INHERITANCE VALUE vs MARKET PRICE

東京都の土地は路線価の何倍で売れる？｜50市区の売値のめやす

成約データ 8.2万件以上から集計（2026-10-06時点・直近3年）／路線価は2025年分

東京都の中心1.6倍台

集計した市区50市区

いちばん高い市区千代田区

その倍率の目安2.4倍台

東京都で実際に成約した土地の価格が、相続税路線価の何倍だったかを市区ごとに集計し、高い順に並べました。倍率が高い市区は、市場で売れる価格に対して相続税の評価額が低く出やすい地域です。成約の一件ずつを、その土地の所在地の町丁目にある路線価と突き合わせています。

倍率の読み方について
ここでお出ししているのは、相続税路線価に対して実際に売買が成立した土地の価格が何倍だったかの目安です。相続税の税額そのものや、どの対策が有利かをお示しするものではありません。相続税の評価や申告は土地の形状・広さ・持ち分・他の財産・使える特例によって大きく変わり、税制も改正されます。税額のご判断は税理士にご確認ください。当社は不動産の価格の側からお手伝いしています。

東京都の市区別倍率ランキング（全50市区）

首都圏順位	市区	倍率の目安	ばらつき	突き合わせた成約	町の順位	土地の相場
2	千代田区	2.4倍台	1.7倍台〜2.5倍以上	100件以上	2町	—
4	江東区	2.3倍台	1.8倍台〜2.5倍以上	1,300件以上	22町	坪単価・成約価格
5	墨田区	2.3倍台	1.8倍台〜2.5倍以上	1,100件以上	19町	坪単価・成約価格
6	台東区	2.3倍台	1.8倍台〜2.5倍以上	1,000件以上	26町	坪単価・成約価格
12	中央区	2.2倍台	1.6倍台〜2.5倍以上	200件以上	9町	坪単価・成約価格
14	港区	2.1倍台	1.7倍台〜2.5倍以上	500件以上	10町	坪単価・成約価格
17	渋谷区	2.0倍台	1.7倍台〜2.4倍台	1,000件以上	17町	坪単価・成約価格
19	目黒区	1.9倍台	1.6倍台〜2.3倍台	2,300件以上	26町	坪単価・成約価格
20	品川区	1.9倍台	1.5倍台〜2.2倍台	2,100件以上	23町	坪単価・成約価格
21	豊島区	1.9倍台	1.6倍台〜2.2倍台	1,700件以上	20町	坪単価・成約価格
22	新宿区	1.9倍台	1.5倍台〜2.3倍台	1,500件以上	34町	坪単価・成約価格
23	文京区	1.9倍台	1.6倍台〜2.3倍台	1,400件以上	16町	坪単価・成約価格
27	大田区	1.8倍台	1.5倍台〜2.1倍台	4,100件以上	50町	坪単価・成約価格
28	葛飾区	1.8倍台	1.4倍台〜2.1倍台	2,500件以上	28町	坪単価・成約価格
30	北区	1.8倍台	1.5倍台〜2.1倍台	1,900件以上	26町	坪単価・成約価格
33	荒川区	1.8倍台	1.4倍台〜2.1倍台	1,000件以上	7町	坪単価・成約価格
39	世田谷区	1.7倍台	1.5倍台〜2.0倍台	6,900件以上	59町	坪単価・成約価格
42	町田市	1.7倍台	1.3倍台〜2.0倍台	3,100件以上	42町	坪単価・成約価格
43	江戸川区	1.7倍台	1.5倍台〜2.1倍台	2,900件以上	40町	坪単価・成約価格
44	中野区	1.7倍台	1.5倍台〜2.0倍台	2,200件以上	19町	坪単価・成約価格
62	練馬区	1.6倍台	1.4倍台〜1.9倍台	4,900件以上	43町	坪単価・成約価格
64	足立区	1.6倍台	1.3倍台〜2.0倍台	3,600件以上	76町	坪単価・成約価格
66	板橋区	1.6倍台	1.3倍台〜2.0倍台	2,500件以上	47町	坪単価・成約価格
69	小平市	1.6倍台	1.4倍台〜1.8倍台	1,400件以上	19町	坪単価・成約価格
71	国分寺市	1.6倍台	1.4倍台〜1.8倍台	1,100件以上	19町	坪単価・成約価格
75	小金井市	1.6倍台	1.4倍台〜1.8倍台	1,000件以上	9町	坪単価・成約価格
82	清瀬市	1.6倍台	1.4倍台〜1.9倍台	500件以上	11町	坪単価・成約価格
84	国立市	1.6倍台	1.4倍台〜1.8倍台	500件以上	9町	坪単価・成約価格
86	多摩市	1.6倍台	1.3倍台〜1.9倍台	500件以上	14町	坪単価・成約価格
93	杉並区	1.5倍台	1.3倍台〜1.8倍台	5,200件以上	36町	坪単価・成約価格
99	日野市	1.5倍台	1.2倍台〜1.7倍台	1,500件以上	24町	坪単価・成約価格
101	三鷹市	1.5倍台	1.3倍台〜1.7倍台	1,400件以上	11町	坪単価・成約価格
102	西東京市	1.5倍台	1.3倍台〜1.7倍台	1,400件以上	22町	坪単価・成約価格
104	調布市	1.5倍台	1.3倍台〜1.7倍台	1,300件以上	24町	坪単価・成約価格
105	立川市	1.5倍台	1.3倍台〜1.7倍台	1,300件以上	14町	坪単価・成約価格
106	東村山市	1.5倍台	1.2倍台〜1.7倍台	1,300件以上	13町	坪単価・成約価格
112	武蔵野市	1.5倍台	1.3倍台〜1.7倍台	1,000件以上	13町	坪単価・成約価格
114	東久留米市	1.5倍台	1.2倍台〜1.7倍台	500件以上	18町	坪単価・成約価格
116	昭島市	1.5倍台	1.3倍台〜1.7倍台	500件以上	15町	坪単価・成約価格
118	狛江市	1.5倍台	1.3倍台〜1.7倍台	500件以上	10町	坪単価・成約価格
119	武蔵村山市	1.5倍台	1.2倍台〜1.7倍台	500件以上	13町	坪単価・成約価格
123	瑞穂町	1.5倍台	1.1倍台〜1.8倍台	200件以上	7町	坪単価・成約価格
130	八王子市	1.4倍台	1.1倍台〜1.7倍台	3,000件以上	52町	坪単価・成約価格
133	府中市	1.4倍台	1.2倍台〜1.6倍台	1,800件以上	31町	坪単価・成約価格
138	東大和市	1.4倍台	1.2倍台〜1.7倍台	500件以上	15町	坪単価・成約価格
139	稲城市	1.4倍台	1.2倍台〜1.7倍台	500件以上	7町	坪単価・成約価格
141	羽村市	1.4倍台	1.1倍台〜1.6倍台	200件以上	12町	坪単価・成約価格
142	福生市	1.4倍台	1.2倍台〜1.7倍台	200件以上	7町	坪単価・成約価格
146	青梅市	1.3倍台	1.0倍台〜1.7倍台	500件以上	18町	坪単価・成約価格
164	あきる野市	1.0倍台	1.0倍未満〜1.3倍台	200件以上	7町	坪単価・成約価格

