借地権付きの家を
承諾から価格まで
ご相談ください
地主の承諾が要るのか、いくらになるのか、誰が買うのか。借地権の売却でつまずきやすいところを、実務でお答えしている順に並べました。相続で引き継いだ方のご相談も承っています。
このページの数字はどれも目安で、契約書と現地を見てから幅を狭めます。だいたいの価格は査定ページ、事情を書いてのご相談は下のフォームをお使いください。
Rough Guide借地権の値段の目安
| 路線価図の記号 (借地権割合) | A 90% ／ B 80% ／ C 70% ／ D 60% ／ E 50% ／ F 40% ／ G 30%
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|---|---|
| 借地権を第三者に売る | 所有権だとした場合の 5〜7割
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| 地主の方に買ってもらう | 第三者に売るより上がることが多い
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| 譲渡の承諾料 | 借地権価格の 1割前後
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| 定期借地権の物件 | 残りの期間が短いほど下がる
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※ この幅は、当社が実務でいちばん最初に置く目安です(2026年9月時点)。借地の契約の中身、地主の方との関係、建物の状態で、この幅の外に出ることもあります。法律の判断は弁護士の方に、税金は税理士の方にご確認ください。
物件の値段の幅は、先にご自身で見られます
区分マンションは区分マンションのAI査定、戸建ては 戸建の売却査定で、入力なしで価格の幅までご覧いただけます。 メールアドレスを入れていただくと、数字の根拠まで書いた簡易査定書をお送りします。
借地権の物件は幅の外に出やすいので、幅は所有権だとした場合の参考としてご覧ください。
当社が買い取りのご相談をお受けしている範囲
一棟(アパート・ビルなどの収益物件)は全国で承っています。
区分マンション・戸建て・土地は、東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県のみです。
ただし、その場で「買い取ります」とお答えできるわけではありません。 権利の形、建物の状態、近隣の状況を見てからのお返事になります。 当社で買い取る形が向かないときは、買い手を探してお売りする形(仲介)で、 いくらで・どのくらいの期間で決まりそうかをお出しします。 どちらが手取りで有利かを並べてお見せしますので、そこからお選びください。
区分マンション・戸建て・土地で上の4都県の外にある場合は、 当社ではお受けできません。その旨を正直にお伝えします。
借地の契約に合わせて、担当が売り方と金額の見立てをお返事します
契約書の写しや地代の額、地主さんとのこれまでの経緯まで分かると、お伝えする金額の幅を狭められます。分かる範囲で結構ですので、下の欄に書いてお送りください。
- 借地権のまま売る場合の売値の幅
- 地主の方の承諾の取り方と、承諾料の見込み
- 第三者に売る / 地主の方に買ってもらう / 当社が買う の比較
お返事は物件ごとに中身が変わるので、ページに並べることができません。担当が内容を見てから、お一人ずつメールでお返事しています。お電話番号は任意で、こちらからお電話をおかけすることはありません。
売る前に、よく聞かれること
ご相談でよく出る順に並べました。ご自身の状況に近いところから読んでいただいて構いません。
01借地権付きの物件って売れるんですか？
売ることはできます。借地権付きの建物は、建物と借地権をあわせて次の方へ引き継ぐ形で取引されています。所有権の物件と比べて買い手の層は狭くなりますが、取引そのものがない世界ではありません。ご相談の入口として、まずは契約書と、地代をいくら納めているかを確認させてください。
