人口が増え続ける川崎市でアパート経営を始めたいものの、「本当に空室リスクは低いのか」「都内より価格が高くないか」と悩む方は多いはずです。実は、川崎市は東京と横浜の両都市に隣接するため入居需要が底堅く、運営次第で安定したキャッシュフロー（手元に残る年間収支）を確保しやすいエリアです。本記事では、市場データを交えながら川崎市でアパートを運営するメリットと注意点を解説します。最後まで読むことで、物件選びから資金計画、管理方法まで一連の手順が理解でき、初めての投資でも迷わず行動に移せるようになります。
川崎市がアパート経営に向く三つの理由
重要なのは、自治体の人口動態と雇用環境を具体的に把握することです。川崎市の人口は2025年10月時点で約156万人となり、10年前より5.4%増えています。総務省の住民基本台帳によると20〜39歳の割合が全国平均より4ポイント高く、単身世帯向けの賃貸需要が強い点が特色です。
次に、通勤利便性が投資リスクを下げます。JR東海道線や京急本線を使えば、品川駅まで最短10分、横浜駅まで8分です。この「10分の壁」を超える速達性が家賃下落を抑え、長期の賃料安定に寄与します。また、2023年開業の武蔵小杉再開発地区ではIT企業のオフィス流入が続き、ビジネスパーソンの流入が見込める点も追い風です。
さらに、市独自の住宅施策が運営を後押しします。2025年度も継続する川崎市「子育て世帯住替え補助」は、空室を子育てファミリー向けに転換する際の工事費を最大30万円補助する制度であり、築古アパートの付加価値向上に活用できます。このように人口増、交通利便、行政支援の三拍子がそろうことが川崎市の強みです。
成功する立地と物件タイプの選び方
まず押さえておきたいのは、駅徒歩10分以内かバス便5分以内の物件を探すという原則です。国土交通省住宅統計では、川崎市の空室率は11.8%と全国平均より9.4ポイント低いものの、駅からの距離が15分を超えると空室率が一気に18%超へ跳ね上がります。距離条件が賃貸経営の生命線になると理解しましょう。
物件タイプは木造2階建てが主流ですが、築浅にこだわらなくても利回りは確保できます。築20年前後でも、外壁塗装と共有部改修を行えば家賃下落を2〜3%程度に抑えられるケースが多いからです。例えば、築22年木造8戸のアパート（川崎区、駅徒歩7分）は、購入価格5,800万円、年間家賃収入612万円で表面利回り10.5%。改修費300万円を織り込んでも、ネット利回り8.3%と都内近郊平均を上回ります。
一方で、構造耐久性を重視する場合は軽量鉄骨造が選択肢に入ります。建築コストは木造より1〜2割高いものの、耐用年数が長いため減価償却（設備や建物価値を毎年費用計上できる仕組み）期間を延ばし、税務メリットを享受しやすい点が魅力です。建築費と修繕費を総合的に比較し、自身の投資期間に合う構造を選定してください。
賃料設定と空室対策の具体策
ポイントは、需給バランスを的確に読み取り、賃料を1,000円単位で調整する柔軟さです。川崎市内のワンルーム平均賃料は2025年10月時点で7.3万円、前年同月比+1.2%となりました。しかし、築15年以上の平均は6.5万円にとどまります。物件の強みと周辺ニーズを見極め、設備やインターネット無料化など付加価値を加えることで、平均より+3〜5%の家賃設定も十分可能です。
空室リスクを抑えるには、募集開始時期を前倒ししましょう。大学合格発表や企業内示異動が集中する1〜3月に募集を始めると、平均の1.4倍の問い合わせが見込めるというSUUMOの調査があります。また、オンライン内見に対応できる管理会社を選ぶことで、遠方からの問い合わせを取りこぼさずに済みます。
