「立川の土地価格は今後どうなるのだろう」と気になっている方は多いのではないでしょうか。多摩地区の中心的な拠点として発展を続けてきた立川市は、東京都内でも特に地価の動きが注目されるエリアです。実際に近年の公示価格は住宅地・商業地ともに上昇基調が続いており、不動産投資家や土地購入を検討する方にとって見逃せない地域になっています。この記事では、立川の土地価格が上昇している背景から今後の見通し、そして不動産投資を検討する際の注意点まで、初心者にもわかりやすく解説します。
立川の土地価格はどこまで上がっているのか
まず押さえておきたいのは、立川の土地価格が具体的にどの水準まで来ているのかという事実です。国土交通省の令和8年（2026年）地価公示によると、立川駅北口商業地（立川5-1）では、1平方メートルあたり610万円という価格がつけられています（国土交通省 https://www.reinfolib.mlit.go.jp/landPrices_/realEstateAppraisalReport/2026/13/2026132020501.html）。この地点の鑑定評価書では「需要は旺盛で、地価は強含みで推移」と明記されており、駅前商業地の底堅さがうかがえます。
同じ評価書では、駅前コア商業地の需要の中心が高い水準にあるとされています。これは駅至近の一等地を仕入れる際の水準感を示す目安であり、商業用途での取得を考える投資家にとって重要な指標です。都心と比べれば手が届きやすい価格帯でありながら、広域拠点としての集客力を背景に、価格が下がりにくい構造を持っているといえます。
住宅地に目を向けると、上昇の勢いはさらに鮮明です。立川駅の生活圏にある住宅地では、国土交通省の令和8年地価公示によると1平方メートルあたり34万円となっています（国土交通省 https://www.reinfolib.mlit.go.jp/landPrices_/realEstateAppraisalReport/2026/13/2026132020026.html）。この地点の評価書では「立川駅徒歩10分圏内の中規模画地はほぼ供給がない」と指摘されており、限られた供給に対して需要が集中していることが、価格上昇の大きな要因になっています。
エリアによって異なる価格帯と需要の性質
立川の土地価格を正しく理解するには、駅からの距離によって価格帯と需要の性質が大きく変わる点に注目する必要があります。駅前の商業地が高値で取引される一方、駅から離れた郊外の住宅地では、まったく異なる価格水準が形成されています。この違いを把握しておくことが、投資判断の精度を高めるうえで欠かせません。
実際に、立川駅の北東方向およそ1.4キロメートルに位置する郊外住宅地では、国土交通省の令和8年地価公示によると1平方メートルあたり27万6千円となっています（国土交通省 https://www.reinfolib.mlit.go.jp/landPrices_/realEstateAppraisalReport/2026/13/2026132020031.html）。前年は27万円で、年間変動率は約2.2%となっており、駅近住宅地と比べると異なる価格動向を示しています。この評価書では、更地で4,000万円から5,000万円、新築建売物件では6,000万円から7,000万円が中心的な価格帯とされており、実需のファミリー層が主な買い手であることが読み取れます。
一方で、投資目的で郊外の住宅地を検討する際には注意が必要です。同じ郊外住宅地の評価書では、駅から距離のある住宅地域について「賃貸共同住宅の建築を想定することは経済合理性に反し」と明記されています。つまり、戸建てエリアで一棟アパートやマンションを企画しても、収益性の面で成り立ちにくいということです。立川で賃貸経営を考えるなら、需要の中心がどこにあるのかを見極め、エリア特性に合った物件用途を選ぶことが重要になります。
土地価格を押し上げてきた立川の都市機能
これほどの上昇を支えている背景には、立川市が長年かけて築いてきた都市機能があります。立川駅周辺は多摩地域を代表する広域拠点として成長し、商業・業務機能の集積が進んできました。こうした都市としての格付けが、長期的な土地価格の底上げにつながっています。
とりわけ大きな役割を果たしてきたのが、立川駅北口西地区の再開発です。この地区では商業機能の充実や業務機能の強化に加え、都市型住宅や広場、歩行者デッキの整備を含む再開発の枠組みが設けられています（立川市 https://www.city.tachikawa.lg.jp/shisei/machizukuri/1006752/1006901/1006961/1006967.html）。再開発事業は平成23年（2011年）から施行されており、駅前という好立地を活かした継続的な整備がエリア全体の価値を押し上げてきました。
