「売りにくい」と
言われた物件ほど
値段が動く。

01共有持分の買取相場はいくらですか。

ご自身の持分だけをお売りになる場合、持分に相当する額の3〜5割が最初の目安です。理由は単純で、買った側はその物件を1人で使えないからです。他の共有者の方に対して分割を求める手続きを取るか、持分を買い増す交渉をするかで、時間とお金がかかります。

いっぽう、他の共有者の方にお売りできるなら7〜9割まで上がります。全員で同時に1つの物件としてお売りできるなら、持分の割合どおりの金額です。つまり「いくらか」より先に「誰に売るか」で倍近く変わります。当社はまず、他の共有者の方と話ができる状態かを伺います。

02共有持分を内緒で売ることはできますか。

法律のうえでは、ご自身の持分はご自身だけで処分できます。他の共有者の方の同意はいりません。ただし、売ったあとに登記が変わるので、いずれ必ず知られます。

そのうえで実務の話をします。黙って第三者へ売ると、残った共有者の方と買った側のあいだで争いが起きやすく、そのぶんが値段から引かれます。ご家族の関係が壊れたあとで「やはり全員で売りたい」となっても、もう戻せません。順番として、まず共有者の方への打診をおすすめしています。そのうえでどうしても話ができない場合に、持分だけをお売りする形になります。

03共有持分を買取業者に売るとどんなトラブルが起こるのですか。

よく起きるのは次の3つです。

• 買った側が、残った共有者の方に持分の買い取りや分割の手続きを申し入れる。応じないと手続きが長引く
• その物件に住んでいる共有者の方に、賃料相当額の支払いを求められる
• 買った側がさらに転売し、話し相手が入れ替わる

いずれも「買った側が悪い」という話ではなく、持分だけを買うとそうするしかない、という構造の問題です。だから当社は、持分だけのお取引をお受けするときも、残った方にどう申し入れるかを先にお伝えしてから進めます。

04借地権を地主に承諾しないで売ることはできますか。

できません。借地権を他の方にお譲りするには、地主の方の承諾が要ります。承諾がもらえないときは、裁判所に代わりの許可を求める手続き(借地非訟)があります。実際にはこの手続きまで行かず、承諾料をお支払いして話をつけることが多いです。

承諾料の相場は、借地権の価格の1割前後で語られます。ここは地主の方との関係と、これまでの地代や更新のやりとりで大きく変わるので、金額だけを先に決めても意味がありません。当社は、地主の方に何をどの順番でお伝えするかを含めてお手伝いします。

05借地権を地主に買い取ってもらう相場はいくらですか。

地主の方にお戻しする形は、第三者へお売りするより上がることが多いです。地主の方にとっては、底地と借地権が1つになって完全な所有権に戻るという値打ちがあるからです。そのぶん、所有権としての価格から底地のぶんを引いた水準、つまり借地権割合に近いところまで届くことがあります。

ただし、地主の方に買う資力とその気がなければ成立しません。断られたときの次の手(第三者への譲渡・等価交換・同時売却)まで用意してから当たるのが実務です。

06借地権売却時の3000万円控除とは何ですか。

ご自身がお住まいだった家屋とその敷地の権利をお売りになったとき、譲渡による所得から最大3,000万円を差し引ける仕組みがあります。借地権でも、その上のご自宅と一緒にお売りになるなら対象になり得ます。

住まなくなってからの年数、ご家族への譲渡かどうか、ほかの特例との併用など条件が細かいので、最後は税理士の方にご確認ください。当社は、その条件に当てはめやすい売り方(引渡しの時期や契約の組み方)を先にご案内します。

07再建築不可物件の相場はいくらですか。

建て替えできる同じ条件の物件の5〜7割が最初の目安です。差がつくのは次の3点です。

• 前面の道が建築基準法上の道路かどうか、接している幅が2mに届いているか
• 隣の土地を少し買う、または通行と掘削の承諾をもらう見込みがあるか
• いまの建物が使える状態か(直して貸す・住むという出口があるか)

当社は、前面道路の幅と接道の状況を継続して集めた手持ちの資料で先に当たりを付けてから、現地を見ます。「再建築できないから安い」で終わらせず、直して使う買い手と、隣地の方の両方に当たるのが値段を上げる道です。

08再建築不可物件はやめたほうがいいですか。

これは買う側の質問ですが、売る側にも効きます。買う人が減るぶん、売るときは時間がかかります。いっぽうで、この種類の物件だけを探している買い手は実際にいます。利回りが高く取れるからです。

ですので「やめたほうがいい」と一般に言うのは違います。お売りになる立場では、広く募集に出して待つより、この種類を買う先に直接当たるほうが早く、値段も落ちにくいです。当社がその当て先を持っています。