加えて、住宅セーフティネット制度（国土交通省が運営）に登録すると、入居者の属性幅が広がります。登録物件は高齢者や子育て世帯への紹介が優先され、空室期間が平均15日短縮したという川崎市の試行データもあります。制度利用には耐震・バリアフリー基準を満たす必要がありますが、改修費の1/3（上限50万円）が国費で補助されるため、長期的には手元資金流出を抑えられます。
資金計画と税制メリットを最大化するコツ
実は、資金繰りの成否がアパート経営の9割を決めると言っても過言ではありません。まず自己資金は物件価格の20%を目標に準備しましょう。川崎市の地方銀行と信用金庫の2025年10月平均金利は変動型1.95%、固定10年型2.25%で、自己資金比率が10%未満だと金利が0.2〜0.4ポイント上昇する傾向があります。長期の総返済額を抑えるためにも、頭金は可能な限り厚くする戦略が有効です。
ローン返済と運営費を差し引いたキャッシュフローが年間100万円を超えると、修繕積立や次の物件取得資金を用意しやすくなります。例えば、前述の築22年アパートでは、返済比率60%、運営費15%としても年間CFは約147万円となり、想定外の空室が2戸出ても黒字を維持できます。シミュレーション時には、国交省が公表する全国平均空室率21.2%を組み込む「厳しめシナリオ」を一度は試算することが欠かせません。
税務面では、建物部分の減価償却費を活用して課税所得を抑える仕組みを理解しましょう。木造なら22年、軽量鉄骨なら34年が法定耐用年数です。築年が耐用年数を超えた中古物件を取得した場合、残存耐用年数は「20%ルール」により4〜6年に圧縮され、大きな償却を初年度から計上できます。その結果、給与所得との損益通算により所得税・住民税が軽減され、初期キャッシュフローを改善できるのです。
安定運営を実現する管理戦略
まず、管理会社選定は「入居付け力」と「修繕提案力」の両輪で評価しましょう。川崎市内には管理戸数1,000戸未満の地域密着型業者が多数あり、家賃回収率98%以上を維持する会社も珍しくありません。地域情報に長けた会社は、周辺相場を把握し適切な賃料改定を提案してくれます。
一方で、修繕提案力が弱いと築年数が進むにつれて維持費が膨らみます。国土交通省の「長期修繕計画ガイドライン」に基づき、外壁塗装サイクルを10〜12年で組み、共用部LED化や宅配ボックス導入のタイミングを事前に合意しておけば、突発工事を減らせます。こうした計画を契約時に取り決めることで、将来の支出が見通しやすくなります。
入居者満足度を高めるためのコミュニケーションも大切です。半年に一度のアンケート送付や、チャットボットによる24時間受付窓口を導入すると、退去抑制につながります。川崎市の調査によれば、入居者がオーナーとの連絡手段を「いつでも取れる」と答えた物件は、平均入居期間が1.8年長いという結果が出ています。小さな信頼の積み重ねが、長期安定経営を支えるのです。
まとめ
結論として、川崎市でのアパート経営は人口増と交通利便性を背景に高い安定性を期待できます。ただし、駅距離・築年数・資金計画といった基本要素を見誤ると、優位性は一気に薄れる点に注意が必要です。この記事で紹介した立地選定、空室対策、資金計画、管理戦略を順序立てて実行すれば、年間100万円超のキャッシュフローを確保しつつ、資産価値を着実に高められます。まずは現地を歩き、周辺家賃と利回りを自ら確認する行動から始めてみましょう。
参考文献・出典
- 国土交通省 住宅統計調査 2025年10月速報値 – https://www.mlit.go.jp
- 総務省 住民基本台帳人口移動報告 2025年10月 – https://www.soumu.go.jp
- 川崎市 統計情報「かわさきの統計」2024年度版 – https://www.city.kawasaki.jp
- SUUMO賃貸マーケットデータ 2025年4月 – https://suumo.jp
- 金融庁 金融機関貸出金利動向レポート 2025年9月 – https://www.fsa.go.jp