収益物件への投資を検討しているものの、「どの銀行に相談すればいいかわからない」「融資審査に通るか不安」という方は多いのではないでしょうか。不動産投資において融資は非常に重要な要素であり、どの金融機関を選ぶかによって投資の成否が大きく変わることもあります。この記事では、収益物件の融資が付きやすい銀行の特徴や、各金融機関の条件を具体的に解説します。初心者の方でも理解しやすいよう、基本的な仕組みから実践的な選び方まで丁寧にお伝えしますので、ぜひ最後までお読みください。
収益物件の融資とは？住宅ローンとの違いを理解しよう
まず押さえておきたいのは、収益物件向けの融資は一般的な住宅ローンとは根本的に異なるという点です。住宅ローンは自分が住むための物件を購入する際に使うもので、収益を目的とした投資用物件には利用できません。住宅金融支援機構が提供するフラット35についても、公式に「投資用物件の取得資金にはご利用いただけません」と明記されています（住宅金融支援機構 https://www.jhf.go.jp/）。この点を誤解したまま進めてしまうと、後々大きなトラブルになりかねないため、最初に確認しておくことが大切です。
収益物件向けの融資は「不動産投資ローン」や「アパートローン」と呼ばれ、賃料収入を返済原資とする事業性の高いローンです。そのため、審査では申込者の年収や属性だけでなく、物件の収益性や立地、築年数なども重要な評価項目になります。住宅ローンと比べると金利がやや高めに設定される傾向があり、審査基準も厳しくなることが一般的です。
また、融資を受ける際には物件価格だけでなく、諸費用も考慮する必要があります。登記費用や火災保険料、取扱手数料などが別途かかるため、総コストを把握したうえで資金計画を立てることが重要です。金融機関によって手数料体系も異なるため、複数の選択肢を比較検討することをおすすめします。
融資が付きやすい銀行の特徴と代表的な選択肢
収益物件の融資が付きやすい銀行を選ぶうえで重要なのは、「自分の属性や物件条件に合った金融機関を選ぶ」という視点です。一口に「融資が付きやすい」といっても、年収や保有資産、物件の種類・エリアによって最適な銀行は異なります。ここでは、代表的な金融機関の特徴を見ていきましょう。
オリックス銀行は、不動産投資ローンの分野で広く知られている銀行のひとつです。公式情報によると、対象エリアは原則として首都圏・近畿圏・名古屋市・福岡市で、借入額は2,000万円以上2億円以内、借入期間は1年以上35年以内とされています（オリックス銀行 https://www.orixbank.co.jp/personal/property/account.html）。保証料や団信保険料は不要で、保険料は銀行側が負担する仕組みになっています。ただし、取扱事務手数料として借入金額の2.20%（消費税込み）以内がかかる点は事前に確認しておきましょう（オリックス銀行 https://www.orixbank.co.jp/personal/property/charges.html）。変動金利は金融情勢によって変動し、年収要件については各金融機関の審査基準に基づいて判断されます（オリックス銀行 https://www.orixbank.co.jp/personal/property/）。
スルガ銀行は、個人向けの投資用不動産ローンを提供しており、アパート・貸家・賃貸マンション・商業ビルなどの新築・購入・借換に対応しています（スルガ銀行 https://www.surugabank.co.jp/surugabank/prod/pdf/real_estate.pdf）。融資期間は1年以上35年以内で、原則として保証人は不要です。金利は変動金利で、2026年7月1日時点の公開金利では「スーパーアセットプラン」のレンジが2.550%〜5.250%となっています（スルガ銀行 https://www.surugabank.co.jp/suruga/pc/Rate?formNo=00204&startUp=suruga_lkinri）。ただし、スルガ銀行は「一定の資産背景を有している方」が対象とされており、誰でも利用できるわけではありません。
地方銀行も収益物件融資の重要な選択肢です。Wealth Agentの2026年6月時点の情報によると、静岡銀行はプランによって金利2.0〜3.6%、最長35年、LTV（融資比率）80〜100%で、借入金額の10〜15%以上の金融資産保有が目安とされています（Wealth Agent https://www.agent-jp.com/shizuoka-bank/）。一方、横浜銀行は変動金利1.7%〜と低金利が魅力ですが、居住地が支店から30分圏内という地域制限があり、年収1,000万円以上の層を中心に対応しているとされています（Wealth Agent https://www.agent-hp.com/yokohama-bank/）。
高属性向けと一般向けの違いを知っておこう
実は、「融資が付きやすい銀行」には大きく2つのタイプがあります。ひとつは比較的幅広い属性の方に対応する銀行、もうひとつは高年収・高資産の方を主なターゲットとする銀行です。この違いを理解せずに申し込んでしまうと、審査落ちを繰り返すことになりかねません。
千葉銀行は変動金利1.9〜2.0%、LTV80〜95%という条件ですが、Wealth Agentの2026年6月時点の情報では、必要年収の目安が1,500万〜3,000万円、金融資産が5,000万〜1億円とされており、明らかに高属性向けの銀行です（Wealth Agent https://www.agent-hp.com/chiba-bank/）。金利の低さだけを見て飛びつくと、審査基準を満たせない可能性があります。
auじぶん銀行の不動産投資ローンは全国対応でLTV最大95%、変動金利2.4%前後と使い勝手がよさそうに見えます。しかし、Wealth Agentの2026年6月時点の情報によると、年収1,000万円以上・金融資産1,000万円以上・提携不動産会社経由のみという条件が付いており、一般の方が単独で申し込める商品ではありません（Wealth Agent https://www.agent-hp.com/au-jibun-bank/）。このように、条件の細部まで確認することが非常に重要です。
オリックス銀行のように比較的間口が広い銀行もあります。ただし、どの銀行においても実際の審査結果は物件の収益性や申込者の信用情報など複合的な要素で決まるため、「この銀行なら必ず通る」とは言い切れません。複数の金融機関に並行して相談することが、融資成功への近道です。
