賃貸併用住宅を建てたいと考えているものの、「住宅ローンは使えるの？」「どの金融機関に相談すればいいの？」と悩んでいる方は多いのではないでしょうか。賃貸併用住宅は自宅と賃貸部分が一体となった特殊な物件のため、通常の住宅ローンとは審査の仕組みが異なります。この記事では、賃貸併用住宅に住宅ローンを活用する際の基本的な仕組みから、主要な金融機関ごとの条件の違い、審査を通過するためのポイントまでをわかりやすく解説します。これから計画を立てる方も、すでに検討中の方も、ぜひ最後までお読みください。
賃貸併用住宅に住宅ローンを使う基本的な仕組み
まず押さえておきたいのは、賃貸併用住宅への住宅ローン適用には「自宅部分の割合」という重要な条件があるという点です。一般的な住宅ローンは「自分が住む家」を対象とした融資商品であるため、賃貸部分が大きすぎると投資用ローンとみなされてしまいます。
住宅ローンを賃貸併用住宅に使う場合、多くの金融機関が「自宅部分の床面積が建物全体の50%以上」であることを条件としています。これは三井住友銀行やみずほ銀行など大手行でも共通して設けられている基準です（三井住友銀行FAQ、みずほ銀行FAQ）。つまり、賃貸部分を広くとりすぎると住宅ローンの対象外になってしまうため、設計段階から床面積の配分を慎重に検討する必要があります。
この50%ルールは、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）にも関係しています。国税庁の情報によると、賃貸部分がある住宅では控除の対象が居住用部分に限られ、床面積を基準に按分計算が行われます（国税庁）。また、床面積要件の判定自体は、店舗や賃貸部分を含む建物全体の床面積で行うとされています（国税庁）。住宅ローンを組む際には、税制上の恩恵も含めて総合的に考えることが大切です。
主要な金融機関ごとの条件の違い
賃貸併用住宅への対応は金融機関によって大きく異なります。同じ「住宅ローン」という名称でも、適用条件や融資額の上限、返済期間などが異なるため、複数の金融機関を比較することが非常に重要です。
三井住友銀行では、自宅として使用する部分の面積が建物全体の床面積の50%以上であれば住宅ローンの申し込みが可能です（三井住友銀行FAQ）。みずほ銀行のネット住宅ローンも同様に、自宅部分の床面積が延べ床面積の50%以上であれば新規・借換の対象となります（みずほ銀行FAQ）。一方、PayPay銀行の住宅ローンは賃貸併用住宅を含む賃貸用物件を対象外としており、ネット銀行では対応していないケースも明確に存在します（PayPay銀行FAQ）。
地方銀行に目を向けると、足利銀行の住宅ローン『暮らし上手NEXT』は賃貸併用を認めていますが、併用部分は全体の2分の1以下かつ住居目的での賃貸に限るという条件があります。融資額は10万円〜2億円、返済期間は1〜50年と幅広く設定されており、保証料は銀行負担という点も特徴的です（足利銀行）。東日本銀行の『かんそうしん新住宅ローン』では、新築住宅の購入・建築資金に限定され、自己居住部分50%以上と保証会社指定業者の取扱案件であることが条件で、融資額は100万円〜1億3千万円、返済期間は2〜35年となっています（東日本銀行）。
フラット35（住宅金融支援機構）も賃貸併用住宅に利用できますが、借入対象は非住宅部分を除く建設費・購入価額のみとなっており、住宅部分の床面積が建物全体の2分の1以上であることが技術基準として定められています（住宅金融支援機構）。住宅金融支援機構は、フラット35の融資限度額を2026年4月の資金実行分から、従来の8,000万円から1億2,000万円へ引き上げました。これは住宅価格の高騰に対応するための措置です。また、フラット35の参考金利は定期的に更新されており、最新の金利情報は住宅金融支援機構の公式サイトでご確認ください（住宅金融支援機構）。
アパートローンという選択肢も視野に入れる
住宅ローンの条件を満たせない場合や、賃貸部分を大きくとりたい場合には、アパートローン（不動産投資ローン）という選択肢も検討に値します。アパートローンは投資用物件を対象とした融資商品であり、住宅ローンとは審査の考え方が異なります。
北海道銀行のアパートローンは、賃貸物件併用住宅取得資金を対象に含んでおり、融資額は350万円〜10億円、構造次第で最長40年の返済期間が設定されています。返済額と諸経費の合計が家賃見込収入の80%以内であることなどの基準があり、事務取扱手数料は220,000円です（北海道銀行）。また、協同住宅ローンの賃貸併用住宅ローンは、融資額1億円以内かつ年間返済元利金が年間見込家賃の70%以内という収益性に基づいた基準を設けており、保証料不要・保証人原則不要という特徴があります（協同住宅ローン）。
アパートローンは一般的に住宅ローンよりも金利が高くなる傾向があります。協同住宅ローンの賃貸住宅ローンについては、実質年率が公表されており（協同住宅ローン）、住宅ローンとの金利差は無視できません。ただし、賃貸部分の割合が大きい物件や、収益性を重視した計画では、アパートローンのほうが実態に合った融資を受けられる場合もあります。どちらが適しているかは物件の設計や収支計画によって異なるため、複数の金融機関に相談しながら比較検討することをおすすめします。
