不動産投資で赤字が出たとき、「申告しなければバレないのでは」「赤字なら確定申告は不要では」と考える方は少なくありません。しかし税務署は、さまざまな資料から不動産取引の実態を把握しています。むしろ赤字を正しく申告すれば、給与所得と相殺して税金が還付される可能性があるのです。
また会社員の方にとっては、「税務署にバレる」という不安とは別に、「勤務先に気付かれるのでは」という心配もあることでしょう。実は不動産投資が黒字の場合よりも、赤字の場合の方が会社に発覚するリスクが高いという側面があります。副業禁止の会社で働いている場合、発覚すると人事評価に影響したり、就業規則違反を問われたりする可能性も否定できません。
本記事では、不動産投資の赤字が税務署に把握される仕組みから、損益通算や青色申告を活用した正しい申告方法、さらには住民税の仕組みを踏まえた勤務先への対策まで、公的な情報をもとに詳しく解説します。「バレる」という不安を、正しい知識で「得をする申告」へと変えていきましょう。
不動産投資の赤字は税務署に把握されているのか
まず押さえておきたいのは、「税務署に把握される」という話と「勤務先に気付かれる」という話は別物だという点です。両者は仕組みも対策も異なるため、分けて考える必要があります。ここではまず、税務署がどのように不動産取引を把握しているかを見ていきましょう。
法定調書という仕組みが情報の入口になる
税務署が情報を得る大きなルートのひとつが「法定調書」です。法定調書とは、所得税法や相続税法などの規定により、税務署への提出が義務づけられている資料を指します。つまり、納税者本人が申告するかどうかとは関係なく、取引の相手方から情報が税務署に届く仕組みになっているのです。
たとえば、法人や不動産業者である個人が不動産を借りて使用料等を支払う場合、「不動産の使用料等の支払調書」を提出する義務があります。提出範囲は同一人への年間支払合計が15万円を超えるものとされており、この対象には家賃だけでなく、礼金や更新料、名義書換料なども含まれます。ただし、法人に対して家賃や賃借料のみを支払っているケースは提出対象外とされています。
また、不動産を売買する場面でも調書が関係します。法人や不動産業者である個人が不動産を譲り受けた場合、「不動産等の譲受けの対価の支払調書」の提出義務が生じ、その範囲は同一人への年間支払合計が100万円を超えるものです。さらに仲介手数料の支払調書には、物件の種類や所在地、取引金額などが記載されます。こうした資料を通じて、取引の概要が税務署側に蓄積されていくわけです。
登記情報や帳簿保存義務も無視できない
不動産を売買すれば所有権移転の登記が行われ、こうした情報も税務署が把握する手がかりになります。売却後に税務署から「お尋ね」と呼ばれる文書が届くことがあるのも、こうした情報網が背景にあるためです。取得や売却を隠し通すのは、現実的には困難だと考えておくべきでしょう。
加えて見落とされがちなのが、記帳・帳簿等の保存義務です。不動産所得を生ずべき業務を行う方は、所得税の申告が必要ない人を含めて、この制度の対象とされています。収入や必要経費を記載した帳簿のほか、取引に伴って受け取った請求書や領収書などの書類を、自宅や事業所に整理して保存しなければなりません。「赤字だから何もしなくてよい」という考えは、この点でも誤りなのです。
赤字でも確定申告が必要・有利になるケース
「赤字なら税金がかからないから申告不要」と思われがちですが、実際には申告が義務になる場合や、申告しないと損をする場合があります。ここを正しく理解しておくことが、無用なペナルティや還付の取りこぼしを防ぐ鍵になります。
「20万円以下なら申告不要」を誤解しない
給与所得者については、給与・退職所得以外の所得が20万円以下なら確定申告をしなくてもよいとされています。ここで重要なのは、この20万円の判定が経費を差し引いた後の所得金額で行われる点です。家賃収入が多くても、減価償却費や借入金利息などを差し引いた結果20万円以下になれば、この規定の対象になり得ます。
ただし注意したいのは、これはあくまで「申告を要しない場合」を定めた規定にすぎないという点です。医療費控除や赤字の還付申告などで確定申告を行う場合には、20万円以下の所得を申告しなくてよいという扱いにはなりません。確定申告をするなら、不動産所得もきちんと含めて計算する必要があります。
赤字だからこそ申告して得をする
実は、申告義務がなくても申告した方が有利なケースが多くあります。給与所得のある会社員であれば、不動産所得の赤字を給与所得などの黒字と相殺できるためです。給与は源泉徴収であらかじめ税金が天引きされているため、赤字をぶつけることで払いすぎた税金の還付が期待できます。「赤字なら申告不要」という思い込みは、本来受け取れる還付金を逃すことにつながりかねません。
