不動産投資を始めようとしたとき、「利回り8%」という広告を見て魅力を感じた経験はないでしょうか。しかし実際に投資してみると、手元に残るお金が思ったより少なかったというケースは少なくありません。その原因の多くは、広告に掲載されている「表面利回り」と、実際の収益性を示す「実質利回り」の違いを理解していないことにあります。この記事では、実質利回りの計算方法を初心者にもわかりやすく解説するとともに、計算時に見落としがちな注意点や、さらに一歩進んだ「返済後利回り」の考え方まで丁寧にお伝えします。
表面利回りと実質利回りの違いを理解する
まず押さえておきたいのは、不動産広告に表示されている利回りが、必ずしも実際の手取り収益を反映していないという点です。SUUMO住宅用語大辞典によると、不動産広告に表示されているのは表面利回りの場合がほとんどとされています。この違いを理解せずに投資判断をすると、収益計画が大きく狂う可能性があります。
表面利回りは「年間家賃収入÷物件価格×100」という非常にシンプルな式で計算されます。たとえば年間家賃収入が120万円、物件価格が1,500万円であれば、表面利回りは8%となります。計算が簡単で物件同士を素早く比較するのに便利ですが、実際にかかる費用がまったく考慮されていないという大きな弱点があります。
一方、実質利回りは「（年間家賃収入－諸経費）÷（物件価格＋購入諸費用）×100」という式で計算します（SUUMO住宅用語大辞典）。分子では管理費・固定資産税・修繕費などの運営コストを差し引き、分母では物件価格に加えて購入時にかかった諸費用も含めます。この二つの調整によって、より現実に近い収益率が見えてきます。
同じ物件でも、表面利回りと実質利回りでは数字がかなり異なります。表面利回りが8%でも、実質利回りは6%前後になることも珍しくありません。購入判断の際は必ず実質利回りまで計算することを習慣にしましょう。
実質利回りの計算式を具体例で確認する
実質利回りの計算は、慣れてしまえば難しくありません。ここでは具体的な数字を使って、ステップごとに確認していきましょう。
まず「年間家賃収入」を確認します。月額家賃が10万円の物件であれば、年間家賃収入は120万円です。なお、国税庁の情報によると、共益費などの名目で受け取る電気代・水道代・掃除代なども税務上は総収入金額に含まれます。実際の収入をすべて洗い出すことが第一歩です。
次に「年間の諸経費」を計算します。代表的な経費としては、固定資産税・都市計画税、管理費、修繕積立金、損害保険料などが挙げられます（国税庁）。東京都主税局の計算例では、固定資産税の税率は1.4%、都市計画税の税率は0.3%が使われています。仮に年間経費の合計が30万円だとすると、年間の純収益は「120万円－30万円＝90万円」となります。
続いて「購入諸費用」を把握します。物件価格に加えて、仲介手数料・登録免許税・不動産取得税・印紙税・司法書士報酬・火災保険料・ローン関連費用などが購入時にかかります。国土交通省の住まリテによると、仲介手数料の上限目安は成約価格が400万円超の場合「成約価格×3%＋6万円＋消費税」とされています。中古マンションの場合、購入諸費用の目安は物件価格の一定割合程度とされており、具体的な金額は物件や取引内容によって異なります。
これらをまとめると、物件価格1,500万円・購入諸費用100万円・年間純収益90万円の場合、実質利回りは「90万円÷（1,500万円＋100万円）×100＝約5.6%」となります。表面利回りの8%と比べると、かなり現実的な数字になることがわかります。
経費の見落としが実質利回りを狂わせる
実質利回りの計算で最も注意すべきなのは、経費の見落としです。特に初心者が見落としやすい項目がいくつかあります。
登録免許税は購入時諸費用の一つで、国税庁の税額表によると、土地の売買による所有権移転登記は原則2.0%ですが、2029年3月31日までは1.5%の軽減措置が適用されます。建物の売買による所有権移転登記は原則2.0%で、課税標準は固定資産課税台帳価格が基準となります。また不動産取得税については、地域や取得時期によって軽減措置が設けられている場合があります。ただし、不動産取得税の計算ベースは購入価格ではなく固定資産評価基準による価格であるため、売買価格で単純に概算しないよう注意が必要です（東京都主税局）。
修繕積立金についても慎重な見方が必要です。国土交通省の調査（令和5年度マンション総合調査、2024年6月21日公表）によると、計画上必要な額に対して現在の修繕積立金が不足しているマンションの割合は36.6%にのぼります。購入時点で修繕積立金が安いからといってプラス材料と見なすのは危険で、国土交通省の住まリテでも「購入時点で修繕積立金が安いからよかったというものではない」と明示されています。
さらに、修繕積立金の積立方式にも注意が必要です。国土交通省は段階増額積立方式よりも均等積立方式を望ましいとしており、段階増額積立方式のマンションでは築年数が経過するほど値上げが難しくなる傾向があるとされています（国土交通省マンション管理・再生ポータルサイト）。将来的に修繕積立金が値上がりする前提のマンションは、将来の経費増加も織り込んで実質利回りを試算することが大切です。
税務上の経費処理と実質利回りの関係
実質利回りを正確に把握するためには、税務上の経費の扱いも理解しておくと役立ちます。国税庁によると、不動産所得の基本的な計算式は「総収入金額－必要経費」であり、必要経費の代表例として固定資産税・損害保険料・減価償却費・修繕費が挙げられています。
修繕積立金の税務上の扱いは少し複雑です。国税庁の情報によると、修繕積立金は原則として「実際に修繕等が完了した日の属する年分の必要経費」とされています。つまり、毎月支払った時点で全額が経費になるわけではありません。ただし、支払義務がある・返還義務がない・修繕目的に限定されている・長期修繕計画に基づいて合理的に算定されているなどの要件を満たす場合は、支払期日の属する年分の必要経費に算入して差し支えないとされています（国税庁）。