都市の基礎体力を示す人口も安定しています。立川市の公式資料によると、令和8年6月1日現在の人口は188,040人、世帯数は99,733世帯です（立川市 https://www.city.tachikawa.lg.jp/_res/projects/default_project/_page_/001/026/824/r8setaitojinko8.pdf）。都心から離れた多摩地区にありながら一定規模の人口を維持していることは、住宅・商業両面での需要を下支えする要素になっています。
今後の土地価格を左右する再開発とインフラ計画
立川の土地価格が今後どうなるかを読み解くうえで、行政が描く将来のまちづくり計画は欠かせない視点です。立川市は都市計画マスタープランを令和8年（2026年）3月に改定し、今後の土地利用や都市施設整備の指針を更新しました（立川市 https://www.city.tachikawa.lg.jp/shisei/machizukuri/1006752/1006903/1006979.html）。行政が積極的にまちづくりの方針を示すエリアは、インフラ整備や公共施設の充実が期待でき、長期的な地価の安定につながりやすいとされています。
さらに立川市は「立川駅周辺の未来ビジョン」の策定にも着手しています。市長の施政方針表明によれば、3年間で合計3,491万4千円の予算を計上し、歩いて楽しめるウォーカブルなまちづくりと、魅力ある業務・商業機能の誘導によって駅周辺の価値向上を狙う方針です（立川市 https://www.city.tachikawa.lg.jp/shisei/gaiyo/1005929/1023613/1026470.html）。駅前の商業地がすでに高値をつけている状況を踏まえると、こうした取り組みは価格の下支え要因として注目されます。
広域的なまちづくりの動きも見逃せません。東京都のTAMA拠点形成プロジェクトでは、立川において旭町・明神町地区周辺のまちづくりや、立川駅北口東側地区のまちづくりが整理されています。北口東側地区については高度利用地区の促進や土地利用の誘導が示されており、駅周辺のさらなる高度化が想定されています（東京都 https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/documents/d/toshiseibi/-260327_-ver2）。ただし個別の事業スケジュールや対象街区の詳細は流動的なため、最新情報は各公的機関の公式サイトで確認することをおすすめします。
交通インフラの面では、多摩モノレールの延伸計画が進行しています。多摩モノレールは2026年5月25日に、上北台から箱根ケ崎までの延伸に関する軌道第一次分割工事施行認可の取得を公表しました（多摩都市モノレール https://www.tama-monorail.co.jp/info/list/2026.html）。交通利便性の向上は沿線エリアの土地需要に影響を与える可能性があり、立川を含む多摩地区全体の交通ネットワーク強化という観点からも意義のある動きといえます。
立川で不動産投資を検討する際の資金計画
立川の土地価格上昇は魅力的ですが、投資を検討する際には冷静な視点も必要です。重要なのは、地価の上昇トレンドだけで判断せず、投資目的に合った物件選びと資金計画を立てることです。地価が上昇しているエリアでは取得価格も高くなるため、融資計画や自己資金の準備を慎重に行う必要があります。
融資の選択肢は複数あります。りそな銀行のアパート・マンションローンは、借入上限5億円、最長35年、変動と固定を選べる商品で、一棟賃貸住宅の取得や新築、修繕に加え、賃貸用区分所有マンションの室単位での購入にも対応しています。団信加入時の年齢条件は借入時20歳以上70歳未満、最終返済時80歳未満とされています。区分マンションから一棟までカバーできる点は、立川のように物件タイプが多様なエリアで使いやすい特徴です。
投資用に特化した商品としては、オリックス銀行の不動産投資ローンがあります。2026年8月3日時点の公開レンジでは変動金利が年2.425%から年4.425%で、保証料は不要ですが取扱事務手数料がかかり、選ぶ団体信用生命保険によっては金利が上乗せされます。利用条件の目安として、借入時20歳以上60歳未満、最終返済時85歳未満、原則として同一勤務先に3年以上、前年度の税込み年収500万円以上が示されています。金利だけでなく、手数料や年収要件も含めて総合的に比較することが大切です。
実務系の比較情報では、東京圏で使いやすい不動産投資ローンとして、りそな銀行が2.2%から3.25%、横浜銀行が1.7%から2.3%、千葉銀行が1.9%から2.0%、オリックス銀行が2.6%から2.8%といった金利水準が整理されています（編集部調べ）。物件価格に対する融資割合を示すLTVについても、りそなが70%から80%、オリックスが最大100%、千葉銀行が80%から90%、横浜銀行が70%から90%と幅があります。自己資金をどこまで入れるかによって選ぶべき金融機関が変わるため、複数行の条件を並べて検討する姿勢が欠かせません。