一方で、後述するとおり、赤字申告には勤務先への発覚リスクを高める側面もあります。還付を受ける金額とそのリスクを慎重に比較したうえで判断することが、会社員にとっては特に重要です。
損益通算を活用した節税の仕組み
不動産投資の赤字を正しく申告したときに、節税の中心となる制度が損益通算です。仕組みを理解しておけば、どの程度の還付が見込めるかをイメージしやすくなります。
損益通算の基本と計算イメージ
不動産所得の計算式は「総収入金額－必要経費」で表されます。この計算の結果、不動産所得に赤字が生じたときは、原則として他の黒字の所得から差し引くことが認められています。なお総収入金額には、家賃のほか、返還を要しない敷金や保証金、共益費名目で受け取る電気代・水道代なども含まれる点には注意が必要です。
たとえば給与所得が800万円の会社員が、不動産投資で年間100万円の赤字を出したとします。損益通算により課税所得は700万円に圧縮されます。仮に所得税率が23%なら所得税で約23万円、住民税10%で約10万円、合計でおよそ33万円の税負担軽減につながる計算です。すでに源泉徴収されていれば、この差額が確定申告後に還付されます。具体的な税率や金額は個別事情によって異なるため、あくまで目安としてとらえてください。
土地取得の借入利子は通算できない
ここで必ず知っておきたい例外があります。不動産所得の赤字のうち、土地等を取得するために要した負債の利子に相当する部分は、損益通算の対象になりません。建物部分の借入金利息は経費として通算できますが、土地部分は除かれるため、借入金の内訳を正確に把握しておく必要があります。
この区分を誤ると申告が否認される原因になります。なお、こうしたケースでは申告書第一表の所得金額等の「不動産」欄に0と記入する取り扱いがあるとされていますので、書き方に迷う場合は税務署や税理士に確認すると安心です。
近年は通算が制限される商品もある
損益通算には、近年新たな制限が設けられた分野もあります。民法組合等の特定組合員や信託の受益者である個人については、組合事業や信託から生じた不動産所得の損失が、生じなかったものとみなされる場合があります。さらに令和3年以後は、国外中古建物の不動産所得で、耐用年数を簡便法により計算した減価償却費に相当する損失部分について、損益通算の制限が設けられています。海外不動産や組合型の商品を検討する際は、こうした規制を踏まえる必要があります。
青色申告で赤字を最大限に活かす
赤字を有効に使いたいなら、青色申告の活用が大きな意味を持ちます。損益通算で相殺しきれない赤字を翌年以降に持ち越せるなど、白色申告にはない特典が用意されているためです。
純損失の繰越控除と繰戻し還付
青色申告者であれば、損益通算をしてもなお控除しきれない純損失が生じたとき、その損失額を翌年以後3年間にわたって繰り越し、各年の所得から控除できます。大規模修繕などで一時的に赤字が膨らんだ年でも、その赤字を無駄にせず、数年かけて税負担を平準化できるわけです。
さらに前年も青色申告をしている場合は、純損失の繰越しに代えて、その損失額を前年分の所得に繰り戻し、前年分の所得税の還付を受けるという選択肢もあります。状況に応じて、繰越しと繰戻しのどちらが有利かを検討するとよいでしょう。
青色申告特別控除の要件を正しく理解する
青色申告には特別控除という魅力もありますが、要件を満たさなければ満額は受けられません。55万円の特別控除を受けるには、不動産所得が事業的規模であり、複式簿記による記帳と、貸借対照表・損益計算書の添付、そして期限内申告が求められます。この55万円控除の対象者が、電子帳簿保存またはe-Taxによる電子申告を行うと、控除額は最高65万円に引き上げられます。
ここでいう事業的規模の代表的な目安として、独立した室数がおおむね10以上、または独立家屋がおおむね5棟以上であれば、事業として行われていると判定されるとされています。なお、還付申告であっても、55万円・65万円の控除を受けるには翌年3月15日までの提出が必要です。期限を過ぎると控除額が下がる点に注意してください。
青色申告を始めるための手続き
青色申告を新たに始める場合は、原則としてその年の3月15日までに「青色申告承認申請書」を納税地の所轄税務署長に提出します。その年の1月16日以後に新規に業務を開始した場合は、開始日から2か月以内が申請期限です。事前の届出を忘れると、その年は青色申告の特典を受けられないため、早めの準備が肝心です。
必要経費と修繕費の線引きで失敗しない
