年収が1500万円を超えると、「融資も通りやすいし、アパート経営で資産を増やすのは簡単だろう」と考えがちです。しかし、実際には高所得者ならではの落とし穴が存在し、想定外の損失に悩むケースが少なくありません。本記事では、年収1500万以上 アパート経営 リスクという視点から、資金計画や物件選定、法制度、税負担までを総合的に整理します。読了後には、ご自身の状況に合わせたリスク対策のヒントが得られるはずです。
なぜ高所得層でもリスク管理が不可欠なのか
まず押さえておきたいのは、高い年収が必ずしも不動産投資の成功を保証しない点です。金融機関は返済能力の高さを評価しますが、それと物件の収益性は別物です。年収1500万円の方が都心の高額物件を購入し、結果としてキャッシュフロー（手残り）が赤字に沈む事例は後を絶ちません。また、国土交通省の2025年10月住宅統計によれば、全国のアパート空室率は21.2%と依然として高く、供給過多のエリアを選べば高所得者でも空室リスクに直面します。
さらに、高所得者は給与収入で税率が高い分、赤字でも損益通算による節税効果を期待しがちです。しかし、税務調査で「事業性が低い」と判断されれば否認される可能性があり、追加徴税と延滞税というダブルパンチを受けることになります。重要なのは、あくまでも投資として黒字化できる計画を立て、節税を副次的なメリットにとどめる発想です。
資金計画とレバレッジの落とし穴
ポイントは、レバレッジ（他人資本を活用した投資効果）を過信しないことです。年収1500万円クラスになると、自己資金2割程度でも1億円超の融資を受ける例が珍しくありません。確かに利回り8%の物件でフルローンを組めば、表面上の投下資本利益率は高く見えます。しかし、金利が0.5ポイント上昇すると30年総返済額は数百万円単位で増え、空室率が10%想定より高まるだけでキャッシュフローは一気にマイナスへ傾きます。
実は、高所得者ほど「返済比率はまだ余裕がある」として複数物件を短期間に買い進める傾向があります。このスピード感が資金繰りを悪化させ、固定資産税や大規模修繕費が重なるタイミングで資金ショートに陥るのです。日本銀行の金融システムレポートでも、賃貸不動産向け融資の過剰を警戒する指摘が続いており、金融機関が審査を厳格化する動きが読み取れます。つまり、借入余力があるからといって最大限にレバレッジをかけるのは、長期的な視点に欠ける戦略といえます。
まず、自己資金を30%程度まで引き上げ、返済比率を家賃収入の50%以下に抑える設計が堅実です。また、修繕積立を運営開始時から1戸あたり月3000円程度積み立てると、大規模修繕の段階で融資を追加しなくて済みます。高所得者にとっては時間も貴重な資源です。資金繰りに追われるストレスを軽減する意味でも、保守的なシミュレーションを採用しましょう。
物件選びで見落としがちな指標
重要なのは、表面利回りだけでなくエリアの人口動態と賃貸需要の質を総合的に分析することです。総務省の住民基本台帳人口移動報告では、地方圏の若年人口流出が続いており、特に郊外駅徒歩15分以上の築古アパートは空室期間が長期化しています。一方で、転勤や単身赴任の多い政令市中心部では、築年数よりもアクセスの良さと共用部の充実が成約に直結する傾向があります。
また、賃料下落率にも注目してください。国土交通省の不動産価格指数では、築20年超の木造アパートは築10年以下に比べて平均賃料が約15%低下しています。購入時に想定した賃料が5年後も維持できるとは限らないのです。とりわけ年収1500万以上 アパート経営 リスクを抑えるには、駅徒歩10分以内、商業集積地に近い、周辺に大型開発計画があるといった「長期需要を裏付ける要素」を優先する必要があります。
加えて、管理会社の選定が稼働率を左右します。入居者募集力だけでなく、退去時の原状回復や家賃滞納時の督促体制まで比較しましょう。管理委託費が月額家賃の5%と7%で迷う場合でも、稼働率が2ポイント違えば、より高い管理料の会社を選んだ方が実収入は多くなるケースがあります。利回りの数字だけでなく、運営の質を定量化して判断する姿勢が欠かせません。
