CITY MARKET REPORT
埼玉県所沢市の中古マンション相場・売却価格
埼玉県／掲載3駅／数値は毎月自動更新（独自調査による成約データの中央値）
坪単価 132万円・埼玉県38市区中 18位駅力最高 B直近1年の成約 100件以上
この街の中心価格帯
中古の実勢: 成約坪単価の中央値 132万円/坪 (前年比 +12.8%)・売却までの日数の中央値 59日・直近1年の成約100件以上 (専有69.8㎡・築27年が中心)。
- 新築戸建て = 実際の成約100件以上 (土地40〜90㎡×延床70〜115㎡・築1年以内)。バーは下位25%〜上位25%、縦線が中央値。
- 新築マンション = この街の中古実勢に新築係数 (独自AIで毎月校正) を掛けた70㎡換算の推定。駅距離・グレードで下限〜上限まで幅があります。
- 種別名の下の徒歩分 = その行の相場を集計した成約の、駅からの徒歩の平均と中央値 (5件未満の行は出していません)。新築マンションは推定値のため出していません。
💬 街を知る人たちの本音トーク住んでる人・住んでた人・現場のプロがこの街を語る
シンジ(引っ越し検討中)
所沢への引っ越しを検討中の30代です。不動産はまったくの素人で…まず、この街ってどんな暮らしの感じなんでしょうか?
ミサキさん(住民歴10年)
住んで10年です。駅の周りでだいたい用は足りて、少し離れると一気に静かになります。うちの近くだと坂の上り下りが毎日の景色ですね。
トメさん(住民歴40年)
昔はねぇ、駅のまわりももっとのんびりしてたのよ。今は建物がずいぶん増えて、人の歩く向きまで変わった気がするねぇ。
福さん(不動産屋・仲介歴30年)
ぶっちゃけ街の顔が変わったのはここ数年です。2024年9月に所沢駅西口へエミテラス所沢が開業して、西口の土地区画整理事業も2026年3月まで続く予定です。
シンジ(引っ越し検討中)
なるほど…。で、肝心の相場ってどれくらいなんですか?高いのか安いのか、まったく見当がつかなくて。
ゴローさん(住民・売買経験者)
俺が買ったときと比べると、今はだいぶ強気ですよ。売るときも、思っていたより値を落とさずに済んだ感覚があります。
真理子先生(不動産鑑定士)
数字で言うと、新築戸建ては3,000万〜4,400万円台で真ん中が3,800万円。新築マンションは70㎡で4,000万〜5,900万円、中央が4,800万円。中古は60㎡換算で2,500万円が目安です。
福さん(不動産屋・仲介歴30年)
駅力ランクは所沢がB、小手指と新所沢がCです。小手指は駅北口の跡地に商業施設が2026年開業予定で、29階659戸のタワーマンションも2027年完成予定ですよ。
シンジ(引っ越し検討中)
同じ市内でもいろいろなんですね。だとすると、どの辺りを見ればいいんでしょう?狙い目みたいな場所ってありますか?
ミサキさん(住民歴10年)
値段が張るのは西所沢1丁目や小手指町1丁目のあたり。逆に緑町4丁目、上新井5丁目、小手指町3丁目は手が届きやすい印象です。丁目でずいぶん違いますよ。
ゴローさん(住民・売買経験者)
私が面白いと思うのはけやき台1丁目。土地の評価は高いほうなのに、マンションの値段はそこまで跳ねてない。割安に見える場所ですね。
真理子先生(不動産鑑定士)
数字で言うと、けやき台1丁目は坪122万円です。土地の評価が高い丁目の中では、マンションの価格はこなれている部類に入ります。
シンジ(引っ越し検討中)
ありがとうございます!最後に、内見や契約の前に気をつけておくことがあれば教えてください。
ミサキさん(住民歴10年)
徒歩20分と書いてあっても、坂があると実際はもっとかかります。私も歩いて確かめました。雨の日は特にこたえるので、必ず自分の足で試してください。
福さん(不動産屋・仲介歴30年)
あとは築年です。築浅と築30年超では坪単価の開きがかなり大きい。売り出し中の価格は希望価格なので、実際に決まった値段より高いのは普通のことです。
所沢市の相場の特徴
埼玉県所沢市の中古マンション市場は、坪単価（1坪=約3.3㎡あたりの単価）の中央値が前年を上回る水準にあり、売り出しから成約までの日数の中央値からは市場が動いていることがうかがえます。坪単価の中央値は2019年から2025年にかけて上向き、2026年は前年の水準を下回っています。成約の中心は築20-30年、間取りは3LDKです。
- 坪単価は築10年未満が最も高く、築10-20年、築20-30年と段階的に下がり、築40年以上で最もこなれた水準です。成約が最も多いのは築20-30年の帯で、市内の相場の中心といえます。
- 市内で成約が集まる駅は3つあり、坪単価は所沢が突出して高く、新所沢と小手指はそれより低い水準に並びます。同じ市内でも駅ごとに坪単価の差が大きいため、駅を分けて見る必要があります。
- 間取り別の坪単価は4LDKや1LDKが高めで、3DKは低めです。成約の中心は3LDKで、価格を比べるときは同じ間取り・同じ築年帯どうしで見ると水準をつかみやすくなります。
坪単価の推移
所沢市の成約坪単価の推移 (年次中央値)