公的な融資制度も選択肢に入ります。住宅金融支援機構の賃貸住宅建設融資は、対象事業費の100%以内、返済期間40年以内まで設定でき、長期優良住宅なら当初15年間0.3%、ZEHや子育て配慮賃貸住宅なら当初15年間0.2%の金利引下げがあります。ただし2026年8月申込分の適用金利は2026年10月下旬に決定される予定で、申込時点の参考金利から変わり得る点には注意が必要です。また日本政策金融公庫では、企業活力強化資金が一定の要件を満たす不動産賃貸業も対象に含めており、規模や事業計画に応じて活用を検討できます。
物件選びで押さえておくべき注意点
資金計画と並んで重要なのが、適正価格を見極める目です。地価公示は毎年1月1日時点の標準地の正常な価格を3月に公示するもので、一般の土地取引の指標や相続税評価・固定資産税評価の目安として活用されます（国土交通省 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000036.html）。ただし公示価格はあくまで指標であり、実際の取引価格とは異なる場合があります。物件を購入する際は、公示価格だけでなく実際の取引事例も参考にしながら判断することが大切です。
立川では駅徒歩10分圏内の中規模画地がほとんど供給されていないため、希望する物件がなかなか見つからないこともあります。焦って割高な物件を購入してしまわないよう、複数の物件を比較検討する冷静さが求められます。また、地価が高いエリアでは利回りが低くなりやすい傾向があるため、収益性の試算を丁寧に行うことも欠かせません。不動産の専門家や税理士など、第三者のアドバイスを積極的に活用することをおすすめします。
まとめ
立川の土地価格は、2026年公示で駅前商業地が610万円/㎡、駅近住宅地が34万円/㎡となるなど、住宅地・商業地ともに強い上昇基調にあります。業務・商業機能の集積という歴史的な蓄積に加え、平成23年から続く駅北口西地区の再開発、2026年3月に改定された都市計画マスタープラン、未来ビジョンの策定、多摩モノレールの延伸計画など、価格を支える要因は数多く存在します。一方で、駅からの距離によって価格帯や需要の性質が大きく異なり、供給が限られているという特性もあります。立川への不動産投資を考えるなら、最新の公示価格や行政情報、融資条件を定期的に確認しながら、長期的な視点で慎重に判断することが成功への近道です。
参考文献・出典
- 国土交通省 令和8年地価公示 鑑定評価書（立川5-1） — https://www.reinfolib.mlit.go.jp/landPrices_/realEstateAppraisalReport/2026/13/2026132020501.html
- 国土交通省 令和8年地価公示 鑑定評価書（立川-26） — https://www.reinfolib.mlit.go.jp/landPrices_/realEstateAppraisalReport/2026/13/2026132020026.html
- 国土交通省 令和8年地価公示 鑑定評価書（立川-13） — https://www.reinfolib.mlit.go.jp/landPrices_/realEstateAppraisalReport/2026/13/2026132020031.html
- 国土交通省 土地・不動産・建設業：地価公示 — https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000036.html
- 立川市 立川駅北口西地区地区計画 — https://www.city.tachikawa.lg.jp/shisei/machizukuri/1006752/1006901/1006961/1006967.html
- 立川市 立川市都市計画マスタープランについて — https://www.city.tachikawa.lg.jp/shisei/machizukuri/1006752/1006903/1006979.html
- 立川市 令和8年第1回市議会定例会 市長施政方針表明 — https://www.city.tachikawa.lg.jp/shisei/gaiyo/1005929/1023613/1026470.html
- 立川市 人口・世帯数 — https://www.city.tachikawa.lg.jp/_res/projects/default_project/_page_/001/026/824/r8setaitojinko8.pdf
- 東京都 TAMA拠点形成プロジェクト 進捗状況 — https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/documents/d/toshiseibi/-260327_-ver2
- 多摩都市モノレール 2026年のお知らせ — https://www.tama-monorail.co.jp/info/list/2026.html
