められる主なものには、固定資産税、都市計画税、火災保険料、修繕費、管理会社への委託料、減価償却費などがあります。特に減価償却費は実際の支出を伴わない経費として計上できるため、所得を圧縮する効果があります。建物の取得価額を法定耐用年数で割った金額を毎年経費として計上できるのです。
例えば、年間の家賃収入が120万円あったとしても、固定資産税15万円、保険料5万円、管理費12万円、修繕費20万円、減価償却費40万円を差し引くと、不動産所得は28万円となります。この28万円が扶養判定の基準となる所得金額です。つまり、収入金額ではなく所得金額で判断されるため、必要経費をきちんと計上することが扶養を維持するポイントになります。
ただし、必要経費として認められるのは不動産収入を得るために直接必要な費用に限られます。私的な旅行費用や生活費などは含められませんので、税務署から指摘を受けないよう適切に区分することが大切です。
税制上の扶養への影響と配偶者控除の仕組み
税制上の扶養に関しては、配偶者の合計所得金額が重要な判断基準となります。2026年度の税制では、配偶者控除を満額受けるには配偶者の合計所得金額が48万円以下である必要があります。この合計所得金額には、給与所得、不動産所得、事業所得など、すべての所得を合算します。
給与収入がある場合は給与所得控除を差し引いた金額が給与所得となります。例えば、パート収入が年間80万円の場合、給与所得控除55万円を引いた25万円が給与所得です。ここに不動産所得が加わると、両方を合計した金額で扶養の判定が行われます。
仮にパート収入80万円（給与所得25万円）に加えて、不動産所得が30万円ある場合、合計所得金額は55万円となります。この場合、48万円を超えているため配偶者控除は受けられません。しかし、配偶者特別控除という制度があり、合計所得金額が133万円以下であれば段階的に控除を受けることができます。
配偶者特別控除の控除額は、配偶者の所得金額に応じて38万円から段階的に減少していきます。合計所得金額が48万円超95万円以下であれば38万円の控除が受けられ、95万円を超えると徐々に控除額が減っていき、133万円を超えると控除がゼロになります。ただし、扶養する側の所得が1000万円を超える場合は配偶者控除も配偶者特別控除も受けられません。
税制上の扶養から外れると、扶養する側の税負担が増加します。配偶者控除38万円を受けられなくなると、所得税率が20%の場合で年間約7.6万円、住民税を含めると約11万円の負担増となります。この影響を考慮して、不動産所得の金額を調整するか、必要経費を適切に計上して所得を抑える工夫が必要です。
社会保険上の扶養への影響と注意点
社会保険上の扶養については、税制上の扶養とは異なる基準で判定されるため、より慎重な確認が必要です。基本的には年収130万円未満という基準がありますが、不動産所得がある場合の取り扱いは健康保険組合によって解釈が分かれることがあります。
多くの健康保険組合では、不動産所得についても収入として扱い、年収130万円の判定に含めます。ただし、ここでいう「収入」の考え方が問題となります。税制上は「総収入金額−必要経費=所得」という計算ですが、社会保険では必要経費の範囲が税制と異なる場合があるのです。
一般的に、社会保険の扶養判定では減価償却費を必要経費として認めないケースが多く見られます。減価償却費は実際の支出を伴わない経費であるため、実質的な収入能力を判断する上で除外されることがあるのです。例えば、税制上の不動産所得が30万円でも、減価償却費40万円を加えた70万円で判断される可能性があります。
さらに、社会保険の扶養判定は「今後1年間の収入見込み」で判断されます。過去の実績ではなく、現在から将来にかけての継続的な収入能力が基準となるため、不動産収入が安定的に発生する場合は扶養から外れる可能性が高くなります。一時的な収入増加であれば扶養を継続できる場合もありますが、毎月の家賃収入のように継続性のある収入は扶養判定に影響します。
健康保険組合によって判定基準が異なるため、必ず加入している健康保険組合に事前に確認することが重要です。協会けんぽ、組合健保、共済組合など、それぞれ独自の規定を持っています。特に不動産所得がある場合は、賃貸契約書や収支内訳書などの書類提出を求められることが多いため、事前に準備しておくとスムーズです。
社会保険の扶養から外れると、国民健康保険と国民年金に加入する必要があり、年間で30万円から50万円程度の保険料負担が発生します。この負担は世帯全体の収支に大きく影響するため、不動産所得が発生する前に十分なシミュレーションを行うことをお勧めします。
