人口が増え続ける渋谷区で収益物件を探すとき、「価格が高すぎて利回りが取れないのでは」と不安を抱く方が少なくありません。実際、都心部は物件価格が上昇傾向にありますが、一方で賃料相場も底堅く、適切に選定すれば安定したキャッシュフローが期待できます。本記事では渋谷区 収益物件の市場動向から物件タイプ別の利回り、融資戦略、リスク管理までを網羅的に解説します。読み終えるころには、渋谷区で勝てる物件を見極める視点と始めるための具体的なステップが明確になるでしょう。
渋谷区の市場動向を読み解く
ポイントは、人口の流入と賃料水準の安定性を冷静に数字で把握することです。東京都の住民基本台帳によると、2025年1月時点で渋谷区の総人口は約24万8千人と10年前比で6%増えています。
まず注目したいのはエリアごとの成長力です。JR渋谷駅周辺では大規模再開発が進み、2023年以降オフィス・商業床が順次供給されました。その結果、IT企業を中心に新規入居が相次ぎ、高所得層の単身者が流入しています。つまり、ワンルームや1LDKの需要が持続的に高い点が強みです。
一方、代々木や笹塚など駅距離がある住宅地でも、2024年に京王線のダイヤ改正で都心直通が増え、ファミリー層の転入が見られました。賃料水準は緩やかな右肩上がりで、東京都住宅供給公社のデータでは2025年上期の平均賃料が前年同期比1.8%上昇しています。急騰ではなく安定上昇のため、長期保有に適した基盤が整っています。
ただし、価格高騰で利回りが抑えられる傾向は否めません。表面利回り5%を超える区内物件は希少で、築浅の一棟アパートでは4%台前半が多くなっています。そこで次章では、物件タイプ別の特徴を整理し、適切な投資判断に役立つ視点を示します。
収益物件の種類と特徴
実は、渋谷区 収益物件と一口に言っても、区分マンションから一棟ビルまで幅広い選択肢があります。まず押さえておきたいのは、初期投資額と運営難易度のバランスです。
区分ワンルームは3千万円前後から取得可能で、金融機関の融資も組みやすい点がメリットです。空室期間が短い一方、修繕積立金や管理費が毎月固定費として発生します。言い換えると、収支が読みやすい反面、家賃下落に対する打ち手が少ないのが弱点です。
次に、一棟木造アパートは1億円前後から物件が流通しており、土地値の下支えが期待できます。建物寿命を踏まえれば、築10年以内なら減価償却を活用しつつキャッシュフローを厚くする戦略が取れます。ただし入居者属性が多様なため、管理会社選定が収益安定のカギを握ります。
最後に、一棟RC（鉄筋コンクリート）マンションは価格が3億円を超えるケースもありますが、耐用年数が長く、固定資産税評価額の割合が低下しにくい点が特徴です。賃料単価も高い半面、修繕費が大きくなるため、長期修繕計画の精緻さがリスクを左右します。
想定利回りの現実と計算方法
重要なのは、表面利回りではなく実質利回りを基準に物件を比較することです。表面利回りは年間家賃収入を物件価格で割った指標ですが、運営コストを考慮していません。
例えば、区分マンションを3,200万円で購入し、月額賃料が11万円の場合、表面利回りは4.1%です。ここに管理費・修繕積立金（月1.7万円）、固定資産税（年7万円）、空室損失4%を織り込むと、実質利回りは約2.9%まで下がります。つまり、家賃水準だけで判断すると資金繰りを誤る可能性があります。
一棟アパートの場合は、管理委託料が家賃の5%前後、共用部電気代や清掃費が年間30万円程度かかります。さらに2025年度から強化された省エネ基準に合わせた設備更新を行うと、年間想定純利回りが0.3〜0.5ポイント低下するケースもあるため、購入前に詳細なシミュレーションが不可欠です。
利回り低下を補う方法として、賃料改定の余地がある物件を選ぶことが挙げられます。最寄り駅徒歩5分以内で、近隣相場より月3千円ほど安い賃料水準に留まっている築浅物件を取得し、内装グレードを上げて賃料適正化を図ると、実質利回りを0.4ポイント程度押し上げられる事例もあります。
