不動産の売買を検討しているとき、「越境」という言葉を耳にして不安を感じた方は多いのではないでしょうか。隣の建物の軒先が敷地にはみ出していたり、フェンスや樹木が境界線を越えていたりするケースは、実は珍しくありません。こうした越境問題を放置したまま売買契約を結んでしまうと、後から深刻なトラブルに発展する可能性があります。この記事では、越境とは何か、売買契約書にどのような特約を盛り込むべきか、そして買主・売主それぞれが注意すべきポイントを、初心者にも分かりやすく解説します。不動産取引を安心して進めるための基礎知識として、ぜひ最後までお読みください。
越境とは何か、なぜ問題になるのか
まず押さえておきたいのは、「越境」の意味と、それが不動産取引においてなぜ重大な問題になるかという点です。越境とは、建物の一部・フェンス・樹木・給排水管などが、隣地との境界線を超えてはみ出している状態を指します。一見すると小さな問題に見えますが、法的には所有権の侵害にあたる可能性があり、放置すれば大きなトラブルの火種になります。
越境が問題になる最大の理由は、隣地の所有者が法的な権利を持っているからです。大阪府の宅地建物取引業法に関する資料（https://www.pref.osaka.lg.jp/o130200/kenshin/jusetsu/juyo-baibai.html）でも、「隣地との境界に越境物が存在する事実」は重要事項の例として明示されています。また、越境についての買主の故意・過失の有無にかかわらず、隣地の所有者からは越境部分に関する請求が認められる可能性があるとされています。つまり、知らずに購入した場合でも、買主は責任を問われる可能性があるのです。
さらに、越境は境界確定の問題とも深く絡み合っています。埼玉県が公表しているFAQ資料（https://www.pref.saitama.lg.jp/documents/208895/r7faqgozyuonn.pdf）によると、隣接土地との境界が確定しているか否かや越境の有無は、買主が契約を締結するかどうかの判断に重要な影響を及ぼす事項として扱うべきとされています。このため、越境の有無は取引の初期段階から丁寧に確認することが不可欠です。
宅建業者が行うべき調査と説明義務
不動産取引において、宅地建物取引業者（宅建業者）には越境に関する調査と説明の義務があります。これは単なる慣行ではなく、買主保護の観点から求められる重要な実務です。
埼玉県のFAQ資料（https://www.pref.saitama.lg.jp/documents/208895/r7faqgozyuonn.pdf）では、宅建業者が境界確定の状況について、現地の杭（境界標）を確認したり、売主に対して境界の明示や境界確定の状況・越境の有無について記載した物件状況等確認書（告知書）の提出を求めるなどの方法で調査を行い、その結果を買主に正確に説明する必要があると明記されています。告知書とは、売主が物件の状態を申告する書類で、越境の有無もその記載項目に含まれます。
また、境界が確定しないまま取引をせざるを得ない場合でも、宅建業者はその調査結果を重要事項説明書に記載して説明し、将来買主に起こりうる不利益について十分な理解を得たうえで契約手続きを進めるべきとされています（同資料）。重要事項説明書とは、契約前に宅建士が買主に対して口頭で説明する義務のある書面で、物件の法的・物理的な状況を網羅した重要な書類です。
買主の立場からすると、重要事項説明の際に越境に関する記載があるかどうかを必ず確認することが大切です。説明を受けた内容に疑問があれば、その場で遠慮なく質問しましょう。越境の有無や境界確定の状況は、物件の価値や将来のリスクに直結する情報だからです。
売買契約書に盛り込む越境特約の基本
越境が確認された場合、売買契約書には越境に関する特約を明記することが実務上の基本です。特約とは、法律の原則や一般的な契約条件とは異なる取り決めを、当事者間で合意して契約書に記載したものを指します。越境問題を後のトラブルなく解決するために、特約の内容を慎重に検討することが重要です。
特約の内容は、越境の状況や当事者間の合意によってさまざまです。一般的には、「売主が引渡しまでに越境物を撤去する」「越境物の存在を買主が承認したうえで現状のまま引き渡す」「将来建て替えや改修の際に越境を解消することを隣地所有者と合意する（いわゆる『覚書』の締結）」といった内容が考えられます。どの方法を選ぶかは、越境の種類や規模、隣地所有者との関係性などによって異なります。
国民生活センターの資料（https://www.kokusen.go.jp/wko/pdf/wko-202208_05.pdf）では、土地建物に関して売主・買主が確認した欠陥・不具合等とその取扱い（買主がそのまま引渡しを受けるか、売主が修補して引き渡すか等）の取り決めがある場合は重要な合意事項であり、当該内容が売買契約書に記載されていることを確認すべきとされています。越境物の取扱いもこれと同様に、口頭での約束だけでなく、必ず書面に残すことが原則です。