扶養を維持するための具体的な対策
扶養を維持しながら不動産所得を得るには、いくつかの実践的な対策があります。まず最も基本的なのは、必要経費を適切に計上して所得金額を抑えることです。修繕費、管理費、保険料など、不動産収入を得るために実際にかかった費用は漏れなく計上しましょう。
修繕費については、通常の維持管理のための支出は全額その年の経費として計上できます。例えば、壁紙の張り替え、給湯器の交換、外壁の塗装などは修繕費として処理できます。ただし、建物の価値を高めたり耐用年数を延ばしたりする大規模な改修工事は資本的支出として減価償却の対象となる場合があるため、税理士に相談することをお勧めします。
青色申告を選択することも有効な対策です。青色申告特別控除を利用すれば、最大65万円（電子申告の場合）または55万円の控除を受けられます。不動産所得が事業的規模（おおむね5棟10室以上）でない場合でも、10万円の青色申告特別控除は受けられます。この控除により所得金額を大幅に圧縮できるため、扶養を維持しやすくなります。
青色申告を行うには、開業届と青色申告承認申請書を税務署に提出する必要があります。青色申告承認申請書は、原則として青色申告をしようとする年の3月15日まで、または開業日から2か月以内に提出します。複式簿記による記帳が必要となりますが、最近では会計ソフトを使えば初心者でも比較的簡単に記帳できるようになっています。
不動産の共有名義にすることも検討に値します。夫婦で不動産を共有すれば、それぞれの持分に応じて所得を分散できます。例えば、年間の不動産所得が60万円ある場合、単独名義では配偶者控除を受けられませんが、夫婦で半分ずつ共有すれば各30万円の所得となり、配偶者は扶養を維持できる可能性があります。
ただし、共有名義にする場合は贈与税の問題が生じないよう注意が必要です。購入時の資金負担割合と登記上の持分割合を一致させることが原則です。既存の不動産を共有名義に変更する場合は、持分の移転が贈与とみなされる可能性があるため、事前に税理士に相談することをお勧めします。
収入のタイミングを調整することも一つの方法です。例えば、大規模な修繕を計画的に実施することで、その年の必要経費を増やして所得を抑えることができます。ただし、税務上の損益操作と見なされないよう、実際に必要な修繕を適切な時期に行うことが前提です。
確定申告の方法と必要書類
不動産所得がある場合、年間の所得金額が20万円を超えると確定申告が必要になります。扶養に入っている配偶者であっても、この基準を超える場合は必ず申告しなければなりません。確定申告を怠ると、後から税務署の調査で発覚し、延滞税や加算税などのペナルティが課される可能性があります。
確定申告の時期は毎年2月16日から3月15日までです。この期間に前年1月1日から12月31日までの所得について申告します。初めて確定申告をする方は、1月中に必要書類を準備し、2月に入ったら早めに申告書を作成することをお勧めします。税務署は3月に入ると非常に混雑するため、早めの行動が重要です。
確定申告に必要な主な書類は以下の通りです。まず、不動産の賃貸契約書や家賃の入金記録など、収入を証明する書類が必要です。通帳のコピーや賃料の振込明細などを用意しましょう。次に、必要経費を証明する領収書や請求書を整理します。固定資産税の納税通知書、火災保険の証券、管理会社からの請求書、修繕業者の領収書などを月別にファイリングしておくと便利です。
給与収入がある場合は源泉徴収票も必要です。また、青色申告をする場合は、貸借対照表と損益計算書を作成する必要があります。会計ソフトを使えば、日々の取引を入力するだけで自動的にこれらの書類が作成されるため、初心者でも比較的簡単に対応できます。
確定申告書の作成方法は、大きく分けて3つあります。一つ目は税務署の窓口で相談しながら作成する方法です。確定申告期間中は税務署に相談コーナーが設置され、職員が申告書の作成をサポートしてくれます。ただし、混雑するため時間に余裕を持って訪問する必要があります。
二つ目は国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を利用する方法です。インターネット上で必要事項を入力すると、自動的に税額が計算され、申告書が作成されます。作成した申告書は印刷して税務署に郵送するか、e-Taxを利用して電子申告することができます。e-Taxを利用すれば、マイナンバーカードとICカードリーダーまたはスマートフォンがあれば自宅から申告が完了します。