各年の成約坪単価の中央値。成約10件未満の年は表示していません。
築年帯別の相場
所沢市の築年帯別 成約坪単価 (直近2年)
直近2年の成約の中央値。築年数が進むほど坪単価は下がりますが、立地や管理状態による個別差も大きく出ます。
間取り別の相場
所沢市の間取り別 成約坪単価 (直近2年)
数字で見る「街のカースト」
上=マンションの実勢 (成約坪単価)、下=住宅地の土地格 (住居系用途地域の路線価を容積率100%あたりに換算した「一種単価」)。容積率の高い商業地ほど路線価が高く出る歪みを取り除いて、純粋な「住宅地としての格」を比べています。
🏢 マンションが高く売れている丁目（直近3年）
- 西所沢1丁目坪143万円・31件
- 小手指町1丁目坪134万円・42件
- けやき台1丁目坪122万円・19件
- 東所沢2丁目坪109万円・10件
- 緑町2丁目坪107万円・10件
- 緑町4丁目坪97万円・11件
🏡 住宅地の土地格が高い丁目（一種単価）
- けやき台1丁目56万円/坪
- 美原町2丁目56万円/坪
- 美原町3丁目54万円/坪
- 花園2丁目54万円/坪
- 美原町4丁目54万円/坪
- 喜多町53万円/坪
所沢市の住宅地全体の土地評価は、中央値で坪35万円 (容積率100%あたり換算)。
丁目マップで見る
濃い色ほど高い（5段階の色分け）。●は掲載駅（タップで駅ページ）。丁目をタップ/ホバーすると数値が出ます。グレーはデータ僅少の丁目。一種単価は路線価を容積率100%あたりに換算した土地値で、商業地・住宅地を同じ物差しで比べられます。
駅力カースト — 路線の中で見る
一都三県862駅を母集団にした相対評価 (S/A/B/C/D)。駅力は単体でなく前後の駅と比べて意味を持ちます。太字がこの街の駅、左右は同じ路線の隣接駅です (数字は成約坪単価の中央値)。
所沢市の駅別相場
| 駅 | 駅力 | 坪単価 | 3年変動 |
成約価格 | 専有面積 | 売却日数 | 成約件数 | 路線 |
|---|
| 所沢 |
B |
211万円 |
+27.1% |
4,700万 |
70.1㎡ |
74日 |
202 |
西武新宿線・西武池袋線 |
| 新所沢 |
C |
109万円 |
-3.5% |
2,100万 |
68.1㎡ |
92日 |
117 |
西武新宿線 |
| 小手指 |
C |
104万円 |
-3.7% |
2,440万 |
74.6㎡ |
69日 |
108 |
西武池袋線 |
直近3年の成約の中央値。成約価格は専有面積と築年数で変わるため、比較には坪単価をご覧ください。駅力は一都三県 862駅を母集団とした相対評価です。
所沢市
マンション査定レポート
AI VALUATION REPORT
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所沢市のマンション売却 よくある質問
所沢市の中古マンションの相場はいくらですか？
独自調査による直近1年の成約データでは、成約価格の中央値は2,800万円、坪単価の中央値は132万円（㎡単価 約39.9万円）です。数値は毎月更新しています。
所沢市でマンションを売却すると何日くらいかかりますか？
直近1年の成約では、売り出しから成約までの日数の中央値は59日です。
所沢市のマンション価格は上がっていますか？
坪単価の中央値は前年比+12.8%と上昇しています。年次の推移は本ページの表をご覧ください。
築20〜30年のマンションはいくらで売れますか？
所沢市の築20-30年の成約坪単価の中央値は134万円です（直近2年）。築年帯別の一覧は本ページの表をご覧ください。
売却を考えている方へ
売り出しから成約までの日数には中央値という目安があり、それを大きく超えて反応がない場合は価格の見直しが検討材料になります。売り出し価格は希望価格、成約価格は実際に決まった価格ですので、売り出し中の水準より成約が下回るのは通常のことです。
このページの数字について
出典 国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をはじめとする公的データと、弊社が独自に集めてきた取引事例をもとに、同じ棟・同じ条件の事例を突き合わせて集計しています。件数は概数で表示しています。
精度 推定価格は、弊社が社内で開発したAI査定モデルによるものです。実際の成約価格と照らし合わせた検証では、誤差の中央値(MdAPE)は東京23区の区分マンションで9.3%、首都圏全体で9.6%でした(直近1年余・成約約5万件、うち23区約2万件で検証)。これは「半数の物件で誤差が9.3%以内に収まる」という意味で、5,000万円の物件なら概ね4,500〜5,500万円の幅に半数以上が入ります。MdAPE(中央絶対誤差率)は極端な事例に引きずられにくい、査定精度の標準的な指標で、相場を見極める材料として一定の信頼を置いていただける水準です。
使い方 眺望・リフォーム・売却の事情など個別の条件は反映しきれません。相場を見極める判断材料の一つとしてご覧ください。数字は「9月11日時点」の表示にあわせて更新しています。