実質利回りの計算で使う「諸経費」は、あくまで投資の収益性を測るための管理会計的な概念です。税務申告上の経費計上とは必ずしも一致しないため、確定申告の際は税理士などの専門家に相談することをおすすめします。実質利回りで収益性を把握しつつ、税務上の処理は別途正確に行うという二段構えの意識が重要です。
ローンを使うなら「返済後利回り」まで確認する
実質利回りを計算できるようになったら、次のステップとして「返済後利回り」も試算することをおすすめします。これは、ローン返済後に実際に手元に残るお金を把握するための指標です。
返済後利回りの計算式は「｛年間賃料収入－（年間経費＋年間ローン返済額）｝÷（不動産購入価格＋購入諸費用）×100」です（LIFULL HOME’S PRESS）。ローン返済額が大きい場合、実質利回りが一定水準であっても、返済後に手元に残るお金が大きく減少するケースがあります。この点を見ると、実質利回りだけで判断することの危うさがよくわかります。
返済後利回りは物件同士の比較よりも、自分自身の資金繰りを確認するための指標として活用するのが適切です。毎月の手残りがプラスになるか、空室が続いた場合でも返済を続けられるかを事前にシミュレーションしておくことで、投資の安全性を高めることができます。楽観的なシナリオだけでなく、空室が発生した場合や修繕費が増えた場合なども想定して、複数のシナリオで試算する習慣をつけましょう。
まとめ
実質利回りは、不動産投資の収益性を正しく判断するための基本的かつ重要な指標です。広告に表示される表面利回りに惑わされず、「（年間家賃収入－諸経費）÷（物件価格＋購入諸費用）×100」という式で自分自身が計算する習慣を持つことが、失敗しない投資への第一歩となります。経費の見落とし・修繕積立金の将来的な値上がり・ローン返済後の手残りまで視野に入れることで、より現実的な投資判断ができるようになります。不動産投資は長期にわたる取り組みだからこそ、最初の計算を丁寧に行うことが大切です。ぜひこの記事を参考に、自分なりの収支シミュレーションを作成してみてください。
参考文献・出典
- SUUMO住宅用語大辞典「利回り」 — https://suumo.jp/yougo/r/rimawari/
- SUUMO「利回りを基準に収益性を判断する｜マンション・アパート経営はじめてマニュアル」 — https://suumo.jp/kasu/knowhow/invest/index.html
- 国税庁「No.1370 不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）」 — https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1370.htm
- 国税庁「賃貸の用に供するマンションの修繕積立金の取扱い」 — https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/shotoku/04/12.htm
- 国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」 — https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm
- 東京都主税局「不動産取得税｜不動産と税金」 — https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/kazei/real_estate/fudosan
- 東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）｜不動産と税金」 — https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/kazei/real_estate/kotei_tosi
- 国土交通省 住まリテ「住まいにはどんな費用がかかる？」 — https://www.mlit.go.jp/sumai_literacy_pf/knowledge02/0005/
- 国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント及びマンションの修繕積立金に関するガイドラインの改定について」 — https://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000204.html
- 国土交通省 マンション管理・再生ポータルサイト「修繕積立金の積立方法について」 — https://www.mansion-info.mlit.go.jp/qa/mansion-management/repair-renovation/469/
- 国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果（とりまとめ）」 — https://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000210.html
- LIFULL HOME’S「利回りとは？利回りの意味を調べる。不動産用語集」 — https://www.homes.co.jp/words/r2/525000387/
- LIFULL HOME’S PRESS「不動産投資の金利上昇をシミュレーション。『返済後利回り』から考える対策」 — https://www.homes.co.jp/cont/press/buy/buy_02009/
