売ったら手元にいくら残るか
概算で計算する
売却価格から、ローン残債・仲介手数料・登記の費用・税金を順に引いていきます。仲介手数料は法令の上限、税金は主な特例を入れた概算です。入力した金額はこのページの中だけで使い、送信はしません。
司法書士の報酬や繰上返済の手数料は会社・銀行で異なります。申告の前には税理士または税務署でご確認ください。
手取りの概算 入力はこのページの中だけで計算します。送信はしません
01売る物件と価格
まだ決まっていなければ、相場の目安でかまいません
残債があるときは、抵当権を外す登記の費用も一緒に計算します
02買ったときのこと (税金の計算に使います)
購入時の仲介手数料・登記費用(登録免許税・司法書士報酬)・不動産取得税・印紙税。ローンの事務手数料・保証料は取得費に入れません
売買契約書や消費税額から分かることがあります
建物の価格が分かるときだけ、減価償却相当額を取得費から引きます
所有期間は「売る年の1月1日」で判定します
03売るときにかかるその他の費用 (分かる範囲で)
金融機関により0〜数万円。分からなければ空欄で
戸建て・土地で境界の確定が要るときに。譲渡費用に入ります
更地にして売るときに。譲渡費用に入ります
Net (概算)—
売却価格の目安がまだなら、先に相場を見る
手取りは売却価格でほぼ決まります。相場が分かる物件なら、まずその棟・その市区の目安を見てから計算し直してください。
査定書は、金額だけでなく手取りの内訳まで書いたものです。そのままページに出すわけにいかないので、お一人ずつメールでお送りしています。お電話番号は任意で、こちらからお電話をおかけすることはありません。
このページの数字はすべて概算です。仲介手数料は法令の上限、印紙税・登録免許税は2026年10月時点の税率、司法書士報酬は目安の額で計算しています。実際の税額は取得費や特例の適用で変わりますので、申告の前に税理士または税務署にご確認ください。
手取りの計算で、先に知っておくこと
ご相談のときに聞かれる順に並べました。数字の根拠は国税庁の案内と宅地建物取引業法の報酬の告示です。
01手取りは「売却価格 − ローン残債 − 費用 − 税金」
売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。まず金融機関へ残債を返し、仲介手数料や登記の費用を払い、翌年には所得税と住民税を納めます。この順番で引いた残りが手取りです。上の計算はこの順番どおりに並べています。
02仲介手数料は「上限」が決まっているだけ
不動産会社が受け取れる仲介手数料は、法令で上限が決まっています(売買価格の3%+6万円に消費税、400万円以下は別の率)。上限であって固定額ではないので、このページでは概算として上限額を出しています。2024年7月からは、800万円以下の物件については、媒介契約の前に説明と合意があれば売主側も上限が30万円(税別)になりました。媒介契約のときに、いくらになるかを必ず確かめてください。
03登記と司法書士の費用は、ローンが残っているときに出る
住宅ローンが残っている家を売るときは、抵当権を外す登記(抵当権抹消登記)が要ります。登録免許税が不動産1個につき1,000円、手続きを頼む司法書士への報酬が1.5〜3万円ほどです。マンションは建物と敷地、戸建ては土地と建物で、不動産の数が2個以上になることが普通です。土地が複数の筆に分かれていると、その分だけ増えます。買主側の所有権移転登記の費用は、慣例として買主が負担します。
04税金は「買った値段が分かるか」で大きく変わる
所得税・住民税は、売却価格から取得費(買った値段と当時の諸費用、建物は減価償却分を引く)と譲渡費用(仲介手数料・印紙税など)を引いた「譲渡所得」にかかります。売買契約書が見つからず取得費が分からないと、売却価格の5%しか取得費にできず、譲渡所得が大きく出てしまいます。古い契約書や領収書が残っていないか、先に探しておくことをおすすめします。
05自分が住んでいた家なら3,000万円の特別控除
自分が住んでいた家(住まなくなってから3年目の年末までの売却を含む)なら、譲渡所得から3,000万円を引けます。多くの方はこれで税金がゼロになります。所有期間が10年を超えていれば、さらに6,000万円以下の部分の税率が下がります。ただし、前年・前々年に同じ特例を使っていないこと、親族への売却でないことなどの条件があり、使うには確定申告が要ります。
06所有期間は「売る年の1月1日」で数える
5年以下(短期)か5年超(長期)かで税率が約2倍違いますが、所有期間は売却日ではなく「売った年の1月1日」時点で数えます。たとえば2021年3月に買った家を2026年6月に売ると、2026年1月1日時点では4年9か月なので短期です。年をまたいで2027年に売ると長期になります。売る時期を決める前に、ここを一度確かめてください。
よくあるご質問
仲介手数料は必ず売却価格の3%+6万円かかりますか。
いいえ。3%+6万円(に消費税)は法令で決められた上限で、固定の額ではありません。このページでは概算として上限で計算しています。800万円以下の物件では、事前の合意があれば上限が30万円(税別)になる場合もあります。実際の額は媒介契約のときに確かめてください。
住宅ローンが残っていても売れますか。
売れます。売却代金で残債を返し、同時に抵当権を外す登記をします。売却代金で返しきれない場合は自己資金で埋めるか、金融機関と相談して進める形になります。ローン残債がある家の売却のページに進め方をまとめています。
税金はいつ払うのですか。
売った翌年の確定申告(2〜3月)で所得税と復興特別所得税を納め、住民税はその年の6月以降に納めます。売却の時点では引かれないので、手取りのうち税金の分は使わずに取っておく必要があります。
この計算は正確ですか。
概算です。仲介手数料は上限額、司法書士の報酬は目安、税金は主な特例だけを入れた計算です。買換えの特例や譲渡損失の損益通算、相続した不動産の取得費加算などは入れていません。申告の前に税理士または税務署でご確認ください。
入力した金額はどこかに送られますか。
送られません。計算はこのページの中だけで行い、入力した金額は当社にも届きません。査定書をご希望のときだけ、別のフォームからメールアドレスをお知らせいただきます。