公的機関の融資制度も選択肢のひとつ
民間銀行だけが収益物件融資の選択肢ではありません。公的機関の融資制度も、状況によっては有効な選択肢になります。
住宅金融支援機構が提供する「機構 すまい・る賃貸ローン」は、賃貸住宅オーナー向けのアパートローンで、金利の固定期間を35年間または15年間から選択でき、最長40年の借入期間が設定できます（住宅金融支援機構 https://www.jhf.go.jp/lp/rent-build/index.html）。長期固定金利で計画が立てやすい点が特徴です。賃貸事業向け長期購入資金の金利は、返済期間や保証の有無によって異なります（住宅金融支援機構 https://www.jhf.go.jp/kinri/machidukuri.html）。民間銀行の変動金利と比べると高めですが、金利変動リスクを排除できるという安心感があります。
日本政策金融公庫の一般貸付も、事業性の高い収益物件投資に活用できる選択肢のひとつです。設備資金は4,800万円、特定設備資金は7,200万円まで借入可能で、返済期間は設備資金10年以内、特定設備資金20年以内とされています（日本政策金融公庫 https://www.jfc.go.jp/n/finance/search/jiyusij_m.html）。民間のアパートローンと比べると融資額や期間に制限がありますが、事業計画をしっかり立てた方には検討の価値があります。
融資を有利に進めるための準備と注意点
融資審査を有利に進めるためには、事前の準備が欠かせません。重要なのは、物件の収益性と自分の属性の両方を整えておくことです。
金融機関が審査で重視するのは、主に「返済能力」と「物件の担保価値・収益性」の2点です。返済能力の観点からは、安定した収入と良好な信用情報が求められます。他のローンの残債が多い場合や、クレジットカードの延滞履歴がある場合は審査に影響することがあるため、事前に自分の信用情報を確認しておくことをおすすめします。
物件選びの段階から融資を意識することも大切です。金融機関によってはエリア制限があり、たとえばオリックス銀行は原則として首都圏・近畿圏・名古屋市・福岡市の物件が対象です。地方の物件を検討している場合は、その地域に対応している金融機関を最初から絞り込む必要があります。また、築年数や構造によって融資期間が制限されることもあるため、物件の条件と金融機関の基準を照らし合わせながら検討することが重要です。
融資に関する税務面も理解しておきましょう。国税庁の整理によると、収益物件の業務用借入利息は必要経費として計上できます。ただし、土地取得に係る負債の利子については、不動産所得が赤字になった場合に他の所得との損益通算ができない制限があります（国税庁 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2210.htm?browser=on）。税務上の取り扱いは個別の状況によって異なるため、詳細は税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
まとめ
収益物件の融資が付きやすい銀行を選ぶためには、金利や融資額だけでなく、エリア条件・属性要件・手数料体系まで総合的に比較することが大切です。オリックス銀行やスルガ銀行のように比較的間口が広い銀行がある一方、千葉銀行や横浜銀行のように高属性向けの銀行もあります。また、住宅金融支援機構や日本政策金融公庫といった公的機関の融資制度も、状況によっては有力な選択肢になります。大切なのは、自分の属性と物件条件に合った金融機関を見極め、複数の選択肢に並行してアプローチすることです。融資条件は市場環境によって変化するため、最新情報は各金融機関の公式サイトや窓口で必ず確認するようにしてください。しっかりとした準備と情報収集が、不動産投資成功への第一歩となります。
参考文献・出典
- オリックス銀行 不動産投資ローン 商品説明書 — https://www.orixbank.co.jp/personal/property/account.html
- オリックス銀行 借り入れに必要な諸費用 — https://www.orixbank.co.jp/personal/property/charges.html
- オリックス銀行 借入金利と返済方法 — https://www.orixbank.co.jp/personal/property/repayment.html
- スルガ銀行 投資用不動産ローン 商品概要説明書 — https://www.surugabank.co.jp/surugabank/prod/pdf/real_estate.pdf
- スルガ銀行 ローン金利 — https://www.surugabank.co.jp/suruga/pc/Rate?formNo=00204&startUp=suruga_lkinri
- 住宅金融支援機構 公式サイト — https://www.jhf.go.jp/
- 住宅金融支援機構 賃貸住宅経営に固定金利の安心（すまい・る賃貸ローン） — https://www.jhf.go.jp/lp/rent-build/index.html
- 住宅金融支援機構 まちづくり融資 融資金利 — https://www.jhf.go.jp/kinri/machidukuri.html
- 日本政策金融公庫 一般貸付 — https://www.jfc.go.jp/n/finance/search/jiyusij_m.html
- 国税庁 No.2210 必要経費の知識 — https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2210.htm?browser=on
- Wealth Agent オリックス銀行の不動産投資ローン — https://www.agent-hp.com/orix-bank/
- Wealth Agent 静岡銀行の不動産投資ローン — https://www.agent-jp.com/shizuoka-bank/
- Wealth Agent 横浜銀行の不動産投資ローン — https://www.agent-hp.com/yokohama-bank/
- Wealth Agent 千葉銀行の不動産投資ローン — https://www.agent-hp.com/chiba-bank/
- Wealth Agent auじぶん銀行の不動産投資ローン — https://www.agent-hp.com/au-jibun-bank/
