路線価と実勢価格の差を、首都圏155市区の成約で実測

土地は路線価の何倍で売れる？ 路線価倍率の使い道4つ

成約データ 17万件以上で実測（2026-09-18時点・直近3年）／路線価は2025年分

「うちの土地は路線価の何倍で売れるのか」。この問いに、教科書はずっと「路線価の1.2〜1.3倍くらい」と答えてきました。ところが首都圏155市区の成約をひとつずつ路線価と突き合わせてみると、真ん中の市区で1.6倍台、1.5倍以上の市区が全体の4分の3を占めます。このページでは、その「路線価倍率」がどういう数字で、相続・売却・購入のどんな場面で使えるのかを、実測の数字を添えて説明します。

路線価倍率とは ── 成約価格 ÷ 相続税路線価

路線価倍率は、実際に売れた土地の価格（成約価格）を、その土地が面する道路の相続税路線価で割った数です。路線価が1㎡あたり40万円の道路に面した土地が1㎡あたり72万円で売れていれば、倍率は1.8倍。相続税の評価に使う「紙の上の値段」に対して、市場では何倍で取引されているかを表します。

相続税路線価は国税庁が毎年7月に公表する、前年1月1日時点の1㎡あたりの価格です。地価公示価格の8割程度を目安に付けられているため、理屈のうえでは「公示価格 ＝ 路線価 ÷ 0.8」、さらに市場価格は公示価格の1.1〜1.2倍程度と言われてきました。掛け合わせると路線価の1.2倍台後半〜1.5倍。多くの解説サイトが「路線価の1.2〜1.3倍が目安」と書いているのは、この計算から来ています。

この倍率は、相続税の申告で使う「評価倍率表」の倍率とは別物です。混同しやすいので、後の節で違いを説明しています。

教科書の「1.2〜1.3倍」と、実測の「1.6倍台」

私たちは首都圏（東京・神奈川・千葉・埼玉）155市区で直近3年に成約した土地を、ひとつずつその町丁目の路線価と突き合わせました（17万件以上）。市区ごとの倍率を帯で並べると、次のようになります（2026年9月時点）。

• 1.5倍以上の市区が116市区（75%）。教科書どおりの1.3倍未満は15市区（10%）で、むしろ少数派です。
• 上は2.5倍以上（富津市）、台東区・川崎市中原区・横浜市西区・千代田区が2.3倍台。下は湯河原町・狭山市の1.0倍未満。同じ首都圏でも2倍以上の開きがあります。
• 東京23区だけでも台東区の2.3倍台から杉並区の1.5倍台まで9段に分かれ、真ん中は1.8倍台。「東京だから一律に高い」わけではありません。

市区の中でも差が出ます。世田谷区は区全体で1.7倍台ですが、町別に見ると上馬・太子堂・三軒茶屋が2.0倍台、いちばん下の岡本は1.3倍台。足立区は千住東の2.5倍以上から千住桜木の1.2倍台まで11段の幅があります。「路線価の何倍で売れるか」は、区どころか町で違うというのが実測の答えです。

都県別、市区別、町別の倍率は 路線価倍率ランキング で公開しています。

路線価倍率の使い道4つ

① 相続税対策 ── 「評価と時価の差」が大きい地域を知る

相続税は、土地については原則として路線価で評価した額に課されます。倍率が高い地域は、市場価格に対して相続税評価額が相対的に低い地域です。たとえば倍率2.0倍台の町では、市場で1億円の土地の評価額が5,000万円前後ということになります。同じ現金を「どの地域の土地で持つか」で、相続税の計算の土台になる評価額が変わる。これが、相続対策の相談で倍率が話題になる理由です。