融資と資金計画のつくり方
まず押さえておきたいのは、金融機関ごとの融資姿勢を比較することです。都市銀行は金利が年1%前後と低い反面、自己資金2割以上とエリア実勢利回り4%以上を条件にするケースが一般的です。
一方で、信用金庫やノンバンクは金利が年1.8〜2.5%と高めながら、自己資金1割でも承認されることがあります。つまり、投下資本回収期間を短縮したい場合は、金利負担と自己資金比率のどちらを優先するかで選択肢が変わります。
資金計画を組む際は、長期修繕費と突発的な設備更新費を分けて積み立てると安心です。国土交通省「賃貸住宅の修繕費ガイドライン」では、RCマンションの大規模修繕が12年ごとに㎡あたり1.2万円とされています。渋谷区内で延床1,000㎡の物件を持つ場合、将来1,200万円を要します。家賃収入から年間100万円ずつプールすれば12年周期にも対応できる計算です。
さらに、2025年度税制改正で継続している「住宅ローン控除（投資用は対象外）」と混同しないよう注意が必要です。投資用物件では減価償却費を活用し、課税所得を圧縮することでキャッシュフローを最大化できます。平均的な木造アパートなら法定耐用年数22年、購入時築年数を引いて残存17年で計上するだけでも、年間200万円超の非現金費用になる事例があります。
中長期で成功するためのリスク管理
実は、渋谷区 収益物件でも空室リスクだけでなく法規制リスクへの備えが重要です。東京都は2025年度から賃貸住宅への省エネ性能表示を段階的に義務化する方針を発表しています。
この制度により、既存物件でも断熱性能を示すラベルを掲示しなければなりません。表示が低いと入居者が敬遠する恐れがあり、将来的な空室率上昇につながる可能性があります。そのため、LED照明や高効率給湯器を導入し、省エネ指標を改善することが長期的な競争力を高める施策になります。
災害リスクにも目を向けましょう。渋谷区は地盤が強固な台地が多いものの、神宮前や渋谷川沿いの低地は浸水危険区域に指定されています。東京都建設局のハザードマップでは、最大60cmの浸水想定が示されており、機械式駐車場や地下ピットに電気設備があるビルは特に注意が必要です。保険加入だけでなく、設備の高所移設を検討することで実損失を抑えられます。
最後に、賃料下落リスクへの対策としてリノベーション資金の確保が欠かせません。築20年を超える区分マンションでも、デザインリノベを実施し、IoT鍵や高速インターネット完備にすると賃料を月1万円引き上げた事例があります。リノベ費用200万円に対し年間賃料アップ12万円で、単純回収期間は約17年です。長期保有を前提とすれば、ブランド力の高い渋谷区なら十分に回収可能だといえます。
まとめ
ここまで、渋谷区 収益物件の市場動向、物件タイプ別の特徴、実質利回りの考え方、融資戦略、リスク管理までを整理しました。人口流入と再開発による賃料の底堅さは大きな魅力ですが、実質利回りが下がりやすい点や省エネ表示義務といった新しい規制への対応も忘れてはいけません。まずは自分の投資ゴールを明確にし、利回りだけでなく長期的な賃料維持と修繕計画をセットで把握することが成功への近道です。次の一歩として、信頼できる仲介会社に複数の物件シミュレーションを依頼し、数字と現地確認の両面から納得いく投資判断を行いましょう。
参考文献・出典
- 東京都 総務局統計部 – https://www.toukei.metro.tokyo.lg.jp/
- 東京都住宅供給公社 賃料相場データ – https://www.to-kousya.or.jp/
- 国土交通省 賃貸住宅修繕費ガイドライン – https://www.mlit.go.jp/
- 東京都建設局 ハザードマップ – https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/
- 不動産経済研究所 首都圏新築マンション市場動向 – https://www.fudousankeizai.co.jp/