三つ目は税理士に依頼する方法です。不動産所得の計算が複雑な場合や、複数の所得がある場合は、税理士に依頼することで正確な申告ができます。費用は年間5万円から10万円程度が相場ですが、適切な節税アドバイスを受けられるメリットもあります。
確定申告を行うと、所得金額が確定し、それに基づいて住民税も計算されます。住民税は翌年6月から1年間かけて納付します。扶養に入っている配偶者の場合、住民税の非課税限度額（多くの自治体で合計所得金額45万円以下）を超えると住民税が課税されるため、この点も考慮に入れて所得管理を行うことが大切です。
扶養から外れた場合の影響とシミュレーション
扶養から外れた場合、世帯全体でどの程度の負担増となるのか、具体的なシミュレーションで確認してみましょう。税制上の扶養と社会保険上の扶養では影響が異なるため、それぞれ分けて考える必要があります。
まず税制上の扶養から外れた場合の影響です。配偶者控除38万円を受けられなくなると、扶養する側の課税所得が38万円増加します。所得税率が20%の場合、所得税が約7.6万円増加し、住民税（税率10%）が3.8万円増加するため、合計で約11.4万円の負担増となります。さらに、配偶者本人にも所得税と住民税が課税されます。
例えば、パート収入80万円（給与所得25万円）と不動産所得30万円で合計所得55万円の場合、配偶者本人の所得税は約3万円、住民税は約5.5万円となります。扶養する側の負担増と合わせると、世帯全体で年間約20万円の税負担増となる計算です。
社会保険上の扶養から外れた場合の影響はさらに大きくなります。国民健康保険と国民年金に加入する必要があり、国民健康保険料は所得や自治体によって異なりますが、年間15万円から25万円程度、国民年金保険料は2026年度で月額16,980円（年間約20.4万円）となります。合計で年間35万円から45万円程度の保険料負担が発生します。
具体的なケースで試算してみましょう。パート収入100万円、不動産所得50万円の場合、給与所得は45万円、合計所得は95万円となります。税制上は配偶者特別控除38万円を受けられますが、社会保険上は年収150万円相当となり、扶養から外れる可能性が高くなります。この場合、世帯全体の負担増は税金約15万円、社会保険料約40万円の合計55万円程度となります。
一方、不動産所得を30万円以下に抑えられれば、パート収入100万円と合わせても合計所得は75万円となり、配偶者特別控除を満額受けられます。社会保険についても、不動産所得の計算方法次第では扶養を維持できる可能性があります。この場合の負担増は配偶者本人の税金約8万円程度に抑えられます。
このように、所得金額によって負担が大きく変わるため、不動産所得が発生する前に十分なシミュレーションを行うことが重要です。必要経費を適切に計上することで所得を抑えられれば、扶養を維持しながら不動産収入を得ることも可能です。逆に、扶養から外れても十分な収入があれば、世帯全体の手取りは増加する場合もあります。
判断のポイントは、扶養を維持するための所得調整にかかる労力と、扶養から外れた場合の負担増を比較することです。不動産所得が大きく、扶養を維持するために過度な所得調整が必要な場合は、むしろ扶養から外れて収入を増やす方が合理的な選択となることもあります。
よくある質問と注意すべきポイント
不動産所得と扶養に関して、多くの方が疑問に思う点や注意すべきポイントをまとめました。これらを理解しておくことで、適切な判断と対応ができるようになります。
「相続で不動産を取得した場合はどうなるのか」という質問をよく受けます。相続で不動産を取得した場合、相続税の対象にはなりますが、取得自体は所得税の課税対象ではありません。しかし、相続後に賃貸を開始して家賃収入が発生すれば、その時点から不動産所得として扱われ、扶養判定に影響します。相続した年の途中から賃貸を開始した場合は、その年の収入は月割りで計算されます。
「夫婦で別々に不動産を所有している場合はどうなるのか」という疑問もあります。夫婦それぞれが単独で不動産を所有している場合、各自の不動産所得は各自の所得として計算されます。配偶者の扶養判定には、配偶者自身の不動産所得のみが影響し、扶養する側の不動産所得は関係ありません。ただし、実質的に配偶者が管理していない不動産の所得を配偶者の所得として申告することは認められません。