ただし、ここは慎重に読んでいただきたいところです。

• 2022年4月の最高裁判決では、相続直前に借入で不動産を買い、路線価による評価額と時価の差を使って相続税を大きく減らした事案について、路線価ではなく鑑定評価で課税した国税側の処分が適法とされました（財産評価基本通達の「総則6項」）。評価と時価の乖離が大きいこと自体が、行き過ぎた節税と見られる要因になり得ます。倍率の高さは「有利」と同時に「否認のリスク」でもある、と考えてください。
• 居住用や事業用の宅地の評価を大きく下げる「小規模宅地等の特例」は、この倍率とは別の制度です。適用できるかどうかは要件次第で、倍率とは関係ありません。
• 私たちは不動産会社であって税理士ではありません。相続税の具体的な計算や対策は、必ず税理士に確認してください。税制は改正されることがあります。

それでも、「自分の土地は評価と時価がどのくらい離れているか」を最初に知っておくことは、税理士に相談するときの出発点になります。相続が近い方、複数の土地をお持ちでどれを残すか考えている方は、まず地域の倍率を確かめてみてください。

② 売却 ── 「いま売ったらいくらか」のあたりを付ける

売却を考え始めた段階で、いきなり査定を頼むのは気が引ける。そんなとき、路線価と地域の倍率があれば自分で「あたり」を付けられます。路線価 × 地域の倍率 ＝ 市場価格のあたりです。計算のしかたは 次の節 で実例を挙げます。

もう一つ、倍率には「売り時」を読む使い方があります。路線価は前年1月1日時点の価格を7月に公表するので、市場より1年ほど遅れます。地価が上がっている局面では、市場価格が先に動いて路線価が後から追いかけるため、倍率は高く出ます。逆に下がる局面では倍率が縮みます。倍率が高い地域は、路線価が追いついていないほど市場が強いと読めます。倍率の高い順に並んだ市区は、いま売り手が強い地域の一覧でもあります。

倍率で出るのは「その地域の平均的な土地」のあたりです。角地か、間口が狭いか、道路付けはどうか、建て替えられる土地かで、同じ町でも2〜3割は動きます。売り出し価格を決める段階では、必ず個別の査定を受けてください。

③ 購入 ── 売り出し価格が割安かどうかの物差しにする

買う側からは逆向きに使えます。検討している土地の売り出し価格を、その土地の路線価で割ってみてください。出てきた倍率が、その町の倍率より低ければ、地域の相場に対して割安の候補です。高ければ強気の値付けか、路線価に表れない良さ（角地・整形・眺望など）があるはずなので、その理由を確かめる材料になります。

チラシや物件サイトの「相場より安い」という言葉は、比べる相手が書かれていないことがほとんどです。路線価倍率なら、比べる相手が「同じ町で実際に成約した土地」なので、ぶれません。

④ 遺産分割・代償金・融資 ── 話し合いの共通の物差しにする

相続人が複数いて、土地を一人が引き継ぎ、ほかの相続人に現金（代償金）を払う場合、土地を「いくら」と見るかで揉めがちです。相続税評価額は低すぎ、不動産会社の査定は会社ごとに差が出る。そんなとき、「路線価 × 地域の倍率」は誰が計算しても同じ数字になるので、話し合いの土台に置きやすい数字です。

金融機関が土地を担保に評価するときも、路線価をもとにした評価に地域の掛け目を当てるのが一般的です。ご自身の土地の担保としての価値をざっと知りたいときにも、倍率は目安になります（金融機関ごとに掛け目は異なります）。

路線価 × 倍率で「市場のあたり」を出す（計算例）

手順は3つです。①国税庁の路線価図で、土地が面する道路の路線価（1㎡あたり・千円単位）を読む。②路線価倍率ランキングで、その町の倍率の帯を見る。③掛ける。坪に直すときは1㎡あたりの価格に3.3を掛けます（1坪 ＝ 約3.3㎡）。

どちらも実在の町で、路線価も倍率も帯で丸めているため幅で出しています。北区全体の倍率は1.8倍台、大和市全体は1.7倍台ですが、町単位ではこのように上下します。市区の倍率で計算するより、町の倍率で計算するほうが実際の成約に近づきます。

「路線価 170」のように書かれた数字は、1㎡あたり17万円（千円単位）という意味です。坪単価に直すなら 17万円 × 3.3 ＝ 約56万円/坪。末尾のアルファベットは借地権割合（A＝90%、B＝80%…）で、価格ではありません。

