首都圏で安定した利回りを目指すものの、東京23区は価格が高く手が出しにくい――そんな悩みを抱える方にとって、相模原市は現実的かつ将来性のある選択肢です。住宅地と産業集積がバランス良く発展し、人口は70万人規模で底堅く推移しています。本記事では、相模原市 不動産投資のメリットと注意点を体系的に整理し、データと実例を交えて解説します。読み進めることで、エリア選定から融資戦略、2025年度の制度活用まで一通りの判断材料を得られるはずです。
相模原市が投資先として注目される理由
ポイントは、手堅い賃貸需要と拡大するビジネス拠点が同時に存在する点です。東京都心へ電車で40分圏内という立地に加え、国道16号沿いの工業団地群が安定雇用を生み、単身・ファミリーの双方で入居ニーズが途切れません。
まず、総務省「住民基本台帳人口移動報告」（2024年版）では、相模原市の転入超過数が政令指定都市中6位でした。つまり近隣市からの流入が続いており、賃貸物件の需要母体は厚いと言えます。さらに、大和ハウス工業が2023年に完成させた「さがみロジパーク」に象徴される倉庫系開発が進み、物流関連企業の移転が相次ぎました。これがシフト制で働く若年層を呼び込み、駅近ワンルームの稼働率を押し上げています。
一方、都市計画面では「相模総合補給廠一部返還地」の再整備が2027年度完成予定で、商業施設と研究開発拠点が生まれます。市の試算によれば年間来街者数は800万人規模となり、将来的な地価上昇が期待できます。つまり短期的なキャッシュフローだけでなく、中長期の資産価値向上も見込みやすいエリアなのです。
需要を支える人口動態とインフラ計画
まず押さえておきたいのは人口構成の安定感です。2024年10月時点で相模原市の総人口は約72万8千人、うち15〜39歳が25%を占めています。全国平均より高い若年比率は賃貸市場の維持を裏付けます。また、子育て世帯向けの新築アパートも堅調で、家賃7万〜9万円帯が特に回転が早いという管理会社の実感があります。
交通インフラでは、リニア中央新幹線の神奈川県駅（仮称）が橋本駅隣接地に建設中で、開業は2034年予定です。神奈川県の試算によると橋本駅周辺の乗降客は現在の1.8倍に増え、店舗需要とともに賃料上昇が見込まれます。加えて、相模線の一部複線化計画や国交省が進める「都市計画道路3・2・2号線」の延伸により、郊外部からのアクセスも向上します。
こうした人口とインフラの相乗効果は、郊外にありがちな空室リスクを抑える要因となります。加えて、市は2025年度予算で「駅周辺居住推進事業」を拡充し、改修費を補助する制度を設けています。これは既存ストックの質を高める施策で、オーナーにとっては築古物件のバリューアップがしやすい環境と言えるでしょう。
成功する物件選びのポイント
重要なのは、区ごとに異なるターゲット層を見極め、物件特性を合わせることです。中央区は市役所や大型商業施設が集中し、単身向けマンションの平均稼働率が2024年実績で97%と高水準です。家賃は築10年以内で月8万円台が相場になっています。空室期間が短いため表面利回り6%でも実質リターンが安定します。
一方、南区は小田急線沿線の文教エリアとしてファミリー需要が厚く、戸建て賃貸やメゾネットタイプが人気です。土地付きの小規模アパートなら、建物比率を高めて減価償却を取りに行く戦略が有効です。また、学区へのこだわりが強い入居者が多く更新率が高い点もメリットになります。
緑区は橋本駅周辺の再開発が活況ですが、駅から離れると自然豊かな環境に変わります。戸建て志向が強く、賃貸はやや弱い傾向がありますが、リニア開業を見据えた区分マンションの先行投資が注目されています。家賃上昇期待を織り込めば、現在の表面利回り5%台でもキャピタルゲイン込みで魅力が出てきます。
つまり、立地と物件タイプのミスマッチを避け、将来の需給変化まで視野に入れることが、相模原市 不動産投資で成果を出す近道です。
収益シミュレーションと融資戦略