赤字をつくる目的で経費を膨らませる発想は危険です。必要経費にできるのは、不動産収入を得るために直接必要で、家事上の経費と明確に区分できる費用に限られます。固定資産税や損害保険料、減価償却費、修繕費などが代表例ですが、いずれも実態に基づく金額でなければなりません。
計上の時期にもルールがあります。必要経費となる金額は、原則としてその年に債務が確定した金額です。実際に支払っていても、その年に債務が確定していなければ当年の経費にはなりません。また、自宅兼用部分などの家事関連費は、記録に基づいて業務上直接必要だったと明確に区分できる金額に限って経費にできます。
特に判断に迷いやすいのが、修繕費と資本的支出の区別です。資産の使用可能期間を延ばしたり、価値を高めたりする支出は資本的支出にあたり、その年に全額を経費にはできません。一方、通常の維持管理や原状回復のための支出は修繕費としてその年の必要経費になります。「赤字を増やすために何でも修繕費にする」という考え方は、税務調査で否認される典型例ですので避けてください。なお、修繕費と資本的支出の区分については税理士と相談しながら適切に判断することで、特定の年に経費が集中することを避けられるという側面もあります。ただし、税法の範囲内での対応が大前提です。
赤字申告で勤務先にバレるのを防ぐには
会社員の方が気にするもうひとつの「バレる」が、勤務先への発覚です。これは税務署の話とは別で、主に住民税の徴収方法が関係します。
住民税の仕組みと発覚の経路を理解する
不動産投資が会社に発覚する主な経路は、住民税の変動です。会社の給与担当者には、毎年5月から6月にかけて各従業員の住民税額が記載された「特別徴収税額決定通知書」が市区町村から送付されます。この通知書には、給与所得だけでなく不動産所得などの副収入も含めた総所得に基づいて計算された住民税額が記載されています。同じ給与水準の同僚と比べて住民税額に大きな差がある場合、何らかの副収入や所得の変動があることが推測されてしまうわけです。
特に注意が必要なのは、不動産所得が黒字の場合と赤字の場合で発覚のパターンが異なるという点です。黒字の場合は住民税が増加するため、同僚より税額が高くなることで気づかれる可能性があります。一方、赤字の場合は損益通算により給与所得から赤字分が差し引かれ、結果として住民税が減少します。この減少幅が大きいと、前年と比較して明らかな変動があることから、給与担当者に疑問を持たれる可能性があるのです。特に中小企業では経理担当者が少人数で一人ひとりの税額を把握しやすい環境にあるため、注意が必要です。
具体的なケースで考えると、年収600万円の会社員が不動産投資で年間50万円の赤字を出した場合、課税所得は550万円として計算されます。住民税は所得の約10%が目安ですので、約5万円の減額、月額にすると約4,000円の減少となります。医療費控除やふるさと納税だけでは説明がつかない金額であり、給与担当者の目に留まりやすくなります。
赤字の場合は普通徴収への切り替えができない
住民税には、給与から天引きする特別徴収と、自分で納付する普通徴収があります。不動産所得が黒字の場合は、確定申告書の第二表にある「給与・公的年金等に係る所得以外の所得に係る住民税の徴収方法の選択」欄で「自分で納付」を選択することで、不動産所得分の住民税を普通徴収に切り替えることができます。この手続きを正しく行えば、給与所得に対する住民税は従来通り会社で天引きされ、不動産所得に対する住民税は自宅に納付書が送られてくる形になります。
しかし、不動産所得が赤字になると状況が変わります。赤字の場合は損益通算により給与所得から不動産所得の赤字分が差し引かれ、減少した住民税はすべて給与所得に関連するものとして扱われるため、自動的に特別徴収の対象となってしまうのです。確定申告書で「自分で納付」を選択したとしても、この選択が適用されない点は、多くの投資家が見落としやすい重要なポイントです。ある民間事業者の解説によると、赤字申告で住民税が減額された場合に特別徴収を選ぶと勤務先に減額の通知が届き、不動産投資をしていることが気付かれる可能性があるとされています。
さらに赤字が複数年にわたって続く場合は、毎年住民税が減少し続けることになり、会社側も疑問を持ちやすくなります。実際に、継続的な住民税の減少が人事部の目に留まり、副業の有無について確認される事例も報告されています。
黒字の年は確定申告の手続きで対応する
不動産所得が黒字の年であれば、普通徴収への切り替えによって会社への発覚リスクを抑えることが可能です。電子申告を利用する場合は該当画面で「住民税の徴収方法」を選択する項目が表示されますので、プルダウンメニューから「自分で納付」を選択してください。紙の申告書を使用する場合は、提出前に必ずコピーを取り、該当欄が正しく記入されているか確認しましょう。
