ローンが残っていても
売却は
できます

01ローン返済中でも、家やマンションは売れますか？

ローンが残っている状態でも、家やマンションは売却できます。返済の途中で売る方は珍しくなく、住み替えや転勤、ご家族の事情など、きっかけはさまざまです。売るために先に完済しておく必要はありません。売却代金でローンを返す段取りを組めば、手持ちの現金をご用意いただかずに進められる場合が多くあります。

流れとしては、引渡しの日(決済日)に買主から売買代金を受け取り、その場でローンを一括返済します。同じ日に、金融機関が設定している抵当権を抹消する登記を行い、買主へ所有権を移します。お金の受け渡しと登記を同じ日にそろえることで、買主も安心して購入でき、売主も残債を残さずに引き渡せます。

実務では、決済の日より前に金融機関へ一括返済の意思を伝え、返済に必要な金額と手続きにかかる日数を確認しておきます。繰上返済の手数料がかかる場合もありますので、早めにお尋ねください。抵当権を抹消する登記は司法書士の方が行いますので、書類や段取りの細かい点は司法書士の方にご確認ください。

02抵当権って何ですか？売却に関係あるのですか？

抵当権は、住宅ローンを貸すときに金融機関が土地と建物に設定する担保の権利です。返済が滞ったときに、その不動産を競売にかけて貸したお金を回収できるようにしておくもの、とお考えください。登記簿に記録されていますので、買主は購入の前に登記の内容を確認します。

抵当権が付いたままの不動産を買う方は、まずいません。買った後に前の所有者の返済が滞れば、自分の住まいを失いかねないからです。そのため売却では、引渡しと同時に抵当権を消す(抹消する)ことが前提になります。ローンを一括返済すると、金融機関から抹消に必要な書類が交付され、その日のうちに登記の手続きに入ります。

抹消の登記は司法書士の方が行います。かかるのは登録免許税と司法書士の方への報酬で、登録免許税は不動産1つにつき1,000円です。土地と建物はそれぞれ1つと数えますので、戸建てなら2つ分になるのが一般的です。必要書類や手続きの進め方など、登記のことは司法書士の方にご確認ください。

03売値がローン残債より少ないときは、どうなりますか？

売値がローン残債を下回る状態を、オーバーローンと呼びます。この状態でも、足りない差額を預貯金などで補えるのであれば、通常どおり売却できます。決済の日に、買主から受け取る代金とご自身の資金を合わせてローンを一括返済し、同じ日に抵当権を抹消するという形です。

差額を補えない場合は、ローンを完済できないため、抵当権を外してもらえません。抵当権が残ったままの不動産は買主が購入できませんので、通常の売却という形は取れないことになります。ご親族からの援助も含めて、いくらまでなら用意できるのか、資金の見通しを先に立てておくことが大切です。

どうしても差額を埋められないときは、住み替えローンのような別の方法を検討することになります。選べる道は、残債と売値の幅、そして返済が滞っているかどうかで変わります。まずは残高のお知らせで残債を確かめ、売値の幅と並べてみてください。差額がはっきりすると、次に何を相談すべきかが見えてきます。

04残債が多い場合、どのように売ればいいですか？

住み替えローンは、新しい住まいのローンに、今の家を売っても足りない分の残債を上乗せして借りる方法です。売却と購入をほぼ同じ時期に進めることが前提で、今の家の抵当権を抹消しながら、新居を購入できます。オーバーローンでも住み替えを進めたい方に向いた選択肢です。

注意していただきたいのは、借りる額が新居の価格を上回る点です。その分だけ返済の負担は重くなり、毎月の返済額や返済期間にも影響します。今の収入だけでなく、これから先の収入の見込みや教育費なども含めて、無理のない返済額に収まるかどうかをご確認ください。

また、扱う金融機関と審査の条件は限られます。売却の決済と新居の決済を合わせるなど、段取りも細かくなりますので、早い段階で取引先の金融機関にご相談ください。当社にも住み替えをお考えである旨をお知らせいただければ、売却の時期をご予定に合わせて組み立てます。

05住み替えローンと任意売却は何が違いますか？

大きな違いは、返済が滞っているかどうかです。住み替えローンは、返済を続けている方が新しい借入として利用するものです。一方の任意売却は、返済が滞ったあとで、金融機関や保証会社の同意を得て抵当権を外してもらい、売却する方法です。入口がそもそも違うとお考えください。

任意売却では、売ってもなお残った借金について、分割での返済を相談していくことになります。競売よりは高く売れることが多いとされますが、滞納した時点で信用情報に記録が残ります。その後の借入やクレジットの利用に影響しますので、選択は慎重にお考えください。

滞納していないのであれば、任意売却ではなく、通常の売却か住み替えで考えるのが基本です。返済が苦しくなりそうだと感じた段階で早めに動くほど、選べる道は広く残ります。返済条件の見直しも含めて、まずは借入先の金融機関にご相談ください。法律に関わる判断が必要な場面では、弁護士の方にご確認ください。

06売却を決める前に、まず確認することはありますか？

最初に確かめていただきたいのは残債です。返済予定表か、金融機関から届く残高のお知らせに記載があります。連帯債務やペアローンの場合は、お二人分を合わせた額で見てください。一括返済の手数料がかかるか、手続きに何日かかるかも金融機関に聞いておくと、後の段取りが楽になります。

次に、売値の幅を知ることです。残債と並べれば、アンダーローンかオーバーローンか、差額がいくらかが見えて、取れる道が決まります。区分マンションはマンション名と広さを入れる区分マンションのAI査定、戸建ては市区・土地・延床・築年を入れる戸建の売却査定で、価格の幅をご覧いただけます。メールアドレスを入れていただければ簡易査定書もお送りします。

そのうえで、手取りの見込みを出します。売値から残債と諸費用を引いた金額が、実際に手元に残るお金です。ここが分かると、住み替えの頭金に回せるのか、差額を補う必要があるのかという判断ができ、実現できる計画が立ちます。税金が関わる部分は、最後は税理士の方にご確認ください。

07売却後、手元にはいくら残りますか？

計算の形は難しくありません。手取り = 売値 − 残債 − 諸費用 です。売値が残債を上回るアンダーローンなら、その差額から諸費用を引いた分が手元に残ります。下回る場合は、足りない分をご自身で用意することになりますので、同じ式を使って不足額を確かめておきます。

差し引かれる諸費用には、仲介手数料や登記に関わる費用、契約書に貼る印紙などがあります。金額は物件の価格や取引先の金融機関によって変わりますので、ご自身の場合にいくらになるかは、事情を伺ったうえで担当が個別にお出しします。主なものを挙げると、次のとおりです。

• 仲介手数料 上限は売買価格×3%+6万円+消費税(400万円を超える部分の計算方法です)
• 抵当権抹消の登録免許税 不動産1つにつき1,000円。別に司法書士の方への報酬がかかります
• 売買契約書の印紙
• 金融機関の繰上返済手数料
• 譲渡所得税 売却で利益が出たときにかかります

当社では、売値の幅と、仲介手数料や抹消の費用を差し引いた手取りの見込みを並べてお出しします。数字が並ぶと、住み替えの資金に足りるのか、差額をどう埋めるのかといった判断がしやすくなります。税金の取り扱いはお一人ずつ事情が異なりますので、最後は税理士の方にご確認ください。