実は、多くの初心者が甘く見がちなのが諸費用と金利変動です。たとえば中央区の築浅ワンルーム（購入価格2,200万円）を金利1.6%、期間30年で借り入れる場合、毎月返済は約7万7千円です。管理費・修繕積立金を1万円、固定資産税等を月換算6千円とすると、家賃8万5千円では表面利回り4.6%でもキャッシュフローは月1万2千円しか残りません。ここに想定外の空室1カ月が入ると赤字になります。
したがって、返済比率は家賃収入の70%を超えない範囲に抑える設計が不可欠です。相模原市内であれば、木造2階建てアパートを1億円以内で取得し、金融機関のアパートローン（期間25年、金利1.2%）を活用すると、家賃収入と返済のバランスが取りやすい傾向があります。
融資交渉では「空室期間短縮のための家賃保証加入」「相模原市の耐震改修補助を活用した修繕計画」を事前に示すと、金融機関から評価を得やすいです。また、自己資金を1割超投入し、返済比率を示すシミュレーションを3パターン用意することで、金利優遇幅が0.2%下がった例もあります。
ポイントは、最悪シナリオでも赤字が年間30万円以内に収まるかを確認することです。金利2%上昇や空室率20%を同時に想定したストレステストを実行し、修繕積立と生活費を含む資金計画を立てておけば、長期保有中の心理的負担を大幅に軽減できます。
2025年度制度活用とリスク管理
まず押さえておきたいのは、国と市の制度を組み合わせると実質利回りを高められる点です。国税庁の「住宅用家屋の軽減措置」は2025年度も継続しており、床面積50㎡以上の新築賃貸を取得した場合、登録免許税が0.15%に軽減されます。さらに、不動産取得税は「住宅用地特例」により課税標準が1/2です。
相模原市独自では「木造住宅耐震改修補助金（2025年度）」が有効で、賃貸併用住宅も対象になっています。上限120万円の補助を受ければ、築30年超の木造アパートを取得し、耐震補強と同時に外観をリニューアルする費用を圧縮できます。結果として家賃維持と入居者満足度向上を同時に実現できます。
ただし、制度利用には工事着手前の申請や市指定業者の選定など時間的制約があるため、スケジュール管理が欠かせません。また、地震リスクを考慮し、入居者とオーナー双方をカバーする地震保険の加入率を高めることも求められます。火災保険とセットでも年間保険料は家賃の2%未満に収まるケースが多く、費用対効果は大きいです。
最後に、賃貸経営の変動要素である空室率と修繕費を定期的にモニタリングする仕組みを整えましょう。市内の主要管理会社が提供する「IoT入居者アプリ」を導入すると、入居者の満足度データをリアルタイムで把握でき、退去予兆を早期に察知できます。このようにテクノロジーを取り入れることで、リスクを可視化し、制度活用によるコスト削減効果を最大化できます。
まとめ
相模原市 不動産投資の魅力は、人口動態の安定、インフラ拡充による将来性、そして市独自制度を活用したバリューアップ余地にあります。中央区の駅近マンションから南区のファミリー向けアパートまで、多彩な投資スタイルが成立しやすい点も特徴です。一方で、金利上昇や空室といった普遍的リスクを見過ごすとキャッシュフローはすぐに悪化します。シミュレーションを保守的に作成し、2025年度の補助制度や税制優遇を組み合わせることで、実質利回りと安全性を同時に引き上げましょう。今日得た知識をもとに、まずは現地を歩き、自分の目でエリアのポテンシャルを確かめてください。
参考文献・出典
- 総務省統計局 住民基本台帳人口移動報告（2024年版） – https://www.stat.go.jp
- 国土交通省 相模原都市計画道路整備計画 – https://www.mlit.go.jp
- 相模原市 都市再開発課「駅周辺居住推進事業」 – https://www.city.sagamihara.kanagawa.jp
- 相模原市 建築住宅課「木造住宅耐震改修補助金」 – https://www.city.sagamihara.kanagawa.jp
- 国税庁 不動産取得税・登録免許税の特例解説（2025年度） – https://www.nta.go.jp
