不動産を所有している方や投資を検討している方にとって、建築基準法の改正は資産価値に直結する重要なテーマです。2025年4月1日に施行される改正建築基準法では、これまで小規模な木造住宅に認められていた審査省略制度、いわゆる「4号特例」が大幅に縮小されます。さらに、すべての新築建築物に省エネ基準への適合が義務付けられるなど、建築を取り巻く環境が大きく変化します。
この改正は令和4年6月に公布され、約3年の準備期間を経て施行されるものです。脱炭素社会の実現に向けた政策の一環であり、建物の安全性と省エネ性能の両面から基準が見直されました。既存の建物を所有するオーナーにとっては、将来の増改築や大規模修繕を行う際の手続きが複雑になる可能性があります。この記事では、改正の具体的な内容と既存不適格建築物への影響、そしてオーナーが取るべき対応策について詳しく解説していきます。
2025年4月施行の改正建築基準法で変わること
今回の改正で最も大きな変更点となるのが、4号特例の縮小です。4号建築物とは、これまで「階数2以下かつ延べ面積500㎡以下かつ高さ13m以下かつ軒高9m以下の木造建築物」など、比較的小規模な建物を指していました。これらの建物は建築確認申請の際に構造関係規定の審査が省略されていたのですが、改正後はこの特例が大幅に見直されます。
具体的には、従来の4号建築物は「新2号建築物」と「新3号建築物」に区分し直されます。新2号建築物に該当する木造2階建ての住宅などは、構造関係規定の確認審査が原則必須となります。この改正により建築確認申請に必要な書類が増加し、審査期間も従来より長くなる可能性があるとされています。住宅の新築を計画している場合は、スケジュールに余裕を持って準備を進める必要があるでしょう。
省エネ基準の義務化も見逃せない変更点です。2025年4月以降、原則としてすべての新築建築物に省エネ基準への適合が求められます。これまで小規模な建築物は努力義務にとどまっていましたが、カーボンニュートラル実現に向けた政策の一環として、建物の規模を問わず適合が必須となりました。外壁や窓の断熱性能、設備機器のエネルギー効率などが評価の対象となり、建築コストにも影響を与えます。
耐震基準についても見直しが行われています。木造建築物の接合部仕様や基礎構造に関する基準が厳格化され、特に3階建て以上の木造建築物については、構造計算の方法が変更されました。近年の大規模地震による被害分析を踏まえた措置であり、建物の長期的な安全性確保を狙いとしています。
既存不適格建築物の基本を理解する
法改正の影響を正しく把握するためには、まず既存不適格建築物について理解しておく必要があります。既存不適格建築物とは、建築当時の法令には適合していたものの、その後の法改正により現行の建築基準法に適合しなくなった建物のことを指します。これは違法建築物とは明確に区別される概念です。違法建築物が建築時から法令に違反していたのに対し、既存不適格建築物は建築時点では完全に適法だった点が大きな違いとなります。
身近な例として挙げられるのが、1981年以前に建てられた旧耐震基準の建物です。当時の基準では適法に建てられていても、現在の新耐震基準には適合していません。また、容積率や建ぺい率の規制が厳しくなった地域では、以前は問題なかった建物が現行基準を超過しているケースもあります。防火地域の指定や用途地域の変更によって、既存の建物が不適格となることも少なくありません。
重要なのは、既存不適格建築物の所有者には基本的に即座の改修義務が課されないという点です。建物をそのまま使用し続けることは認められており、通常の維持管理や修繕も可能です。ただし、大規模な増改築を行う場合には、現行の建築基準法に適合させる必要が生じます。この点が所有者にとって重要な制約となるため、将来的な改修計画を立てる際には十分な検討が必要です。
法改正が既存不適格建築物に与える影響
2025年4月の改正は、既存不適格建築物のオーナーに対して新たな課題をもたらします。最も影響を受けるのは、増改築を計画している建物です。改正後は大規模な増改築を行う際に、新しい省エネ基準への適合が必須となります。これまで既存不適格のまま小規模な改修で済ませていた建物でも、一定規模以上の工事を行う場合は、断熱改修や設備更新が必要になる可能性があります。
