「今住んでいる入居者がいるまま、マンションを売ることはできるの？」と疑問に思っているオーナーの方は少なくありません。実は、賃借人が住んだままの状態でマンションを売却することは「オーナーチェンジ」と呼ばれ、不動産投資の世界では一般的な取引手法のひとつです。ただし、通常の売却とは異なるルールや手続きが多く、初めての方には戸惑う点も多いでしょう。この記事では、オーナーチェンジの基本的な仕組みから、売却時の注意点、税金の考え方まで、初心者にも分かりやすく解説します。
オーナーチェンジとはどういう仕組みか
賃貸中のマンションを売却する場合、入居者に退去してもらわなくても売買が成立します。これがオーナーチェンジと呼ばれる取引で、賃借人が住んだまま物件の所有者だけが入れ替わる形になります。
重要なのは、売買するオーナー間では「賃借人との間に結ばれた賃貸借契約を次のオーナーが継承すること」が条件になるという点です（LIFULL HOME’S）。つまり、新しいオーナーは前のオーナーが結んだ賃貸借契約をそのまま引き継ぐことになります。家賃の金額や契約期間、更新条件なども変更なく継続されるため、入居者の生活に大きな影響は生じません。
また、入居者から預かっている敷金も新オーナーへ引き継がれ、将来的な返還義務も移転します（LIFULL HOME’S）。売却前に敷金の金額を正確に把握しておくことは、売買条件を整理するうえで欠かせない作業です。さらに、引渡し後は入居者に対してオーナー変更通知を発行し、家賃の振込先口座が変わった旨を速やかに伝える必要があります。入居者が家賃の支払先に困らないよう、丁寧な対応を心がけましょう。
売却価格はどう決まるのか
オーナーチェンジ物件の価格は、一般的な居住用マンションとは異なる考え方で評価されます。投資用マンションの査定では「収益還元法」が基本とされており、家賃収入と利回りから物件価格を逆算する手法が使われます。一方で、類似した成約事例をもとに価格を導く「事例比較法」も実務では広く活用されています（東中不動産）。
所有権とは本来その物件を自由に使用できる権利であり、賃借権などの自由な利用を制限する権利が付随していると、その分価値は目減りするのが原則です。しかし、投資目的の区分マンション、つまり賃貸を前提とした物件では、賃借権が付随していることが大きなマイナスになりにくいとされています（リバブル）。買い手も投資家であることが多く、入居者がいる状態こそが「すぐに家賃収入を得られる」というメリットとして評価されるからです。
ただし、現行賃料が周辺相場と比べて適切かどうかで、投資採算性や売却価格の見え方は大きく変わります（リバブル）。賃料が相場より低い場合は利回りが下がり、買い手にとって魅力が薄れます。売却を検討する前に、現在の賃料水準が市場相場に見合っているかを確認しておくことが大切です。
なお、ファミリータイプの区分マンションの場合は、物件の広さや間取りによってオーナーチェンジが有利かどうかが変わってくるとも指摘されています（リバブル）。自宅として購入したい実需層が買い手になりやすいためです。物件の特性によって売却戦略は異なるため、専門家への相談も有効です。
引渡し時に必要な精算と手続き
売買の引渡し時には、通常のマンション売買と同じように固定資産税や管理費、修繕積立金などを日割り精算します。オーナーチェンジならではのポイントは、家賃についても同様に日割り精算が行われる点です（LIFULL HOME’S）。たとえば月の途中で引渡しが行われた場合、その月の家賃を売主と買主で日数に応じて分け合うことになります。
敷金の引継ぎについても改めて確認が必要です。売主は買主に対して、入居者から預かっている敷金の金額を正確に申告し、その分を売買代金から差し引くか別途精算する形が一般的です。この処理を曖昧にしてしまうと、将来的に退去時の敷金返還をめぐってトラブルが生じる可能性があります。
また、国土交通省の賃貸住宅管理業法ポータルサイトのFAQでは、オーナーチェンジ等によって賃貸人が変更された場合には、管理受託契約の内容を新賃貸人へ書面で知らせることが望ましいとされています（国土交通省 https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/pm_portal/faq.html）。管理会社が入っている物件では、オーナー変更に伴う管理契約の引継ぎについても事前に確認しておきましょう。
入居者の権利と売却後の関係
オーナーが変わっても、入居者の権利は基本的に守られます。賃貸人が賃借建物を他に売却したことに伴い賃貸人が変更になった場合でも、賃借権の登記など一定の要件を満たす場合には、入居者の権利が保護されるとされています（法テラス https://www.houterasu.or.jp/site/faq/sumai-kaiyakukoushin-006.html）。入居者は正当な権利を持っており、新オーナーが一方的に退去を求めることは原則としてできません。