法制度・税制変更が与える影響
一方で、2025年度税制改正では、不動産所得の損益通算ルール自体に大きな改正はありませんでした。ただし、短期間で複数物件を取得して赤字を作るスキームに対し、税務署が「租税回避行為」として重点調査を行う方針を示しています。高所得者ほどターゲットになりやすいため、収支計画と帳簿管理を厳密に行うことが必須です。
固定資産税については、2025年度も新築木造アパートの3年間税額2分の1軽減措置が継続していますが、適用期限は2026年3月31日までです。取得時期を誤ると、当初3年間のキャッシュフローが年間数十万円変わるため、スケジュール管理も重要になります。また、東京都23区では2025年度から建物の省エネ性能に応じた延べ床面積割増制度が始まり、基準未達の築古物件は建替え時に容積率の優遇を受けられなくなりました。将来の出口戦略として売却や建替えを視野に入れるなら、規制動向を常にチェックする必要があります。
さらに、金融庁は2025年4月に「投資用不動産向け融資ガイドライン」を改訂し、ストレステスト（空室率25%、金利上昇2%）を義務付けました。これにより、家賃収入の裏付けが弱い物件は融資条件が厳しくなり、自己資金割合の引き上げを求められるケースが増えています。法制度は突然変わるわけではなく、パブリックコメントや審議会資料で事前に方向性が示されます。情報収集を怠らなければ、大きなリスクは回避できるのです。
失敗を防ぐための具体的なリスク対策
実は、リスクは完全に排除するのではなく、分散しながらコントロールする視点が重要です。まず、ポートフォリオ全体で一棟アパートに資金が過度に集中しないよう、J-REITや国内債券など流動性の高い資産も組み合わせましょう。年収1500万円超の層であれば、投資総額の20%程度を現金同等物として確保しておくと、災害や急な修繕にも柔軟に対応できます。
次に、インカムゲイン（賃料収入）とキャピタルゲイン（売却益）のバランスを見極めることです。築浅・低利回りでも資産価値が落ちにくいエリアで買い、10年後に売却して内部収益率を高める戦略は、高所得者の投資期間の自由度を活かせます。一方で、築古・高利回り物件を長期保有するなら、金利変動リスクが小さい固定金利を選び、返済期間は短めに設定する方が安全です。
保険の活用も欠かせません。地震保険は掛け金が高いものの、首都直下地震のリスクを考慮すると加入する価値があります。また、家賃保証会社との契約で滞納リスクを移転する手法も有効です。コストが年間家賃収入の5%前後かかっても、自己管理で督促に時間を割くより、トータルリターンは安定します。最後に、セミナーや記事だけでなく、実際に稼働している物件を内覧し、現場感覚を養うことが最大のリスクヘッジになります。
まとめ
本記事では、年収1500万以上 アパート経営 リスクを、資金計画・物件選定・法制度・運営対策の四つの観点から整理しました。高い年収は融資と資金余力というメリットをもたらしますが、同時にレバレッジ過多や税務調査の標的になるなど独特のリスクも抱えます。空室率や金利上昇を織り込んだ保守的なシミュレーション、長期需要を支える立地選び、制度変更の早期把握が成功の鍵です。これらを踏まえて行動すれば、安定したキャッシュフローと資産形成の両立が現実的な目標になります。まずは、ご自身の資金計画を改めて点検し、リスクに強いポートフォリオづくりを始めてみてください。
参考文献・出典
- 国土交通省 住宅統計調査 – https://www.mlit.go.jp
- 日本銀行 金融システムレポート – https://www.boj.or.jp
- 総務省 住民基本台帳人口移動報告 – https://www.soumu.go.jp
- 国税庁 税務相談事例集 – https://www.nta.go.jp
- 財務省 税制改正の概要（2025年度） – https://www.mof.go.jp