ここで押さえておきたいのが、建築基準法第86条の7に定められた緩和規定の存在です。この規定によると、主要構造部の過半を改修する工事では確認申請が必要となりますが、「改修部分だけ現行基準に合わせればよい」という緩和措置が設けられています。つまり、施工部分のみ現行法に適合させれば、既存の不適格部分は現状のまま残せる可能性があるということです。ただし、構造耐力、耐火性能、避難規定など、現行基準に不適合な項目ごとに判断が行われるため、個別のケースについては専門家への相談が欠かせません。
確認申請が必要となるケースと不要なケースの違いも理解しておく必要があります。一般的に、外壁塗装や屋根の防水工事、設備の部分的な更新といった通常のメンテナンス工事は確認申請不要です。一方で、主要構造部（壁、柱、床、梁、屋根、階段）の過半に及ぶ修繕や模様替えを行う場合は、建物の規模や用途によって確認申請が必要となります。改正後は特に木造建築物における審査が厳格化されるため、工事の範囲を慎重に検討することが重要です。
売買や賃貸における影響も考慮すべき点です。既存不適格建築物であることの説明義務がより明確化される傾向にあり、重要事項説明において、どの基準に適合していないかを具体的に示す必要があります。購入希望者や入居希望者が将来的な改修コストを懸念して敬遠するケースも想定されるため、物件の市場価値に影響する可能性を念頭に置いておく必要があるでしょう。
オーナーが今すぐ取るべき対応策
法改正を前に、既存不適格建築物のオーナーは計画的な対応が求められます。まず実施すべきは、自身の物件の現状把握です。建築確認申請書類や検査済証を確認し、建築年月日と当時の基準を特定します。その上で、現行の建築基準法のどの項目に適合していないかを明確にすることが重要です。専門家による建物調査を依頼すれば、耐震性能、省エネ性能、防火性能などを総合的に評価してもらえます。建物調査の費用については、物件の規模や調査内容によって異なります。
耐震診断の実施は特に優先度の高い対応といえます。1981年以前に建てられた建物は旧耐震基準であるため、大規模地震時の倒壊リスクが指摘されています。多くの自治体では耐震診断費用の補助制度を設けており、費用の一部を補助してくれます。診断の結果、耐震性能が不足していることが判明した場合は、耐震改修工事の検討が必要です。耐震改修にも補助金制度があり、工事費用の一部を軽減できる可能性があります。
省エネ性能の向上も計画的に進めるべき対策です。2025年4月以降の大規模改修では省エネ基準適合が求められるケースが増えるため、事前に断熱改修や設備更新を行っておくことで、将来的な工事の選択肢が広がります。窓の二重サッシ化や外壁の断熱材追加は、比較的取り組みやすい改修です。これらの工事には、自治体や国の省エネリフォーム補助金が利用できる場合があります。補助金には予算の限りがあるため、早めの情報収集と申請準備が賢明です。
長期的な修繕計画の見直しも欠かせません。既存不適格建築物は、将来的に大規模修繕を行う際に現行基準への適合が求められます。そのため、通常の修繕計画よりも多めの予算を確保しておく必要があります。特に賃貸物件の場合は、修繕積立金の増額や、家賃収入の一部を計画的に積み立てることを検討しましょう。10年、20年先を見据えた資金計画を立てることで、突然の大きな出費に慌てることがなくなります。
既存不適格建築物の資産価値を守る方法
既存不適格建築物であっても、適切な対応により資産価値を維持し、さらには向上させることが可能です。基本となるのは、建物の安全性を確保することです。耐震性能が不足している場合は、できるだけ早期に耐震改修を実施しましょう。耐震改修済みの建物は、不動産市場において明確な付加価値となります。売却時や賃貸募集時に「耐震基準適合済み」と明示できれば、競合物件との差別化が図れます。
省エネ性能の向上も資産価値維持に直結します。断熱性能が高い建物は、居住者の光熱費負担を軽減できるため、賃貸物件としての競争力が高まります。省エネ改修を行った際は、建物の省エネ性能を示す「BELS（建築物省エネルギー性能表示制度）」の評価を取得することで、客観的な性能証明として活用できます。環境配慮型の建物は社会的な評価も高く、入居希望者へのアピールポイントになるでしょう。
