INHERITANCE VALUE vs MARKET PRICE
埼玉県の土地は路線価の何倍で売れる？｜27市区の売値のめやす
成約データ 1,000件以上から集計（2026-10-06時点・直近3年）／路線価は2025年分
埼玉県で実際に成約した土地の価格が、相続税路線価の何倍だったかを 市区ごとに集計し、高い順に並べました。倍率が高い市区は、市場で売れる価格に対して 相続税の評価額が低く出やすい地域です。成約の一件ずつを、その土地の所在地の町丁目にある 路線価と突き合わせています。
倍率の読み方について
ここでお出ししているのは、相続税路線価に対して実際に売買が成立した土地の価格が何倍だったかの
目安です。相続税の税額そのものや、どの対策が有利かをお示しするものではありません。
相続税の評価や申告は土地の形状・広さ・持ち分・他の財産・使える特例によって大きく変わり、
税制も改正されます。税額のご判断は税理士にご確認ください。
当社は不動産の価格の側からお手伝いしています。
埼玉県の市区別 倍率ランキング（全27市区）
| 首都圏順位 | 市区 | 倍率の目安 | ばらつき | 突き合わせた成約 | 町の順位 | 土地の相場 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 | さいたま市南区 | 2.4倍台 | 1.6倍台〜2.5倍以上 | 30件以上 | — | 坪単価・成約価格 |
| 9 | さいたま市浦和区 | 2.3倍台 | 1.8倍台〜2.5倍以上 | 10件以上 | — | 坪単価・成約価格 |
| 15 | 草加市 | 2.1倍台 | 1.8倍台〜2.5倍以上 | 30件以上 | — | 坪単価・成約価格 |
| 16 | さいたま市北区 | 2.1倍台 | 1.9倍台〜2.5倍以上 | 30件以上 | — | 坪単価・成約価格 |
| 25 | 越谷市 | 1.9倍台 | 1.2倍台〜2.5倍以上 | 50件以上 | — | 坪単価・成約価格 |
| 26 | さいたま市大宮区 | 1.9倍台 | 1.6倍台〜2.4倍台 | 10件以上 | — | 坪単価・成約価格 |
| 36 | 春日部市 | 1.8倍台 | 1.3倍台〜2.2倍台 | 50件以上 | — | 坪単価・成約価格 |
| 37 | さいたま市見沼区 | 1.8倍台 | 1.3倍台〜2.4倍台 | 50件以上 | — | 坪単価・成約価格 |
| 38 | さいたま市緑区 | 1.8倍台 | 1.5倍台〜2.2倍台 | 10件以上 | — | 坪単価・成約価格 |
| 60 | 川口市 | 1.7倍台 | 1.3倍台〜1.9倍台 | 100件以上 | — | 坪単価・成約価格 |
| 61 | 上尾市 | 1.7倍台 | 1.2倍台〜1.9倍台 | 50件以上 | — | 坪単価・成約価格 |
| 91 | 北本市 | 1.6倍台 | 1.3倍台〜2.0倍台 | 10件以上 | — | — |
| 92 | さいたま市西区 | 1.6倍台 | 1.2倍台〜2.1倍台 | 10件以上 | — | 坪単価・成約価格 |
| 126 | 鴻巣市 | 1.5倍台 | 1.0倍台〜1.7倍台 | 30件以上 | — | 坪単価・成約価格 |
| 127 | 新座市 | 1.5倍台 | 1.1倍台〜1.7倍台 | 30件以上 | — | 坪単価・成約価格 |
| 128 | さいたま市岩槻区 | 1.5倍台 | 1.2倍台〜2.1倍台 | 10件以上 | — | 坪単価・成約価格 |
| 129 | 伊奈町 | 1.5倍台 | 1.0倍未満〜1.9倍台 | 10件以上 | — | 坪単価・成約価格 |
| 144 | 所沢市 | 1.4倍台 | 1.0倍未満〜1.9倍台 | 50件以上 | — | 坪単価・成約価格 |
| 145 | 本庄市 | 1.4倍台 | 1.1倍台〜2.0倍台 | 10件以上 | — | — |
| 150 | 川越市 | 1.3倍台 | 1.0倍未満〜1.7倍台 | 50件以上 | — | 坪単価・成約価格 |
| 151 | 坂戸市 | 1.3倍台 | 1.0倍未満〜1.6倍台 | 10件以上 | — | 坪単価・成約価格 |
| 156 | 桶川市 | 1.2倍台 | 1.0倍未満〜1.6倍台 | 10件以上 | — | 坪単価・成約価格 |
| 160 | 熊谷市 | 1.1倍台 | 1.0倍未満〜1.5倍台 | 50件以上 | — | 坪単価・成約価格 |
| 161 | 富士見市 | 1.1倍台 | 1.0倍未満〜1.4倍台 | 30件以上 | — | 坪単価・成約価格 |
| 162 | 東松山市 | 1.1倍台 | 1.0倍未満〜1.5倍台 | 10件以上 | — | 坪単価・成約価格 |
| 166 | 入間市 | 1.0倍台 | 1.0倍未満〜1.3倍台 | 30件以上 | — | 坪単価・成約価格 |
| 167 | 狭山市 | 1.0倍台 | 1.0倍未満〜1.4倍台 | 30件以上 | — | 坪単価・成約価格 |
「首都圏順位」は東京・神奈川・千葉・埼玉の168市区を通した順位です。 倍率は「1.4倍台」のような帯でお出ししています（1.4倍以上1.5倍未満という意味です）。 突き合わせに使える成約が20件未満の市区は載せていません。 くわしい見方は路線価と実勢価格の差の見方をご覧ください。
埼玉県の土地をお持ちの方へ
お持ちの土地の町丁目に合わせた正確な倍率と、相続税評価額と市場価格の差の試算は、 無料の売却相談をお申し込みいただいた方に、担当者が査定書に添えてお渡ししています。 相続の予定があるだけで、いますぐ売るお考えがなくてもかまいません。
埼玉県の路線価と実勢価格 よくある質問
埼玉県で路線価に対する実勢価格の倍率が高いのはどこですか？
埼玉県の27市区ではさいたま市南区が最上位で2.4倍台でした。埼玉県全体では1.5倍台が中心です（直近3年の成約1,000件以上）。
埼玉県の中でも市区によって差が出るのはなぜですか？
路線価はおおむね道路ごとに定められますが、実際の取引は駅からの距離・道路付け・区画の整い方で強弱が出ます。取引が活発で細かい区画が多い地域は倍率が高く出やすく、広い区画や別荘地・調整区域が混じる地域は低く出やすい傾向があります。
このページの数字について
出典 国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をはじめとする公的データと、弊社が独自に集めてきた取引事例をもとに、同じ棟・同じ条件の事例を突き合わせて集計しています。件数は概数で表示しています。
精度 推定価格は、弊社が社内で開発したAI査定モデルによるものです。実際の成約価格と照らし合わせた検証では、誤差の中央値(MdAPE)は戸建てで10.1%(半数が±10%以内)、土地で15.4%でした。土地は形状や道路付けなど個別の要因が大きいため、戸建てより幅を持ってご覧ください。MdAPE(中央絶対誤差率)は極端な事例に引きずられにくい、査定精度の標準的な指標で、相場を見極める材料として一定の信頼を置いていただける水準です。
使い方 眺望・リフォーム・売却の事情など個別の条件は反映しきれません。相場を見極める判断材料の一つとしてご覧ください。数字は「10月6日時点」の表示にあわせて更新しています。