また、同資料では、売主の契約不適合責任を負う期間を一定期間とする、あるいは負わないとする特約が一般に行われているとも説明されています。越境が契約不適合に該当するかどうかは個別の事情によりますが、こうした責任の範囲についても契約書で明確にしておくことが、後のトラブル防止につながります。
境界未確定の場合の特約と国有地売却の実例
越境問題と密接に関連するのが、境界が確定していない場合の特約です。境界が確定していない状態での取引は、面積の不確かさや将来的な紛争リスクを伴います。こうしたリスクを契約書上でどのように処理するかは、実務上の重要な論点です。
財務省の通達（https://www.mof.go.jp/about_mof/act/kokuji_tsuutatsu/tsuutatsu/TU-20090227-0814-14.html）では、未利用国有地の売却において境界確定未了の物件を取り扱う際の特約例が示されています。その内容は、「本物件の売買契約数量は境界確定未了の現況実測図に基づく数量によるものであるが、売買契約締結後の実測面積が契約書記載の面積等と相違しても、甲及び乙は面積の変動に関し、売買代金の清算を行わないものとする」というものです。これは国有地売却の実務例ですが、民間取引においても参考になる考え方です。
また、四国財務局の売払物件案内（https://lfb.mof.go.jp/shikoku/content/019/01900040.pdf）でも、境界または越境に関する資料を閲覧し、売買契約にあたって契約書に特約条項を付すことが案内されています。さらに、物件調書の内容によっては追加の特約条項を付す場合もあるとされており、越境の状況に応じて柔軟に対応することが求められています。
民間の不動産取引においても、越境がある場合は土地の位置・形状・敷地境界点と敷地範囲などを売買契約締結前に調査・確認しておくことが必要とされています。境界確認書の交付を契約条件として求める実務も多く、こうした書類の準備が取引をスムーズに進めるうえで欠かせません。
買主・売主それぞれが確認すべきポイント
越境がある物件の売買では、買主と売主のそれぞれが確認すべき事項が異なります。立場に応じたチェックポイントを把握しておくことで、不測のトラブルを未然に防ぐことができます。
買主として最も重要なのは、越境の事実を契約前に正確に把握することです。重要事項説明書に越境の記載があるかを確認し、越境物の種類（建物の軒・フェンス・樹木・配管など）と場所を現地で目視確認することが基本です。また、越境に関する特約の内容が契約書に明記されているかを確認し、「口頭での約束」で済ませないことが大切です。隣地所有者との覚書が締結されている場合は、その内容も必ず確認しましょう。
売主の立場では、越境の事実を隠さず正直に開示することが法的にも道義的にも求められます。越境を知りながら告知しなかった場合、後から契約不適合責任を問われるリスクがあります。売却前に境界確認を行い、越境の状況を明確にしておくことが、スムーズな取引につながります。また、隣地所有者と事前に話し合い、越境の解消や現状維持に関する合意（覚書）を取り交わしておくと、買主への説明がしやすくなります。
いずれの立場でも、不動産の専門家（宅建士・土地家屋調査士・弁護士など）に相談しながら進めることが、越境問題を適切に解決するための近道です。特に境界確定が絡む場合は、土地家屋調査士の専門的な知見が不可欠になることがあります。
まとめ
越境は不動産取引において見落とされがちですが、放置すると深刻なトラブルに発展しかねない重要な問題です。宅建業者には調査・説明義務があり、越境の事実は重要事項説明書に記載されるべき事項です。売買契約書には越境に関する特約を明記し、口頭の約束だけで済ませないことが鉄則です。買主は契約前に越境の有無と特約の内容を必ず確認し、売主は越境を正直に開示して隣地所有者との合意を整えておくことが大切です。越境問題は専門家のサポートを受けながら丁寧に対処することで、安心・安全な不動産取引を実現できます。不安な点があれば、まずは宅建士や土地家屋調査士に相談することをおすすめします。
参考文献・出典
- 埼玉県 – FAQ（令和7年12月1日現在の法令に基づく）https://www.pref.saitama.lg.jp/documents/208895/r7faqgozyuonn.pdf
- 財務省 – 財務省所管一般会計所属の未利用国有地等の売却促進について https://www.mof.go.jp/about_mof/act/kokuji_tsuutatsu/tsuutatsu/TU-20090227-0814-14.html
- 四国財務局 – 資料の閲覧及び特約条項 https://lfb.mof.go.jp/shikoku/content/019/01900040.pdf
- 大阪府 – 宅地建物取引業法第35条以外の「重要な事項」の例（売買） https://www.pref.osaka.lg.jp/o130200/kenshin/jusetsu/juyo-baibai.html
- 国民生活センター – 第8回 不動産売買契約書（その2） https://www.kokusen.go.jp/wko/pdf/wko-202208_05.pdf