審査を通過するために準備すべきこと
賃貸併用住宅の住宅ローン審査は、通常の住宅ローンよりも確認事項が多くなります。金融機関は自宅部分の割合だけでなく、申込者の返済能力や物件の収益性なども総合的に評価します。
まず、自己資金の準備は審査において非常に重要な要素です。物件価格に対して一定の自己資金を用意することで、金融機関からの信頼度が高まり、融資条件が有利になる可能性があります。具体的な自己資金の割合は金融機関や物件によって異なりますが、余裕を持った資金計画を立てることが基本です。また、安定した収入と良好な信用情報（クレジットカードの延滞がないなど）も審査に大きく影響します。
次に、収支計画書の作成も欠かせません。賃貸部分からの家賃収入がどの程度見込めるか、空室リスクをどう考慮するかを具体的に示すことで、金融機関に対して返済能力を説得力を持って伝えられます。楽観的な収入予測だけでなく、空室率が高まった場合や修繕費が発生した場合のシナリオも含めた保守的な計画を用意しておくと、審査担当者からの信頼を得やすくなります。
さらに、金融機関によっては提携ハウスメーカーや保証会社の指定がある場合もあります。東日本銀行の例のように「保証会社指定業者の取扱案件」が条件となるケースもあるため、建築会社を選ぶ段階から金融機関との連携を意識することが大切です。最新の審査条件は各金融機関の公式サイトや窓口でご確認ください。
まとめ
賃貸併用住宅への住宅ローン活用は、「自宅部分の床面積が50%以上」という条件を満たすことが基本的な出発点です。三井住友銀行やみずほ銀行などの大手行から、足利銀行・東日本銀行などの地方銀行、フラット35まで、対応する金融機関は複数ありますが、条件や融資額、金利はそれぞれ異なります。一方、PayPay銀行のように賃貸併用住宅を対象外とするネット銀行もあるため、事前の確認が不可欠です。住宅ローンの条件を満たせない場合はアパートローンという選択肢もあります。大切なのは、1つの金融機関だけで判断せず、複数の選択肢を比較しながら自分の計画に合った融資を見つけることです。まずは気になる金融機関に相談し、具体的な条件を確認することから始めてみましょう。
参考文献・出典
- 三井住友銀行FAQ「賃貸住宅や店舗・事務所と自宅との併用物件でも住宅ローンの申込はできますか？」 — https://qa.smbc.co.jp/faq/show/10426
- みずほ銀行FAQ「ネット住宅ローンの資金使途を教えてください」 — https://www.faq.mizuhobank.co.jp/faq/show/1566
- 足利銀行「住宅ローン『暮らし上手NEXT』商品概要」 — https://www.ashikagabank.co.jp/service/online_consul/pdf/jutakuloan_003.pdf
- 東日本銀行「かんそうしん新住宅ローン 説明書」 — https://www.higashi-nipponbank.co.jp/cgi-bin/deposit_loan/index.cgi?c=file_view&column=pdf_file&pk=21&table=deposit_loan
- 住宅金融支援機構「フラット35 ご利用条件」 — https://www.flat35.com/loan/lineup/flat35/conditions/index.html
- 住宅金融支援機構「フラット35 対象となる住宅・技術基準」 — https://www.flat35.com/loan/tech.html
- 住宅金融支援機構「フラット35参考金利」 — https://www.simulation.jhf.go.jp/flat35/kinri/index.php/rates/top/
- PayPay銀行FAQ「申し込みできない物件はありますか。」 — https://faq.paypay-bank.co.jp/faq/show/724?site_domain=customer
- 北海道銀行「アパートローン」 — https://www.hokkaidobank.co.jp/loan/apartment/
- 協同住宅ローン「賃貸住宅ローン（賃貸併用住宅ローン）FAQ」 — https://www.kyojyu.co.jp/repayment/faq/rental.html
- 協同住宅ローン「適用金利一覧」 — https://www.kyojyu.co.jp/repayment/rate/
- 国税庁「居住用部分のみを対象とする借入金」 — https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/shotoku/06/29.htm
- 国税庁「No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」 — https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-1.htm
- 東日本銀行「ローン商品利率一覧」 — https://www.higashi-nipponbank.co.jp/cgi-bin/contents_loan_items/index.cgi