お持ちの土地で確かめる手順

1. 路線価を調べる ── 国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で都道府県→市区町村→町名の順に開き、土地が面する道路の数字を読みます。2本の道路に面していれば高いほうが基準です。
2. 町の倍率を見る ── 路線価倍率ランキングで都県→市区→町の順にたどります。倍率は帯で、下に「突き合わせた成約の件数」を添えています。件数が少ない町は幅を広めに見てください。
3. 掛けて、あたりを付ける ── 路線価 × 倍率の下端〜上端。ここまでで「だいたいこのくらい」が分かります。
4. 個別の条件を乗せる ── 角地・間口・道路幅員・高低差・建て替えの可否は倍率に入っていません。ここから先は、その土地を実際に見た査定が必要です。

相続税路線価の調べ方と見方

相続税路線価は国税庁のサイト「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で誰でも無料で見られます。毎年7月初めに、その年1月1日時点の価格が公表されます。路線価図では道路ごとに「170D」のような表記があり、数字が1㎡あたりの価格（千円単位）、アルファベットが借地権割合です。

路線価が付いていない地域（市街化区域の外など）は「倍率地域」と呼ばれ、固定資産税評価額に評価倍率表の倍率を掛けて評価します。首都圏の住宅地の大半には路線価が付いています。

一物五価 ── 路線価と実勢価格・公示価格・固定資産税評価額の関係

同じ土地に、目的の違う5つの価格があります。取り違えやすいので並べておきます。

「路線価」と言うとき、相続税路線価（公示の8割）と固定資産税路線価（公示の7割）の2種類があります。このページの倍率は相続税路線価で割ったものです。固定資産税路線価で割ると、分母が小さいぶん倍率は一回り大きく出ます。

実勢価格と路線価が離れる理由は、路線価が「安全側」に低く付けられていることと、時点が1年遅れること、そして路線価は道路ごとの標準的な宅地を想定していて個別の事情を反映しないこと、の3つです。

国税庁の「評価倍率表」の倍率とは別のものです

国税庁のサイトには「評価倍率表」という表があり、そこにも「倍率」という言葉が出てきます。これは路線価が付いていない地域で、固定資産税評価額に掛けて相続税評価額を出すための倍率（宅地なら1.1倍など）です。相続税の申告に使う公式の数字で、このページの「成約価格 ÷ 路線価」の倍率とは、掛ける相手も目的もまったく違います。検索で「路線価 倍率」と調べると両方が混ざって出てくるので、ご注意ください。

この倍率の出し方

• 首都圏155市区で直近3年に成約した土地（17万件以上）を、ひとつずつその成約地の町丁目の路線価と突き合わせ、成約価格 ÷ 路線価を計算しています。市区の平均どうしを割った数字ではありません。
• 路線価は2025年分。成約は国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をはじめとする公的データと、私たちが集めてきた取引事例をもとにしています。
• 市区・町の倍率は、その中の成約の真ん中の値（中央値）を帯で表示しています。極端に高い・安い取引に引きずられないためです。件数は概数です。
• 丁目ごとの倍率も計算していますが、ページには載せていません。お持ちの土地の丁目の数字は、査定のご依頼をいただいた方に査定書でお渡ししています。

読むときに気をつけていただきたいこと

• 倍率は帯です。「1.8倍台」は1.8以上1.9未満という意味で、ぴったりの数字ではありません。
• 町の中でも差があります。同じ町でも、駅からの距離や道路によって丁目ごとに倍率は動きます。
• 路線価は1年遅れます。地価が動いている時期ほど、倍率は実態より高く（または低く）見えることがあります。
• 件数が少ない町は幅を広めに。突き合わせた取引が十数件ほどしかない町は、たまたま高い（安い）取引の影響を受けやすくなります。
• 個別の条件は入っていません。角地、間口、道路幅員、高低差、建て替えの可否、古家の有無で、同じ町でも価格は変わります。
• 税務の判断は税理士へ。このページは不動産会社としての相場の説明で、税務の助言ではありません。相続税・贈与税の具体的な計算と対策は税理士にご相談ください。