確定申告の期限は3月15日ですが、普通徴収への切り替えを確実にするためには、できるだけ早く、2月中に申告を完了させることをお勧めします。市区町村の処理に十分な時間的余裕が生まれ、万が一の修正にも対応しやすくなります。また申告後は、4月中旬から下旬にかけて居住地の市区町村の税務課に電話で「住民税の徴収方法は普通徴収になっていますか」と確認すると、処理ミスを防ぐことができます。この時期であれば訂正が間に合う可能性が高いのです。
なお、自治体によっては不動産所得があっても原則として特別徴収にするという方針を取っているところがあります。事前に市区町村に問い合わせて方針を確認し、必要であれば個別に対応を依頼することも選択肢のひとつです。確実を期すなら、お住まいの市区町村に事前に確認しておくと安心です。
万が一会社にバレてしまったときの対処法
万全の対策を取っていても、何らかの理由で不動産投資が会社に知られてしまうケースがあります。まず理解しておきたいのは、不動産投資は法律上「副業」に該当しないという見解が一般的だという点です。厚生労働省のモデル就業規則では、副業・兼業として制限される対象は「他の会社での労働」を主に想定しており、不動産投資のような資産運用は含まれないと解釈されています。会社の就業規則で「副業禁止」と定められていても、不動産投資は必ずしもこれに抵触しないのです。
もし上司や人事部から問われた場合は、誠実に説明することが大切です。物件管理は管理会社に委託しており業務時間中の対応は一切ないこと、本業に支障をきたしていないことを強調しましょう。ただし、金融機関や公務員など、利益相反や情報管理に敏感な業種では、不動産投資であっても事前申請や許可が必要なケースがあります。このような会社に勤めている場合は、不動産投資を始める前に就業規則を詳しく確認し、必要であれば人事部に相談することをお勧めします。
確定申告の具体的な進め方
最後に、赤字を申告する際の実務的な流れを整理します。不動産所得がある方は、確定申告書とあわせて、青色申告であれば青色申告決算書、白色申告であれば収支内訳書を提出する必要があります。総収入金額や必要経費の内容を、これらの書類で明らかにする仕組みです。
所得金額が赤字になる場合は、申告書第一表・第二表に加えて、第四表（損失申告用）を使用します。損益通算後の純損失を翌年に繰り越すには、この第四表が欠かせません。クラウド会計ソフトを使えば自動で作成されることが多いものの、書類の種類や添付の要否は事前に確認しておくとよいでしょう。
繰越控除を活用している期間は、毎年連続して申告を続ける必要があります。途中で申告を怠ると、繰り越している赤字の権利が消えてしまうおそれがあります。なお、確定申告書の控え、普通徴収を選択したことを示す書類、市区町村とのやり取りの記録などは、最低でも7年間は保管しておくことをお勧めします。万が一、税務調査や会社からの問い合わせがあった際に、適切に対応できる証拠となります。
確定申告の期限は原則として翌年3月15日ですので、スケジュール管理を徹底してください。複数の物件を持っている場合や売却を行った年は、早めに税理士へ相談すると申告ミスを防げます。なお、税理士報酬は不動産所得に関する必要経費として計上できるため、実質的な負担も軽減されます。
まとめ
不動産投資の赤字は、法定調書や登記情報などを通じて税務署に把握される仕組みになっています。記帳・帳簿の保存義務もあるため、「赤字だから何もしなくてよい」という考えは禁物です。一方で、赤字を正しく申告すれば、損益通算によって給与所得と相殺し、還付を受けられる可能性があります。
会社員にとってもうひとつ重要なのが、勤務先への発覚リスクです。赤字の場合は損益通算により住民税が減少しますが、この変動は給与担当者の目に留まりやすく、さらに赤字時は普通徴収への切り替えができないという税制上のルールもあります。黒字を維持できれば確定申告時に「自分で納付」を選択することで普通徴収に切り替えられるため、できる限り初年度から安定した黒字経営を目指す収支計画が、長期的なリスク管理の観点からも重要です。
ただし、土地取得の借入利子は通算できないこと、国外中古建物などには制限があること、青色申告特別控除には事業的規模や複式簿記、期限内申告といった要件があることなど、注意点も少なくありません。最新の取り扱いは国税庁や総務省など公的機関の公式サイトで確認しつつ、必要に応じて専門家の力も借りながら、正しい申告で長期的な投資の成功につなげていきましょう。
