相続した家が
共有名義のとき
売り方は三つ

01共有名義の家は売ることができますか?

売れます。ただし進め方は二通りに分かれます。土地や建物そのもの、つまり物件全体を買主にお渡しする形で売るには、共有者全員の同意が要ります。お一人でも反対されている間は、全体の売買を進めることはできません。ここは価格よりも話し合いの段取りの問題で、期間の読みもそこで変わってきます。

もう一つは、ご自身の持分だけをお売りになる形です。こちらは他の共有者の同意なしに進められます。相続の割合に応じた持分はすでにご自身のものですので、その範囲でのご判断ということになります。ただ、買った側は物件をお一人で使えるわけではありませんので、値の付き方は物件全体を売る場合とは変わります。

どちらが向いているかは、共有者の人数、連絡の取りやすさ、そしてお急ぎの事情があるかどうかで変わります。当社では、まず物件全体でいくらの幅になるかをお出しして、そこから持分ごとの数字に落としてご覧いただいています。手取りの見通しという点では、全員で売れるかどうかを先に確かめる順番をおすすめしています。

02兄弟姉妹全員で一緒に売る場合、何が必要ですか?

必要なのは共有者全員の同意です。売買契約の場では、名義に入っている方全員の意思が確認されます。遠方にお住まいの方や高齢のご親族がいる場合、代表の方が窓口としてまとめて動く形もありますが、最後は一人ずつの意思確認が残ります。ここを飛ばして先に進む道はありません。

反対に言えば、お一人でも反対されていれば全体は売れません。よくお見かけするのは、金額そのものではなく、売る時期や家財の扱いで折り合いがつかないという形です。先に「いくらなら売る」という下限を全員で揃えておくと、買主とのやり取りが始まってからの行き違いが少なくなります。

全員で物件ごとお売りになった場合、代金は持分の割合どおりの配分になります。お三方が等しい割合なら、諸費用を差し引いた後の手取りも等分が基本の形です。持分だけを別々に売るより数字が読みやすいのはこの点です。なお、名義の書き方や配分の残し方は登記に関わりますので、登記は司法書士の方にご確認ください。

03自分の持分だけを売ることはできますか?

できます。ご自身の持分については、他の共有者の同意なしにお売りになれます。話し合いが進まない、連絡を取りたくないご事情がある、といった場合の出口として使われる形です。手続きそのものは通常の売買と大きく変わりませんが、買う側から見た条件が違いますので、金額の付き方は物件全体の売却とは別に考える必要があります。

第三者にお売りになる場合、持分に相当する額の3〜5割が当社の最初の目安です。買った側は物件をお一人で使えず、残った共有者との話し合いを引き継ぐことになりますので、その分が差になって出てきます。物件の状態や共有者の人数によって、この幅の中でどのあたりに寄るかは変わります。

一方、他の共有者にお売りになれるのであれば、7〜9割まで上がります。その方にとっては単独の名義に近づく話ですので、値が付きやすいのです。全員で物件ごと売れば持分の割合どおりですから、手取りの順に並べると、全員で売る、他の共有者に売る、第三者に持分を売る、という並びになります。声をかける順番もこの並びでお考えいただくとよいと思います。

04売却を進める前に相続登記が必要ですか?

必要です。亡くなった方の名義のままでは、買主へ名義を移すことができません。まず相続登記で名義を亡くなった方から相続人へ移し、その後に買主への名義変更という順番になります。相続人が誰かを戸籍で確かめる作業から始まりますので、人数が多いご家庭では、ここに一番時間がかかることも珍しくありません。

とはいえ、登記が終わるまで売買の話を止めておく必要はありません。査定や買主探し、条件のすり合わせは登記と並行して進められます。実務では、引渡しの日までに相続登記が済んでいることが条件になります。並行して動かす前提で日取りを決めておくと、買主をお待たせせずに進められます。

相続登記は2024年4月1日から義務になりました。相続で取得したことを知った日から3年以内に済ませる必要があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。2024年4月より前に起きた相続も対象で、その場合の期限は2027年3月31日です。ご自身の期限や必要書類は、登記は司法書士の方にご確認ください。

05遺産分割がまとまらないうちに売ってもいいですか?

売れないわけではありません。実務でよくお見かけするのは二つの形です。一つは、法定相続分どおりにいったん共有で登記して、全員で物件ごとお売りになる形。もう一つは、話し合いで代表者お一人の名義にして売り、入ってきた代金を分ける形で、換価分割と呼ばれます。どちらも遺産分割の話し合いと並べて進められます。

共有で登記する形は、全員が売主として名前を出すぶん手続きの場に全員が関わりますが、代金が持分の割合どおりに入るので配分でもめにくいのが利点です。代表者お一人の名義にする形は、当日の段取りが軽くなる一方で、分け方の約束をあらかじめはっきり決めておく必要があります。

どちらが税金の面で有利かは、ご家族の人数や他の財産、その家に住んでいた方がいるかどうかで変わります。同じ売値でも手元に残る額が変わることがありますので、形を決める前に一度ご相談いただくと安心です。税金の扱いは最後は税理士の方に、登記の形は司法書士の方にご確認ください。

06連絡がつかない共有者がいても売ることはできますか?

進められる場合があります。2023年4月に施行された民法の改正で、裁判所の手続きを通じて、所在の分からない共有者の持分を取得したり、その持分を含めて第三者に譲渡したりできる制度ができました。連絡がつかないお一人のために全体が動かせない、という行き詰まりに対する道が用意された形です。

ただし、申し立ての準備や裁判所の判断を待つ時間、納めるお金や専門家への費用など、時間と費用がかかります。まずは戸籍の附票などから住所をたどって連絡を試みる方がはやい場合もありますので、どちらから手を付けるかは事情次第です。当社では、この手続きを使わずに済む道がないかを先に一緒に確かめています。法律の判断は弁護士の方にご確認ください。

07査定書でどのような情報が分かりますか?

当社の査定書では、まず物件全体を売った場合の売値の幅をお出しします。そのうえで、共有者それぞれの持分に応じた手取りの目安を並べます。ご自身の分だけでなく、他の方の分も同じ紙の上で見えますので、ご家族で話し合うときの共通の材料としてお使いいただけます。

加えて、全員で売る場合、他の共有者にお売りになる場合、持分だけを売る場合の三つを比べた形でご覧いただけます。金額の差がどこから出ているのかが分かると、どなたに何をお願いするかの見当がつきやすくなります。先に済ませておくと話が早い手続きについても、その物件に沿った形でご案内します。

価格の幅だけを先にご覧になりたい場合は、区分マンションなら区分マンションのAI査定でマンション名と広さを、戸建てなら戸建の売却査定で市区と土地・延床・築年をお入れください。メールアドレスをいただければ簡易査定書をお送りします。共有のご事情まで含めてお返事が欲しいときは、このページの下のフォームからお書きください。