適切なメンテナンスの継続も重要です。既存不適格建築物は、法的には現行基準に適合していなくても、日常的な維持管理を怠らなければ十分に使用できます。定期的な点検と必要な修繕を行うことで、建物の寿命を延ばし、資産価値の急激な低下を防ぐことができます。特に外壁や屋根の防水性能、給排水設備の機能維持は重要です。これらの基本的なメンテナンスを記録として残しておくことで、売却時や融資申請時に建物管理の適切性を証明できます。
情報開示の透明性を高めることも、資産価値維持の重要な要素です。既存不適格であることを隠すのではなく、どの基準に適合していないか、どのような対策を講じているかを明確に示すことで、買主や借主の信頼を得られます。重要事項説明書には法的に必要な事項を正確に記載し、さらに自主的に建物の状態や改修履歴を説明する資料を用意しておくと良いでしょう。透明性の高い情報開示は、取引後のトラブル防止にもつながります。
専門家との連携で確実な対応を
建築基準法の改正内容は複雑であり、個々の建物によって影響も異なります。そのため、建築士や不動産コンサルタント、税理士などの専門家に定期的に相談できる関係を構築しておくことが重要です。特に建築基準法は頻繁に改正されるため、最新情報を把握している専門家のアドバイスは貴重な判断材料となります。
専門家への相談では、まず建物の現況調査を依頼することをお勧めします。国交省のガイドラインに沿った調査を行うことで、建物の状態を客観的に把握でき、今後の改修計画を立てやすくなります。また、特定行政庁によっては「既存不適格建築物の現況調査報告書」の提出を求めるケースもあるため、事前に準備しておくと手続きがスムーズに進みます。
同じような状況にある不動産オーナーとの情報交換も有益です。オーナー向けのセミナーや勉強会に参加することで、実践的な知識や対応事例を学ぶことができます。不動産投資は長期的な視点が求められるため、継続的な情報収集と学習が成功の鍵となるでしょう。
まとめ
2025年4月施行の建築基準法改正は、4号特例の縮小と省エネ基準の義務化を柱とする大きな変更です。既存不適格建築物のオーナーにとっては、将来の増改築や大規模修繕を行う際に、より詳細な審査と基準適合が求められるようになります。
一方で、既存不適格建築物に対しては緩和規定（法86条の7）も設けられており、改修部分のみ現行基準に適合させることで工事が可能なケースもあります。重要なのは、自身の物件の現状を正確に把握し、長期的な視点で対応策を検討することです。耐震診断の実施、省エネ性能の向上、適切なメンテナンスの継続など、計画的な取り組みが資産価値の維持につながります。
法改正への対応は負担に感じられるかもしれませんが、適切な対策を講じることで建物の安全性と快適性が向上し、結果として資産価値を高めることができます。自治体の補助金制度や専門家のサポートを活用しながら、前向きに取り組んでいきましょう。
参考文献・出典
- 国土交通省「建築基準法の改正について」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/jutakukentiku_house_tk_000103.html - 埼玉県「建築基準法・建築物省エネ法の改正について（令和7年4月1日施行）」
https://www.pref.saitama.lg.jp/a1106/houkaisei/r7_kaisei.html - 国土交通省「建築物省エネ法について」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutakukentiku_house_tk4_000103.html - 国土交通省「住宅・建築物の耐震化について」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr_000043.html - 一般社団法人 住宅性能評価・表示協会「BELS（建築物省エネルギー性能表示制度）」
https://www.hyoukakyoukai.or.jp/bels/