気をつけたいのは、借地権を他人に譲るには地主の承諾が要るという点です。承諾のないまま話を進めると、後になって契約の解除を持ち出される形になりかねません。売却を考え始めた段階で、誰に・どの順番で話すかを決めておくと、その後の進み方がずいぶん楽になります。
承諾が得られないときは、裁判所に承諾に代わる許可を求める手続きがあります。借地非訟と呼ばれるものです。ただ実際には、そこまで行かずに承諾料で話がつくことが多いです。法律の判断は弁護士の方にご確認ください。
02地主の承諾を得るにはどうしたらいいですか？
まずは地主さんに、売りたいというお話をお伝えして承諾をいただく必要があります。長く地代を納めてきた間柄であれば、ご本人から切り出したほうが話が早いこともあります。一方で、代替わりして面識がない、以前に行き違いがあったといった場合は、間に入る者がいたほうが落ち着いて進みます。
当社のような不動産会社が、売主の方に代わって地主さんとお話しすることもできます。お伝えする中身は、いつ頃・どういうお相手に・どんな条件で譲りたいか、という三点です。買い手が決まっていない段階でも、譲渡の承諾をいただけそうかどうかだけ先に感触を確かめておくと、その後の売り方を選びやすくなります。
話を前に進めるきっかけになりやすいのが、承諾料の提示です。金額の目安をこちらから先に置くと、地主さんも検討しやすくなります。ただ、地主さんとのこれまでの関係や、契約書に承諾のことがどう書かれているかで対応は変わります。条項の読み方で迷われたら、法律の判断は弁護士の方にご確認ください。
03承諾料っていくらくらいですか？
よく言われる目安は、譲渡の承諾料、いわゆる名義書換料で、借地権価格の1割前後です。もとになる借地権価格そのものが動くものですので、この1割前後という数字も、あくまで話し合いの出発点とお考えください。地主さんによっては、別の考え方で金額を出してこられることもあります。
建て替えの承諾料は、更地価格の3〜5%程度が目安として語られます。売却の前にご自身で建て替える方は多くありませんが、買い手が建て替えを前提にする場合、この費用を誰が負担するのかが条件の話に出てきます。売買の条件を決める段階で、あわせて確かめておきたいところです。
いずれも、地域・契約の中身・これまでの経緯で変わります。前回の更新のときにいくら納めたか、その記録が残っていれば、それが今回の見当をつける一番の材料になります。売却を決める前に概算だけでも確かめておくと、手元にいくら残るかの見通しが立てやすくなります。
04借地権割合で価格がどう変わりますか？
借地権割合は、路線価図で道路ごとに示されている数字の後ろに付くアルファベットです。A〜Gの7段階があり、A=90%、B=80%、C=70%、D=60%、E=50%、F=40%、G=30%という並びになっています。ご自宅の前の道路にどの記号が付いているかは、図の上で確かめられます。
住宅地では60〜70%、つまりCかDが多く見られます。同じ市区の中でも、駅前の通り沿いと一本入った住宅街とで記号が違うことは珍しくありません。ご相談をお受けするときは、この記号もあわせて見ています。
割合が高いほど、土地の値打ちのうち借地権の側が持っている取り分が大きい、という見方になります。買う側から見れば、それだけ権利が強いということです。ただし、この割合は相続税の評価に使う考え方が土台にあるもので、実際の売買価格がそのまま割合どおりになるわけではありません。
05実際にはいくらで売れるんですか？
相続税の評価では、更地としての価格に借地権割合を掛けて借地権の価格を出します。まずはこの考え方で、おおよその位置をつかんでいただくのが分かりやすいと思います。ただ、これは税の世界の物差しですので、実際の取引価格はそれより低くなることが多い、というのが正直なところです。税額の判断は、最後は税理士の方にご確認ください。
当社が最初に置く目安は、同じ物件が所有権だとした場合の5〜7割です。ここから、借地の残りの期間、地代の額、更新をどう重ねてきたか、地主さんとの関係といった事情で上下します。地代が周辺より高い、更新の時期が近いといった条件があると、下の側に寄りやすくなります。
おおよその幅だけ先に知りたい方は、区分マンションなら区分マンションのAI査定でマンション名と広さを、戸建てなら戸建の売却査定で市区・土地・延床・築年をご入力ください。メールアドレスをご記入いただくと簡易査定書をお送りします。借地の事情まで含めた金額は、下のフォームからご相談ください。