「首都圏順位」は東京・神奈川・千葉・埼玉の168市区を通した順位です。倍率は「1.4倍台」のような帯でお出ししています（1.4倍以上1.5倍未満という意味です）。突き合わせに使える成約が20件未満の市区は載せていません。くわしい見方は路線価と実勢価格の差の見方をご覧ください。

▶ この倍率は何に使えるのか（相続のとき・売るとき・買うときの見方）を読む

東京都の土地をお持ちの方へ

お持ちの土地の町丁目に合わせた正確な倍率と、相続税評価額と市場価格の差の試算は、無料の売却相談をお申し込みいただいた方に、担当者が査定書に添えてお渡ししています。相続の予定があるだけで、いますぐ売るお考えがなくてもかまいません。

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東京都の路線価と実勢価格よくある質問

東京都で路線価に対する実勢価格の倍率が高いのはどこですか？

東京都の50市区では千代田区が最上位で2.4倍台でした。東京都全体では1.6倍台が中心です（直近3年の成約8.2万件以上）。

東京都の中でも市区によって差が出るのはなぜですか？

路線価はおおむね道路ごとに定められますが、実際の取引は駅からの距離・道路付け・区画の整い方で強弱が出ます。取引が活発で細かい区画が多い地域は倍率が高く出やすく、広い区画や別荘地・調整区域が混じる地域は低く出やすい傾向があります。

このページの数字について

出典国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をはじめとする公的データと、弊社が独自に集めてきた取引事例をもとに、同じ棟・同じ条件の事例を突き合わせて集計しています。件数は概数で表示しています。

精度推定価格は、弊社が社内で開発したAI査定モデルによるものです。実際の成約価格と照らし合わせた検証では、誤差の中央値(MdAPE)は戸建てで10.1%(半数が±10%以内)、土地で15.4%でした。土地は形状や道路付けなど個別の要因が大きいため、戸建てより幅を持ってご覧ください。MdAPE(中央絶対誤差率)は極端な事例に引きずられにくい、査定精度の標準的な指標で、相場を見極める材料として一定の信頼を置いていただける水準です。

使い方 眺望・リフォーム・売却の事情など個別の条件は反映しきれません。相場を見極める判断材料の一つとしてご覧ください。数字は「10月6日時点」の表示にあわせて更新しています。