未登記建物の売買を検討しているとき、「契約書にどんな特約を入れればいいのか」「そもそも未登記のまま売買できるのか」と不安を感じる方は少なくありません。未登記建物は通常の不動産取引とは異なるリスクや手続きが伴うため、契約書の内容が特に重要になります。この記事では、未登記建物の基本的な仕組みから、売買契約書に盛り込むべき特約の考え方、専門家への相談方法まで、初心者にも分かりやすく解説します。これを読めば、未登記建物の取引で押さえておくべきポイントが整理できるはずです。
未登記建物とはどういう状態か
まず押さえておきたいのは、「未登記建物」とは何かという基本的な定義です。建物を新築したり増築したりした場合、不動産登記法によって、所有権を取得した日から1か月以内に表題登記を申請する義務があります（e-Gov法令検索 不動産登記法）。この義務を果たさないまま放置された建物が、いわゆる「未登記建物」です。
未登記建物には大きく2つのパターンがあります。ひとつは建物そのものが一切登記されていないケース、もうひとつは建物の一部（増築部分など）だけが登記されていないケースです。後者は「増築未登記」とも呼ばれ、古い住宅ではよく見られる状態です。どちらのパターンであっても、登記がない部分については法務局の登記記録から所有者を確認することができないため、取引上のリスクが高まります。
重要なのは、未登記の状態では権利取得を第三者に主張できないという点です。民法の規定では「登記をしなければ、第三者に対抗することができない」とされています（e-Gov法令検索 民法）。つまり、未登記のまま売買を完了させてしまうと、買主は自分が所有者であることを法的に主張しにくい立場に置かれてしまいます。また、表題登記がない建物については、そもそも権利に関する登記申請を進めることができないという制約もあります（法務局 不動産登記申請書提出前のチェックリスト）。
売買契約書で建物をどう特定するか
未登記建物の売買契約書を作成する際、最初に直面する課題が「建物の特定」です。通常の登記済み建物であれば、登記記録に記載された家屋番号や所在地をそのまま契約書に転記できます。しかし未登記建物の場合、登記記録が存在しないため、別の方法で建物を特定する必要があります。
法務省の情報によると、建物を特定するための基本情報としては、所在、地番、種類、構造、床面積などが挙げられます（法務省 不動産登記のABC）。未登記建物であっても、これらに準じた情報を契約書に明記することが求められます。増築未登記の場合は、登記されている部分と未登記部分を明確に区別し、未登記部分の位置や面積については別紙を添付して補足するとより丁寧です。
また、自治体への申告という観点からも、契約書の記載内容は重要です。未登記家屋の所有者変更を自治体の資産税課へ申告しない限り、家屋補充課税台帳に登録されている所有者が変更されません（福井市 未登記家屋の名義変更について）。自治体によっては、名義変更の申告に際して売買契約書の提出を求めることがあるため（東広島市 未登記家屋の所有者等の変更についての申請）、建物の特定情報や権利移転の事実を曖昧に書かないことが大切です。
特約に盛り込むべき核心的な内容
売買契約書における特約は、未登記建物取引の成否を左右する最も重要な部分です。特約で明確にすべき核心は、「登記をいつ・誰の負担で・どの段階まで行うか」という3点に集約されます。
実務上、売主が先に表題登記と所有権保存登記を完了させてから、買主への所有権移転登記を行う方式が検討されることがあります。この方式であれば、買主は登記済みの建物を受け取ることができ、権利保全の観点から安全です。増築未登記の場合の特約文例としては、「売主の責任と負担において、本物件建物の未登記部分の表題変更登記を完了するものとする」という形式が実務で使われることがあります（公益財団法人不動産流通推進センター）。ただし、公的機関が定めた唯一の標準文例があるわけではなく、個別の事情に応じて内容を設計する必要があります。
特約には期限の明記も欠かせません。「いつまでに登記を完了させるか」が曖昧なままでは、決済後も登記が放置されるリスクがあります。契約書に定められた期限内に登記を完了させることが重要です。さらに、売主が期限内に登記を完了できなかった場合の対応（契約解除の可否、損害賠償の有無など）についても、特約で明確にしておくと安心です。
なお、未登記のまま決済・引渡しを行う特約は高リスクです。二重譲渡が行われた場合や、債権者による差押えが入った場合に、第三者名義で表題登記・保存登記がなされてしまうリスクがあるためです（PEAKS TOKYO OFFICE 未登記建物の売買）。このような事態を避けるためにも、決済前に登記を完了させる流れを特約で担保することが基本的な考え方となります。
融資を使う場合の注意点と登録免許税
買主が住宅ローンなどの融資を利用する場合、未登記建物の取引はさらに複雑になります。金融機関によっては、未登記建物や違法増築のある建物への融資を認めないケースがあるとされており、事前に金融機関への確認が必要です（公益財団法人不動産流通推進センター）。各金融機関の基準は公表情報が限られているため、個別に事前審査や照会を行うことが現実的な対応です。