06買取と仲介ではどちらが得ですか？
仲介は、第三者の買い手を探して売る形です。通常の価格が見込めますが、借地権付きの物件は住宅ローンを扱う金融機関が限られることがあり、現金でお求めになる方や買取業者に買い手が寄りやすいという事情があります。募集にかかる期間も、その分だけ所有権の物件より読みにくくなります。
もう一つが買取です。当社のような買取業者が、借地権のまま買う形になります。地主さんとの調整を買った側が引き受けますので、仲介より値段は下がりますが、早く、手間をかけずに終わります。区分マンション・戸建て・土地の買取のご相談をお受けしているのは、東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県です。一棟の収益物件は地域を問わず承っています。
どちらが手取りで有利かは、並べて比べてみないと分かりません。仲介の見込み額から仲介手数料や承諾料、持ち続ける間の地代を引いた額と、買取の額とを、同じ紙の上に置いて見比べるのが一番です。ご相談いただければ、当社で両方の数字を出してお示しします。
07定期借地権の場合は何が違いますか？
定期借地権は、決められた期間が満了したら建物を取り壊して更地にしてお返しする、という約束の借地権です。更新して住み続けることが前提の旧法の借地権や普通借地権とは、別物とお考えください。お持ちの契約がどちらに当たるかは、契約書の表題と期間の定め方を見れば見当がつきます。
価格の考え方も変わります。残りの期間が短くなるほど、買った方が住める年数も短くなりますので、価格は下がっていきます。マンションの場合は、月々の地代の負担が買った後も続くことになりますので、その額も買い手の判断材料になります。毎月いくら納めているかも、あわせてお聞かせください。
ですので、まずは契約内容の確認からです。期間はいつまでか、途中で譲るときの取り決めはどうなっているか、建物を壊す費用を誰が持つのか。この三つが分かると、お伝えできる金額の幅がぐっと狭まります。条項の読み方で判断に迷う点は、法律の判断は弁護士の方にご確認ください。
よくあるご質問
相談だけでもいいですか？
はい、ご相談だけで構いません。下のフォームからお送りいただければ、専門の担当が事情を読んで2営業日以内にメールでお返事します。電話番号のご記入は任意で、こちらから営業のお電話をすることはありません。
相続した物件でも売れますか？
売却は可能です。ただし、建物と借地権の名義を相続人の方に移してからの手続きになりますので、そこから始めていただく形になります。名義の書き換えなど、登記は司法書士の方にご確認ください。
地主が承諾してくれない場合は？
裁判所に、承諾に代わる許可を求める手続きがあります。借地非訟と呼ばれるものです。ただ実際には、そこまで行かずに承諾料で話がつくことが多いので、まずは話し合いから始めます。法律の判断は弁護士の方にご確認ください。
売却までどのくらい時間がかかりますか？
地主さんとの承諾の話し合いにどれくらいかかるかで変わります。承諾を早くいただけるかどうかが一番大きく、所有権の物件より見通しが読みにくいのが実際のところです。買取の形であれば、仲介より早く終わります。
地主に買い取ってもらうことはできますか？
その形もあります。地主さんにとっては完全な所有権に戻る値打ちがありますので、第三者に売るより高くなることが多いです。底地と借地権を同時に第三者へ売る形もありますので、あわせてご検討ください。
なぜメールアドレスが必要なのですか。
お返事は物件ごとに中身が変わるので、ページに並べることができません。担当が内容を見てから、お一人ずつメールでお返事しています。お電話番号は任意で、こちらからお電話をおかけすることはありません。
どのエリアの物件を買い取ってもらえますか。
一棟(アパート・ビルなどの収益物件)は全国で承っています。区分マンション・戸建て・土地は、東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県のみです。その場でお約束はできず、物件を見てからのお返事になります。