「駐車場収入は不動産所得になるのか」という質問もよくあります。土地を駐車場として貸し付ける場合、基本的には不動産所得となります。ただし、駐車場の管理や車の誘導などのサービスを提供している場合は、事業所得として扱われることがあります。月極駐車場のように土地を貸すだけの場合は不動産所得、コインパーキングのように設備を設置して管理する場合は事業所得となる傾向があります。
「赤字の場合はどうなるのか」という点も重要です。不動産所得が赤字の場合、給与所得などの他の所得と損益通算ができます。例えば、給与所得が50万円、不動産所得が△20万円の場合、合計所得は30万円となり、扶養を維持しやすくなります。ただし、社会保険の扶養判定では赤字を考慮しない場合があるため、健康保険組合に確認が必要です。
「申告を忘れていた場合はどうすればよいのか」という質問もあります。確定申告を忘れていた場合や、不動産所得があることを知らずに申告していなかった場合は、できるだけ早く税務署に相談して期限後申告を行いましょう。自主的に申告すれば、無申告加算税が軽減される場合があります。放置すると税務署の調査で発覚し、より重いペナルティが課される可能性があります。
「扶養の判定はいつ行われるのか」という点も押さえておきましょう。税制上の扶養は、その年の12月31日時点の状況で判定されます。年の途中で所得が変動しても、最終的な年間所得で判断されます。一方、社会保険の扶養は、収入が基準を超えることが判明した時点で扶養から外れる手続きが必要です。遡って扶養から外れることもあるため、収入の変動があった場合は速やかに健康保険組合に報告することが重要です。
「必要経費として認められる範囲はどこまでか」という疑問もよくあります。不動産所得の必要経費は、不動産収入を得るために直接必要な費用に限られます。固定資産税、修繕費、管理費、保険料、減価償却費などは認められますが、自宅の光熱費や生活費は認められません。ただし、自宅の一部を不動産管理のために使用している場合は、使用面積や時間に応じて按分した金額を経費として計上できる場合があります。
まとめ
扶養に入っている配偶者が不動産所得を得た場合、税制上の扶養と社会保険上の扶養の両方に影響が出る可能性があります。税制上の扶養は合計所得金額48万円以下で配偶者控除、133万円以下で配偶者特別控除が受けられます。社会保険上の扶養は年収130万円未満が基準ですが、健康保険組合によって不動産所得の取り扱いが異なるため、必ず事前に確認することが重要です。
不動産所得は総収入金額から必要経費を差し引いた金額で計算されます。修繕費、管理費、保険料、減価償却費などを適切に計上することで所得を抑えることができます。青色申告を選択すれば最大65万円の特別控除を受けられるため、扶養を維持しやすくなります。また、不動産を共有名義にすることで所得を分散させる方法も検討に値します。
扶養から外れた場合、世帯全体で年間20万円から60万円程度の負担増となる可能性があります。税金の増加だけでなく、社会保険料の負担も大きいため、事前に十分なシミュレーションを行うことが大切です。一方で、不動産所得が十分に大きい場合は、扶養から外れても世帯全体の手取りが増加することもあります。
確定申告は年間の不動産所得が20万円を超える場合に必要です。必要書類を整理し、国税庁の確定申告書等作成コーナーやe-Taxを活用すれば、初心者でも比較的簡単に申告できます。複雑な場合は税理士に相談することも検討しましょう。
不動産所得がある場合は、扶養を維持するための所得調整と、扶養から外れて収入を増やすことのメリット・デメリットを比較検討することが重要です。世帯全体の収支を考慮し、長期的な視点で最適な選択をすることをお勧めします。不明な点があれば、税務署や健康保険組合、税理士などの専門家に相談することで、より確実な判断ができるでしょう。
参考文献・出典
- 国税庁 – タックスアンサー（よくある税の質問） – https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/index2.htm
- 国税庁 – 確定申告書等作成コーナー – https://www.keisan.nta.go.jp/
- 全国健康保険協会（協会けんぽ） – 被扶養者とは？ – https://www.kyoukaikenpo.or.jp/g3/cat320/sb3160/sbb3163/1959-230/
- 日本年金機構 – 国民年金保険料 – https://www.nenkin.go.jp/service/kokunen/hokenryo/20150313-02.html
- 総務省 – 地方税制度 – https://www.soumu.go.jp/main_sosiki