融資特約（ローン特約）を契約書に盛り込む場合は、申込金融機関、融資金額、承認期限、不承認時の対応策を具体的に明記することが重要です（一般財団法人不動産適正取引推進機構）。金融機関名を「銀行等」とぼかさず、具体的な機関名を記載する方がトラブル予防に有効とされています。未登記建物の登記是正を売主に義務付ける特約と、融資特約は密接に関係するため、両者を一体として設計することが求められます。
費用面では、建物の所有権保存登記にかかる登録免許税は原則として不動産の価額の1,000分の4とされています（国税庁 No.7191 登録免許税の税額表）。固定資産課税台帳に価格が登録されていない未登記建物の場合は、登記官が認定した価額が課税標準になります。また、固定資産税の清算条項を契約書に入れる際は、「固定資産税精算」とだけ書くのではなく、何の趣旨の金銭かを明記することが税務上の観点から重要です（国税庁 不動産の引渡しに伴い登記をしなかった場合の固定資産税）。
専門家への相談と手続きの流れ
未登記建物の売買では、複数の専門家が関与することになります。役割分担を理解しておくと、相談先を迷わずに済みます。表題登記（建物の物理的な状況を登記する手続き）を担うのは土地家屋調査士であり、所有権移転登記や抵当権設定登記などの権利に関する登記を担うのは司法書士です（法務局 不動産登記申請手続）。未登記建物の取引では、この両者に早い段階から相談することが不可欠です。
買主が自分で表題登記を申請するスキームを取る場合は、工事完了引渡証明書、建築確認通知書、検査済証、工事請負契約書、代金領収証、譲渡証明書、住所証明書などの書類が必要になることがあります（PEAKS TOKYO OFFICE 未登記建物の売買）。ただし、必要書類は建築確認の有無や工事完了資料の残存状況、相続・贈与の有無などによって変わるため、土地家屋調査士に個別に確認することが大切です。
契約前の段階で専門家に相談することで、登記是正の実現可能性や費用感、スケジュールを把握できます。これらの情報は特約の内容設計に直結するため、「まず専門家に相談してから契約書を作成する」という順序を守ることが、未登記建物取引における最大のリスク管理といえます。
まとめ
未登記建物の売買は、通常の不動産取引よりも多くの注意点が伴います。重要なのは、契約書の特約で「誰が・いつまでに・どの費用負担で登記を完了させるか」を明確に定めることです。売主が先に表題登記と所有権保存登記を完了させてから移転登記を行う方式が、買主の権利保全上安全とされています。融資を利用する場合は、ローン特約と登記是正特約を一体で設計し、金融機関への事前確認も欠かせません。また、自治体への未登記家屋の名義変更申告も忘れずに行いましょう。土地家屋調査士と司法書士に早めに相談し、安全な取引を実現してください。
参考文献・出典
- 不動産登記法 | e-Gov法令検索 — https://laws.e-gov.go.jp/law/416AC0000000123
- 民法 | e-Gov法令検索 — https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089
- 不動産登記申請書提出前のチェックリスト | 法務局 — https://houmukyoku.moj.go.jp/saga/content/001353313.pdf
- 不動産登記申請手続 | 法務局 — https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/touki1.html
- 不動産登記のABC | 法務省 — https://www.moj.go.jp/MINJI/minji02.html
- No.7191 登録免許税の税額表 | 国税庁 — https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm
- 不動産の引渡しに伴い登記をしなかった場合の固定資産税 | 国税庁 — https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/shohi/02/17.htm
- 未登記家屋の名義変更について | 福井市 — https://www.city.fukui.lg.jp/kurasi/tax/kotei/p072664.html
- 未登記家屋の所有者等の変更についての申請 | 東広島市 — https://www.city.higashihiroshima.lg.jp/soshiki/zaimu/4/7/43109.html
- 増築未登記のある土地建物売買における重要事項説明方法と取引における留意事項 | 公益財団法人不動産流通推進センター — https://www.retpc.jp/archives/20394/
- 未登記建物の売買 | PEAKS TOKYO OFFICE — https://www.peaks-hd.jp/business/service/unregistered-buildings/
- 不動産のQ&A ローン特約・買換え特約 | 一般財団法人不動産適正取引推進機構 — https://www.retio.or.jp/info/qa/qa6/
