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品川区の建て替えラッシュを味方にするREIT始め方ガイド

都内で資産運用を始めたいが、区分マンションは高くて手が出ないと悩む初心者は多いでしょう。実は、REITを活用すれば少額から品川区の再開発メリットを取り込めます。本記事ではREITの始め方を中心に、建て替えが進む品川区の最新動向と投資ポイントを丁寧に解説します。読むことで、銘柄選びから売買タイミングまでの具体的な手順が見えてくるはずです。

REITとは何か品川区で注目される理由

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重要なのは、REITが複数の不動産に分散投資できる金融商品であり、少額でも大規模物件の賃料収入を享受できる点です。日本取引所グループの統計によると、2025年9月末の国内REIT市場規模は約18.6兆円と過去最高を更新しました。

まず、REITは投資法人が複数の物件を所有し、賃料収入を配当として投資家に還元する仕組みです。一般の不動産購入とは異なり、1口数万円から参加できるため投資ハードルが低くなります。

品川区が特に注目される理由は、品川駅西口再開発や大井町駅周辺の老朽ビル建て替えが同時進行し、オフィス需要だけでなく住宅ニーズも高まっているからです。東京都都市整備局の資料では、2025年度までに品川区で延べ床面積30万㎡超の計画的建て替えが進行中と示されています。

つまり、REITを通じて品川区の大型複合施設や物流倉庫に間接出資すれば、地元の成長をポートフォリオに組み込めるわけです。実需を背景に賃料が上昇しやすい地域ほど、分配金の安定性も高まります。

始め方の基本ステップと必要資金

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まず押さえておきたいのは、証券口座を開設し、少なくとも10万円程度の資金を用意するだけでREIT投資が始められるという事実です。ここから実際の手順を詳しく見ていきましょう。

最初のステップはネット証券か銀行系証券で口座を開くことです。本人確認から開設完了まで通常1週間ほどで済み、手数料や情報ツールの充実度で選ぶと効率的です。次に、NISA制度の利用を検討しましょう。2024年に恒久化された新しいNISAは、2025年度も年間360万円まで非課税投資枠があり、REITも対象に含まれます。

銘柄選びでは、利回りと資産規模のバランスがカギになります。東証に上場するREITの平均分配金利回りは4%台ですが、高利回りだけを追うと資産規模が小さく価格変動が大きい銘柄をつかむ恐れがあります。投資法人の物件所在地とテナント構成をIR資料で確認し、品川区比率が高い銘柄を選別すると地域の再開発効果を享受しやすくなります。

購入後は配当タイミングに合わせた長期保有が基本です。ただし、東証REIT指数の変動が大きい局面では平均購入単価を下げる目的で追加購入する方法も有効です。少額投資ゆえに、配当再投資で複利効果を高める戦略が初心者にも取り入れやすい点を覚えておきましょう。

建て替えラッシュがREITに与える影響

ポイントは、建て替えによって短期的な空室リスクが高まる一方、完成後の賃料上昇で長期的な収益が向上することです。特に品川区のオフィスと住宅の混合開発は需要が底堅く、テナントの入れ替えがスムーズに進む傾向があります。

建て替え期間中、対象物件が一時的に稼働率を落とすと分配金に影響を及ぼす可能性があります。しかし多くの大手REITは複数物件で収益を分散しており、一物件の影響が全体に波及しにくい構造です。さらに、老朽化物件を早期に更新できるため、耐震性や環境性能の向上が長期の保有価値を高めます。

国土交通省の「建築物ストック循環施策」では、2025年度も建て替え支援として容積率緩和や税制優遇が継続しており、大規模開発が採算を取りやすい環境が整っています。これにより、REIT保有物件のリニューアル後の賃料設定が強気になりやすく、分配金増額の余地が広がります。

一方で、建設コスト上昇による工期遅延リスクも存在します。投資家としては、進捗状況を四半期報告書で確認し、長期シナリオに狂いがないか見極める姿勢が欠かせません。短期のノイズに惑わされず、完成後に賃料と稼働率が上向くかどうかを軸に判断することが重要です。

品川区物件で成功するためのチェックポイント

実は、品川区に強みを持つREITでも物件のタイプによって中長期のリターンが変わります。オフィス、住宅、物流施設それぞれの特性を理解し、目的に合った銘柄を選ぶことが成功への近道です。

オフィス系は高い賃料水準を維持しやすい反面、景気変動で空室率が急上昇するリスクがあります。住宅系は景気耐性が高く、単身者向けマンションが多い五反田や大崎エリアでは、転勤需要が底支えとなり安定的な収入を期待できます。物流施設は羽田空港に近い立地を背景にEC需要が伸びており、長期契約が多い分キャッシュフローの見通しが立てやすい点が魅力です。

投資タイミングについては、品川区の再開発ニュースがメディアに大きく取り上げられた直後は株価が高騰しやすい傾向があります。東京証券取引所公開データによると、2024年の品川駅周辺再開発発表時、関連REITの株価は平均8%上昇しましたが、3カ月後には半値まで調整しました。過熱感のない局面を狙って定期的に買い増すことで平均取得単価を抑えられます。

また、ESG投資の流れから省エネ性能の高い新築ビルに資金が集まりやすい点にも着目しましょう。環境配慮が行き届いた物件は長期の運営コストが下がり、その分分配金の原資が増えるため、結果として投資家にも利益が還元されます。

税制と2025年度の最新支援策

基本的に、REITから受け取る分配金は株式配当と同じく20.315%の源泉徴収が行われます。ところが2025年度も継続される新NISAを活用すれば、年間360万円までは非課税で受け取れます。これが小口投資家にとって最大のメリットです。

2025年度税制改正では、低炭素建築物に認定されたREIT資産について保有期間中の登録免許税軽減が1年間延長されました。直接投資家が負担する税ではありませんが、運営コストの削減が分配金の底上げにつながります。

所得税の節税を狙う場合、特定口座(源泉徴収あり)を利用すれば確定申告が不要になり管理が簡単です。しかし給与所得と損益通算したい場合は総合課税で確定申告を行う方法もあります。自分の年収や控除の状況に合わせて選択しましょう。

最後に、上場REITの購入手数料は株式と同様の体系で、ネット証券なら無料または数十円で済みます。コストを抑えて長期保有するほど複利効果が働くため、手数料面で有利なプラットフォームを選ぶことが賢明です。

まとめ

品川区の建て替えラッシュは、賃料上昇と物件価値の向上を同時にもたらす好材料です。REITなら少額でその恩恵を取り込みつつ、複数物件に分散できるためリスクも抑えられます。本記事で紹介した口座開設、銘柄選定、税制活用の流れを一つずつ実践すれば、初心者でも堅実にキャッシュフローを積み上げられるでしょう。まずは情報収集から始め、自分に合った投資計画を立ててみてください。

参考文献・出典

  • 日本取引所グループ – https://www.jpx.co.jp
  • 東京都都市整備局 再開発情報 – https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp
  • 国土交通省 建築物ストック循環施策 – https://www.mlit.go.jp
  • 財務省 令和7年度(2025年度)税制改正大綱 – https://www.mof.go.jp
  • 東京証券取引所 REIT指数 月次レポート – https://www.jpx.co.jp/markets/indices/j-reit

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