売却を進める際は、入居者に対して誠実な対応を心がけることが重要です。オーナーが変わることを事前に伝える法的義務があるわけではありませんが、引渡し後には速やかにオーナー変更通知を届けることが実務上のマナーとされています。家賃の振込先が変わるタイミングで入居者が混乱しないよう、丁寧なコミュニケーションを取ることが、その後の良好な賃貸関係を築くうえでも大切です。
また、賃貸借契約書に特約が設けられている場合は、その内容が売却後も引き継がれます。ペット可・不可の条件や、更新料の有無、原状回復の範囲など、契約書の内容を売買前にしっかり確認しておくことで、新オーナーとのトラブルを防ぐことができます。
売却時にかかる税金の基本
不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税がかかります。国税庁によれば、譲渡所得は「譲渡価額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算する」とされています（国税庁 https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_3.htm）。取得費には購入時の物件価格だけでなく、登録免許税や不動産取得税、印紙税なども含まれる場合があります（国税庁 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3252.htm）。
税率は所有期間によって大きく異なります。国税庁の情報によれば、売った年の1月1日現在で所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」として区分されます（国税庁 https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_3.htm）。一般的に、長期譲渡所得の方が短期よりも税率が低く設定されており、売却のタイミングを検討する際には所有期間が重要な判断材料になります。
確定申告の手続きや具体的な税額計算は、個別の事情によって大きく異なります。正確な税額を把握するためには、税理士などの専門家に相談するか、国税庁の公式サイト（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tokushu/keisubetsu/fudousan.htm）で最新情報を確認することをおすすめします。
まとめ
賃貸中のマンション売却、いわゆるオーナーチェンジは、入居者が住んだまま物件を売買できる仕組みです。賃貸借契約の引継ぎや敷金の精算、家賃の日割り計算など、通常の売却とは異なる手続きが多く存在します。また、売却価格は現行賃料の水準や物件の種別によって変わるため、事前の情報収集が欠かせません。税金面では所有期間による区分が重要で、長期・短期によって税率が異なります。初めてオーナーチェンジを検討する方は、不動産会社や税理士などの専門家に相談しながら、一つひとつの手続きを丁寧に進めていくことが成功への近道です。
参考文献・出典
- LIFULL HOME’S「マンションやアパートなどの売却物件情報にある「オーナーチェンジ物件」とは？」 – https://www.homes.co.jp/cont/reform/reform_00149/
- LIFULL HOME’S「賃貸中のマンションは売却できる？「オーナーチェンジ」の注意点と高く売るコツを解説」 – https://www.homes.co.jp/satei/media/entry/202308/1501
- 法テラス「賃貸物件の賃貸人が代わり、部屋の明渡しを求められました。どうすれば良いですか。」 – https://www.houterasu.or.jp/site/faq/sumai-kaiyakukoushin-006.html
- 国土交通省「よくある質問 | 賃貸住宅管理業法ポータルサイト」 – https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/pm_portal/faq.html
- 国税庁「土地や建物を売ったとき」 – https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_3.htm
- 国税庁「No.3252 取得費となるもの」 – https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3252.htm
- 国税庁「不動産等を売却した方へ｜令和7年分 確定申告特集」 – https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tokushu/keisubetsu/fudousan.htm
- 東中不動産「投資マンションの売却がはじめての方へ」 – https://www.to-chu.co.jp/first/
- リバブル「売る側と買う側の立場で居住中物件（オーナーチェンジ物件）の売買を解説」 – https://www.livable.co.jp/assets/file/fudosan-toushi_propertista_report_img-38-241116_column.pdf
